LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA
Aree edificabili, Imu e Tasi blindate
La scadenza del 16 giugno per Imu e Tasi riguarda anche le aree edificabili, che sono assoggettate a tassazione sulla base del valore di mercato dell’area al primo gennaio 2017. Questo significa che eventuali variazioni di valore intervenute dopo tale data rileveranno solo a partire dall’anno prossimo.
Le aree edificabili. Il primo problema consiste nell’individuare l’immobile che possiede tale qualifica. Soccorre al riguardo la previsione di cui all’articolo 36 del decreto legge 223/2006. In forza di tale disposizione “trasversale”, valevole cioè per la generalità dei tributi, è tale il suolo che è così considerato dallo strumento urbanistico generale adottato nel comune. Ciò che conta dunque è la astratta potenzialità edificatoria, mentre non rileva direttamente il fatto che sull’area interessata si possano concretamente eseguire i lavori di edificazione. Così, per fare un esempio, è edificabile anche l’area priva di strumento urbanistico attuativo (ad esempio, piano di lottizzazione), sulla quale dunque non è possibile realizzare nulla. Le effettive prospettive di edificazione, in termini sia di tipologia e volumi edificabili sia di tempistica dello sfruttamento costruttivo, incide invece sul valore da attribuire agli immobili. Non è infatti corretto porre sullo stesso piano suoli che hanno una immediata utilizzabilità edificatoria e terreni che invece richiedono anni perché tale destinazione si realizzi. Imu e Tasi sono tributi “reali”. Questo significa che oggetto dell’imposizione è necessariamente un bene materiale, che integri la nozione di immobile.
I valori. La mera esistenza di un diritto edificatorio privo di un immobile sul quale lo stesso possa incorporarsi non è dunque sufficiente ai fini dell’applicazione dell’imposta. Questo potrebbe accadere allorquando il proprietario di un suolo fabbricabile ceda per intero i diritti edificatori che accedono ad esso ad un acquirente che si riserva di utilizzarli, in un secondo momento, su di un immobile magari non ancora posseduto. In tale eventualità, il primo immobile ha in realtà perso qualunque potenzialità edificatoria senza che questa però possa essere nel contempo rilevata in capo ad altri immobili. In considerazione della difficoltà di determinare il valore delle aree, la disciplina di riferimento attribuisce ai Comuni il potere di deliberare dei valori di riferimento. Occorre però porre attenzione alla finalità della delibera adottata, che può variare, a seconda dei casi. Se la decisione è adottata dal Consiglio comunale, ai sensi dell’articolo 59 del decreto legislativo 446/1997, la funzione della stessa è quella di orientare i comportamenti dei contribuenti. Ciò significa che se il soggetto passivo si adegua ai valori indicati a livello locale opera in suo favore la preclusione degli accertamenti comunali. Ne deriva che il Comune non potrà, di regola, rettificare i pagamenti effettuati se essi risultano congrui alla luce degli atti adottati. Resta inteso che il contribuente sarà libero di non attenersi agli importi consiliari qualora egli li ritenga eccessivi. Tuttavia, poiché questi hanno valenza di presunzione semplice, sufficiente a fondare un accertamento in rettifica, converrà senz’altro munirsi di una perizia di parte di stima dell’area, meglio se supportata da atti di vendita di immobili similari. Tale situazione di eccessività dei valori comunali si verifica soprattutto se le stime su cui essi si fondano sono risalenti nel tempo. Spesso però a monte dei valori comunali vi è solo una delibera di Giunta. In tale eventualità, la delibera è assunta soprattutto per fornire dei punti di riferimento all’attività di controllo degli uffici. È evidente che, in tal caso, il contribuente non può riporre completo affidamento su di essa. L’ufficio tributi sarà quindi libero di utilizzare valori diversi da quelli deliberati, in presenza di specifiche circostanze di fatto, debitamente evidenziate.
Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri
della Provincia di Reggio Emilia