LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA
Rumore, si può dire basta. Ma non in un solo modo. Le diverse vie giudiziarie e amministrative per reagire al disturbo sono state affrontate ieri, al convegno organizzato dal Quotidiano del Condominio presso la sede del Sole 24 Ore a Milano. Il successo della manifestazione (più di 350 i presenti) è stato assicurato anche dalla collaborazione con Anaci Milano, i cui iscritti hanno potuto beneficiare dei crediti formativi ai fini del Dm 140/2014. Le prime tre relazioni, improntate all’esperienza di tre magistrati con lunga esperienza in campo condominiale (Giulio Benedetti, Giacomo Rota e Antonio Scarpa) hanno illustrato i casi concreti e i diritti di amministratori e condòmini sulla possibilità di agire in giudizio contro i disturbatori. È stato così chiarito da Antonio Scarpa che, nel dedalo delle «legittimazioni attive» (cioè la possibilità di fare causa), ci sono due azioni in materia di immissioni: in base agli articoli 844 e 2043 del Codice civile. Per le immissioni provenienti da condòmini per abuso di cosa comune (articolo 1102 del Codice civile, a prescindere dall’atto che interessino tutti o solo alcuni condòmini), quando il rumore proviene da parti comuni usate abusivamente, è l’amministratore che deve agire, anche senza autorizzazione dell’assemblea. Stesso discorso quando esiste un regolamento condominiale contrattuale che impone limiti precisi al rumore. Mentre per atti di godimento di proprietà esclusive (cioè il disturbo tra condòmini) la legittimazione spetta al singolo condòmino. Anche più variegato è il discorso degli indennizzi: per il diminuito valore dell’edificio condominiale a causa delle immissioni eccedenti la normale tollerabilità è l’amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea, che interviene a tutela della proprietà comune come diritto reale. Idem per l’azione risarcitoria per immissioni dannose alle parti comuni, con «legittimazione concorrente dei singoli condòmini». L’azione risarcitoria per danno alla salute dei singoli condòmini o degli altri abitanti nell’edificio deve invece essere avviata dai singoli danneggiati. Quanto alla difesa da azioni di terzi estranei al condominio (che individuano proprio nel condominio l’origine del disturbo), è l’amministratore che deve “resistere” in Tribunale. Se i “terzi” chiedono poi che vengano realizzate opere per le cessazione delle immissioni che coinvolgano le singole proprietà esclusive, occorre avviare un «litisconsorzio necessario» dei singoli condòmini interessati. Tra i casi di giurisprudenza citati, va ricordata la nullità della delibera condominiale che autorizza le immissioni del singolo condòmino nelle parti comuni. Mentre tra gli strumenti penali è stato segnalato che l’ordinanza del giudice e il sequestro preventivo hanno effetti immediati e deterrenti molto utili. Sono seguiti i suggerimenti dei legali Eugenio Correale e Paola Pontanari, che con l’ingegnere acustico Giorgio Campolongo hanno inquadrato le vie concrete per reagire: con una diagnosi acusticae con l’uso opportuno della legge 447/95, anche attraverso un’azione amministrativa (che a Milano consente di coinvolgere direttamente il Comune) e inquadrando il disturbo tra vicini anche sotto il profilo penale dello stalking, che può essere preceduto da un ammonimenio del Questore. Infine, Fabio Sandrini, agente e amministratore immobiliare, sulla scorta della sua esperienza ha potuto indicare il rischio del deprezzamento da rumore, che può andare dal 15 al 30% del valore dello stabile.
Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri
della Provincia di Reggio Emilia