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Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare – informa “Cessione aree senza «simulazione»”

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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Cessione aree senza «simulazione»

Nella legge di Bilancio 2018 (legge 205/2017) è prevista l’ennesima proroga della rivalutazione di terreni e partecipazioni detenuti al 1° gennaio 2018, ma non sempre tale opportunità si rivela vantaggiosa; questo perché il sistema tributario assegna una sorta di rivalutazione, in molti casi gratuita, che renderebbe inutile eseguire quella a pagamento. È la situazione che si manifesta quando il bene sia stato ricevuto dall’attuale detentore per atto gratuito mortis causa o per donazione: nel caso di successiva cessione occorre però considerare gli esiti recenti della Corte di cassazione che in alcune fattispecie ritiene elusiva l’intera operazione eseguita. Ma andiamo con ordine affrontando prima di tutto il caso dei terreni trasferiti per atto gratuito. Al riguardo l’articolo 68, comma 2 del Tuir, all’ultimo periodo sancisce che per i terreni acquisiti per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, cioè il valore dichiarato di fini della imposizione indiretta. Passando a questo comparto impositivo, emerge, in base all’articolo 14 del Dlgs 346/1990, che il valore dell’immobile ai fini dell’imposta di successione o donazione è quello di mercato. Va considerato che l’imposizione indiretta di successione o donazione si determina applicando la franchigia, per trasferimenti a favore di parenti in linea retta, pari a un milione di euro, quindi in molti casi questo trasferimento avviene senza alcun prelievo fiscale. A questo punto il parente in linea retta erede o donatario si trova proprietario del terreno il cui valore fiscalmente riconosciuto, ai fini della imposizione diretta, è quello di mercato al momento del trasferimento per atto gratuito. È chiaro che una eventuale rivalutazione eseguita dal dante causa sarebbe stata del tutto inutile, tant’è che la giurisprudenza di merito ha ritenuto possibile per l’erede non completare il versamento dell’imposta sostitutiva relativa alla rivalutazione che il de cuius aveva iniziato e rateizzato, poiché essa si rivela del tutto priva di vantaggi per l’avente causa (Ctp Rimini 328/01/17). Va anche sottolineato che nel caso in cui il valore di mercato al momento del trasferimento per atto gratuito fosse inferiore a quello rivalutato dall’originario proprietario, l’attuale detentore potrebbe evitare di eseguire la nuova stima peritale con conseguente versamento del conguaglio di imposta sostitutiva, per vedere riconosciuto il valore attuale diminuito. Si pensi al caso in cui un terreno edificabile sia stato rivalutato a 500mila euro versando a suo tempo il 4% di imposta sostitutiva, cioè 20mila euro. Ipotizziamo che il valore attuale sia 300mila euro e che l’area sia stata donata dal padre al figlio al valore di mercato , sempre 300mila euro. Se non fosse intervenuta la donazione il padre per vendere l’area al valore di 300mila euro avrebbe dovuto eseguire una nuova rivalutazione per fissare il valore a quest’ultimo dato pagando l’8%, quindi 24mila euro, scomputando la precedente imposta di 20mila euro per un versamento effettivo di 4mila euro. Invece con la donazione l’area viene riconosciuta, ai fini di successiva cessione al valore di mercato, senza ulteriore debito di imposta sostitutiva. Ora l’attenzione va spostata al momento della successiva cessione dell’area così ricevuta dall’attuale proprietario. Vi sono infatti diverse e recenti pronunce della Corte di cassazione (29182, 29189 e 29190 del 6 dicembre 2017) che hanno esaminato il caso della donazione dell’area edificabile al familiare con successiva cessione a terzi per il medesimo valore stabilito al momento della donazione. Queste operazioni sono state spesso contestate dall’agenzia delle Entrate evocando il tema dell’interposizione fittizia ex articolo 37, comma 3 del Dpr 600/73, mentre la Cassazione con le recenti pronunce di cui sopra ha ritenuto che ove lo spirito di liberalità sia acclarato (ad esempio la somma ricavata dalla vendita viene realmente utilizzata dal donatario per propri scopi personali), l’operazione non sia contestabile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare – informa “Il giudice può rivedere la valutazione del terreno”

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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Il giudice può rivedere la valutazione del terreno

Se il giudice tributario non ritiene fondata la valutazione del terreno da parte dell’agenzia delle Entrate, può rideterminare autonomamente la nuova stima dell’area. A fornire questo chiarimento è la Corte di cassazione con l’ordinanza 1728 depositata ieri. L’agenzia delle Entrate rettificava, ai fini dell’imposta di registro, il valore dichiarato nella compravendita di un terreno. Il provvedimento veniva impugnato da tutte le parti coinvolte nell’atto di trasferimento. La Ctp respingeva il ricorso, mentre il collegio di appello, adito dai contribuenti, annullava la pretesa ritenendo che la determinazione dell’Ufficio fosse fondata sulla comparazioni di terreni in realtà differenti, perché sebbene siti nella stessa zona di destinazione urbanistica, erano già urbanizzati. L’Agenzia ricorreva così in Cassazione avverso la sentenza della Ctr lamentando, in estrema sintesi, un’errata interpretazione della norma, poiché il giudice avrebbe dovuto sostituire la valutazione dell’ufficio considerando una percentuale dei costi di urbanizzazione. In sostanza secondo la tesi dell’agenzia delle Entrate, una volta ritenuta infondata la pretesa dell’Ufficio, il giudice di appello avrebbe dovuto comunque individuare un valore venale da porre base della compravendita e quindi della rettifica. La Suprema corte ha innanzitutto rilevato che l’amministrazione finanziaria non aveva fornito la prova a sostegno del maggior valore, limitandosi a un confronto con altri terreni. Detto confronto però era stato ritenuto errato dal collegio di merito con una valutazione non censurabile in sede di legittimità. Con riferimento poi alla doglianza dell’Ufficio sulla necessità da parte della Ctr di stabilire un “nuovo” valore del terreno, la Cassazione ha fornito alcuni interessanti principi. Innanzitutto viene ricordato che il giudizio tributario non ha natura esclusivamente impugnatoria e di legalità formale, ma di impugnazione-merito. Ne consegue che spetta al giudice il potere (dovere) di stabilire i limiti quantitativi di fondatezza della pretesa impositiva in modo da adottare una pronuncia sostitutiva sulla sussistenza ed entità dei presupposti della pretesa. Tuttavia, la valutazione nel merito è circoscritta all’atto impositivo impugnato poiché il giudice non può considerare elementi non dedotti dall’amministrazione finanziaria nell’atto stesso. Egli, inoltre, è comunque vincolato dalla regola generale sull’onere della prova, poiché non può ricercare autonomamente prove sostituendosi all’amministrazione. Tale integrazione probatoria infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, non è ammessa per sopperire a carenze istruttorie delle parti in causa, altrimenti verrebbero sovvertiti i rispettivi oneri probatori. Ne consegue che le commissioni tributarie, in caso di errore o di difetto di prova, possono confermare o annullare l’atto impositivo ma hanno anche il potere di modificare la stima operata dall’amministrazione. In tale ipotesi, il contribuente sarà tenuto a rilevare l’eventuale inesattezza ed incongruità della valutazione svolta dal giudice. Nella specie, la Ctr aveva integralmente annullato l’avviso di liquidazione poiché aveva constatato che il prezzo di trasferimento dichiarato in atto fosse sostanzialmente coincidente con il valore venale attribuibile al terreno. La Cassazione infine ha rimarcato che l’amministrazione finanziaria non può modificare o integrare nel corso del contenzioso i presupposti della propria iniziale pretesa indicati nell’atto impugnato.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

31/01/2018 Convegno “Disciplina Regionale sulla tutela e l’uso del territorio – Legge Regionale 24/2017” Bologna (2 CFP)

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Iscrizione al Convegno:
dal 16/01/2018 al 24/01/2018 h 12.00 per i Geometri Iscritti all’Albo di Reggio Emilia dal portale geometri.certhidea.it  / Calendario Eventi
dal 25/01/2018 al 30/01/2018 per i Geometri Iscritti all’Albo dal portale del CNGeGL / SINF  al link: http://formazione.cng.it/

Nuova Sede dell’evento: Teatro EuropAuditorium- Piazza della Costituzione, 4 -Bologna, zona Fiera

Locandina aggiornata al 23/01/2018: LOCANDINA EVENTI LR 24-2017 – 31 01 2018 BOLOGNA – 23-01-2018 cambio sede

Per i Geometri la partecipazione al Convegno dà diritto a n. 2 CREDITI FORMATIVI PROFESSIONALI (Regolamento per la Formazione Professionale Continua CNG e GL in vigore dal 01/01/2018).

 

08/02/2018 Convegno “Energia e clima, la chiave per il futuro – Le costruzioni in legno”

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Iscrizioni: inviare e-mail: convegnipafile@gmail.com indicando nell’oggetto la data dell’evento e nel corpo della e-mail dati anagrafici completi, Codice Fiscale, Albo di appartenenza, nr. iscrizione, telefono.

Locandina:  2018 02 08 Loc Convegno Energia e clima

Per i Geometri la partecipazione al Convegno dà diritto a n. 2 CREDITI FORMATIVI PROFESSIONALI (Regolamento per la Formazione Professionale Continua CNG e GL in vigore dal 01/01/2018).

Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare – informa “Superammortamento con partenza accelerata”

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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Superammortamento con partenza accelerata

Aiuto alla crescita economica, primi due mesi del superammortamento e patent box ad alto gradimento per le imprese. Che nell’anno d’imposta 2015 hanno beneficiato dell’integrale deduzione del costo del lavoro dall’Irap. L’incentivo alla capitalizzazione Ace ha comportato una deduzione per quasi 18,9 miliardi per le sole società di capitali. Il superammortamento è stato sfruttato in prima battuta da quasi 300mila tra imprese e autonomi. Il patent box, per il quale i primi accordi sono ancora in via di completamento, ha attirato 788 tra grandi società e Pmi. Mentre sul fronte dell’imposta regionale cala del 26,6% la base imponibile grazie alla sterilizzazione del costo del lavoro. È quanto emerge dai dati delle dichiarazioni 2016 delle imprese pubblicate ieri sul sito del dipartimento delle Finanze. Nel complesso, il reddito fiscale dichiarato per l’anno d’imposta 2015 è risultato pari a 162,6 miliardi di euro con un incremento del 4,7%. Aumento trainato soprattutto dal settore manifatturiero, il cui reddito fiscale è passato da 42,4 a 48,6 miliardi di euro (+14,8% rispetto al 2014) e dal commercio (+17,5%). Crisi alle spalle? Non proprio se si pensa che un terzo delle sole società di capitali ha dichiarato una perdita e il 6% ha chiuso in pareggio. Tra le Spa e Srl (poco più di 1,1 milioni) che hanno presentato la dichiarazione nel 2016 quasi il 58% ha pagato un’Ires netta per un totale di 21,4 miliardi (+1,4% sull’anno precedente) mentre il restante 42% non ha dichiarato imposta o è a credito. In termini di gruppi chi ha optato per il consolidato ha dichiarato un’imposta netta di circa 13 miliardi. Sul fronte, invece, dell’Irap si registra un calo sia del numero dei contribuenti (4,3 milioni in discesa del 2,9%), soprattutto per le adesioni al regime forfettario al 15%, sia della base imponibile totale (445 miliardi in discesa del 26,6%) per effetto dell’introduzione dell’integrale deduzione del costo del lavoro dipendente a tempo indeterminato risultata pari a 187,2 miliardi di euro. Ritornando ai redditi veri e propri, la parte del leone l’hanno fatta gli incentivi riconosciuti per capitalizzazione e investimenti. A partire dall’Ace, che è stato sfruttato da 622mila imprese di cui 302.700 società di capitali. La spiegazione va ricercata nel rendimento nozionale fissato per l’anno d’imposta 2015 al 4,5%, in grado di garantire alle sole Spa e Srl deduzioni dall’imponibile Ires per 18,9 miliardi, pari a oltre 62mila euro di sconto medio. Ma l’aiuto alla crescita economica ha interessato anche piccole imprese e ditte individuali (235mila a cui si aggiungono anche più di 80mila società di persone) per un controvalore di 1,5 miliardi (+17,3% rispetto all’esercizio 2014). Partenza sprint per il superammortamento, ossia la maggiorazione del 40% ai fini fiscali dei costi deducibili per l’acquisto di beni strumentali. La retroattività fissata al 15 ottobre 2015 (data di presentazione del disegno di legge di Stabilità per il 2016) in modo da non bloccare gli ordini di fine anno ha convinto quasi 300mila imprese e autonomi a investire in macchinari sfruttando l’incentivo fiscale. A scommettere al buio, in assenza di una norma ancora in vigore, sono state 86.400 società di capitali per un importo di 279 milioni di euro. Tra i soggetti Irpef il superammortamento è piaciuto anche a 13mila partite Iva nel regime dei minimi (quello con imposta sostitutiva al 5%) beneficiando di costi fiscalmente deducibili per 33,2 milioni di euro. Agevolazione che presumibilmente potrebbe essere stata sfruttata per l’acquisto di autoveicoli, all’epoca ancora ammessi al bonus. Nell’anno d’imposta 2015 ha debuttato anche il patent box, la detassazione sulla proprietà intellettuale. Dalle dichiarazioni 2016 sono state quasi 800 le imprese che hanno sfruttato lo sgravio sui redditi prodotti dai marchi (per questi l’agevolazione è stata eliminata dal 2017) e brevetti: la maggior parte sono società di capitali (620) con reddito detassato e plusvalenze esenti per 320 milioni di euro.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

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