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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Danni pari all’affitto per il box reso inagibile da infiltrazioni

Per i danni occorsi a un’unità immobiliare per infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio è certamente responsabile il condominio, che su questi beni esercita i poteri di vigilanza e custodia. Il problema è che spesso queste infiltrazioni sono di consistenza tale da precludere l’utilizzo dell’unità immobiliare interessata per un considerevole lasso di tempo e, in tali occasioni, si pone il problema di individuare quali siano i danni patrimoniali risarcibili, in aggiunta a quelli connessi al necessario ripristino dei luoghi. Per dare una risposta a tale quesito si può fare riferimento alla giurisprudenza formatasi in merito all’indennità dovuta al titolare di unità immobiliare per l’ipotesi di occupazione senza titolo. Secondo tale orientamento, il diritto di proprietà ha «insite in sé le facoltà di godimento e di disponibilità del bene che ne forma oggetto» con la conseguenza che «una volta soppresse tali facoltà per effetto dell’occupazione, l’esistenza di un danno risarcibile può ritenersi sussistente sulla base d’una presunzione, superabile solo con la dimostrazione concreta che il proprietario, anche se non fosse stato spogliato, si sarebbe comunque disinteressato del suo immobile e non l’avrebbe in alcun modo utilizzato» (così dice la Cassazione con la sentenza 9137/2013). Il danno subito dal proprietario viene quindi considerato nel fatto stesso dell’occupazione dell’immobile senza titolo e, pertanto, liquidato in maniera figurativa facendo riferimento al valore locativo del bene (cosiddetto danno “figurativo”). Con la sentenza 4874/2017 il Tribunale di Milano ha ritenuto tale principio applicabile anche all’ipotesi in cui il mancato godimento di un’unità immobiliare a uso box sia dipesa dalle infiltrazioni, copiose e perduranti nel tempo, provenienti dal giardino condominiale. Il danno lamentato è stato ritenuto liquidabile a carico del condominio a prescindere da quanto affermava il condòmino danneggiato, facendo esclusivamente riferimento ai parametri di locazione correnti sul mercato per unità immobiliari di analoga consistenza e pregio. Il giudice meneghino ha altresì affermato che la liquidazione del danno patrimoniale secondo questo sistema escluda la condanna del condominio anche al rimborso delle spese sostenute per l’affitto di altra autorimessa da parte del danneggiato, trattandosi dello steso danno già rimborsato in via «figurativa». Allo stesso modo, nulla può essere preteso per le spese condominiali sostenute nel periodo di non utilizzo del box, attenendo tali oneri al diritto di proprietà, il cui godimento deve ritenersi già interamente ristorato con il risarcimento del danno patrimoniale parametrato al valore locativo dell’immobile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Iva al 10% sul metano per il condominio

Cambiare fornitore dei servizi elettrici e di riscaldamento è una scelta dell’amministratore per contenere i costi energetici,ma spesso può accadere che non si vigili sulla corretta applicazione dell’Iva. Tale imposta indiretta, che viene assolta dal consumatore finale e in questo caso dal condominio, se non correttamente applicata determina un maggior onere per la collettività. Il Dpr 633/72 indica quali prestazioni di servizio sono riconducibili ad imposta agevolata del 10% in luogo di quella ordinaria attualmente al 22 per cento. Negli edifici a destinazione residenziale, le forniture di energia elettrica per uso domestico sono soggette all’aliquota del 10% come previsto dalla tabelle A/3 parte III al punto 103) del richiamato Dpr 633/72. Per quanto attiene il gas da riscaldamento, invece, il Dpr 633/72, alla tabella A/3 parte III, al punto 127-bis) inserisce la «somministrazione di gas metano usato per combustione per usi civili limitatamente a 480 metri cubi annui» tra i beni e servizi soggetti ad aliquota del 10 per cento. Tale indicazione è stata chiaramente recepita ed applicata per le singole utenze abitative, ma spesso disattesa in quella condominiali. A supporto della pacifica applicabilità dell’aliquota agevolata nelle fornitura di gas da riscaldamento, a servizio di edifici a destinazione residenziale è intervenuta la risoluzione 112/E del 22 ottobre 2010. Con particolare riferimento alla somministrazione di gas metano per usi civili nei confronti di condomìni che utilizzano impianti di tipo centralizzato, la risoluzione n. 108 del 2010 ha precisato che il limite di 480 metri cubi annui, stabilito ai fini della fruizione dell’aliquota del 10%, di cui al n. 127-bis della tabella A, va riferito alle singole utenze di ciascuna delle unità immobiliari che costituiscono il condominio. Conseguentemente, in presenza di un impianto centralizzato, il limite di 480 metri cubi deve essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari il cui impianto di riscaldamento è allacciato all’impianto centralizzato, e al netto di quelle unità immobiliari che eventualmente fruiscano contemporaneamente di un impianto autonomo di somministrazione di gas metano destinato per combustibile a usi civili, per il quale risulta già applicabile l’aliquota agevolata prevista dal n. 127-bis. La risoluzione ricorda che questo principio va applicato in modo da escludere all’origine la possibile duplicazione del beneficio contenuto nel n. 127-bis, pena la violazione della disciplina comunitaria di riferimento.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Da “Il Sole 24 Ore”

Addio all’immobile inutile

Il rustico cadente ereditato dal nonno, la piccola quota di un terreno sperduto in un territorio montano, la metà di un appartamento su cui si litiga intanto che le spese aumentano: anche in un Paese che ama più di ogni altro il “mattone” – l’80% degli italiani ha almeno una casa – capita che avere una proprietà o una comproprietà sia solo fonte di guai. Sempre più di frequente ci si imbatte in situazioni di immobili “fastidiosi” per i loro proprietari, non solo perché occorre pagare tasse e costi di manutenzione e occuparsi del loro lato burocratico, ma anche perché producono responsabilità civili (se non penali) in caso di danni a terzi, o sono a rischio sanzioni amministrativo-sanitarie. Si pensi all’albero del giardino incolto che cade su una proprietà vicina o al fabbricato che, a causa di un crollo, investe un passante. Ma se questi immobili risultano invendibili, perché nessuno è disposto a comprarli neppure per un prezzo simbolico, una via d’uscita c’è: anche se l’affermazione sembra strana l’interessato può rinunciare alla quota di comproprietà o alla proprietà e disfarsene. Che cosa succede in pratica? La rinuncia alla quota di comproprietà provoca un’espansione del diritto degli altri comproprietari. La quota di comproprietà, infatti, è da concepire come un diritto sull’intero bene, compresso dalla presenza degli altri comproprietari, cosicché, venendo meno uno di essi, la quota degli altri “che resistono” si accresce automaticamente. Questi ultimi, anche se non gradiscono l’altrui rinuncia non possono impedirla, ma possono a loro volta rinunciare alla propria quota, e ciò fino a quando non resta che un unico proprietario. Anche in questo caso, o comunque quando il proprietario del bene è uno solo fin dall’inizio, l’interessato può rinunciare al suo diritto con l’effetto che lo Stato diventa proprietario senza potersi opporre all’acquisizione. Lo dice il Codice civile, all’articolo 827, anche se in qualche caso l’agenzia del Demanio ha cercato di porre dei dubbi su una prassi che si sta diffondendo e che ha sì l’effetto di “liberare” da costi e responsabilità il cittadino ex proprietario, ma dall’altro lato li accolla in qualche misura alla pubblica amministrazione. Una confortante assicurazione in questo senso arriva da uno studio del Consiglio nazionale del notariato (n. 216-2014/C del 21 marzo 2014), elaborato proprio a fronte della circostanza che, in questi anni di crisi, molti notai sono stati investiti dai clienti della questione di come liberarsi da proprietà non volute. In epoche precedenti, nelle quali le tasse locali erano di minore impatto e il tenore di vita migliore, il problema della proprietà fastidiosa si poneva raramente. Oggi, invece, che molti devono tagliare le spese inutili, anche la semplice chiamata alla cassa per il saldo Imu-Tasi che scade il 18 dicembre può indurre altre riflessioni. E a maggior ragione se l’immobile è solo un peso anche se – come può accadere per gli inagibili – le imposte fossero ridotte. L’operazione-rinuncia, ovviamente, presenta anch’essa qualche costo, che dovrebbe però essere ammortizzato dal risparmio futuro. La rinuncia all’immobile o a una sua parte, infatti, è un atto che si stipula esclusivamente da un notaio che poi lo registra al Catasto. Chi rinuncia paga l’imposta di donazione che varia a seconda dei casi. Nell’ipotesi di cessione del bene allo Stato l’aliquota è l’8 per cento. Se, invece, l’atto accresce la quota di un fratello l’imposta è il 6% del valore con una franchigia di 100mila euro; per cugini e altri parenti è al 6 per cento.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

La ritenuta affitti taglia l’acconto

La nuova ritenuta del 21% sugli affitti brevi, trattenuta dal 1° giugno 2017 dagli intermediari immobiliari e dai gestori dei portali web, riduce gli acconti del 2017, calcolati applicando il metodo previsionale, sia se queste locazioni saranno assoggettate ad Irpef, sia se si opterà per la cedolare secca. Quando questi intermediari versano la ritenuta all’Erario, infatti, non sanno e non indicano nell’F24 la natura della stessa, “in acconto all’Irpef” o come “ritenuta definitiva della cedolare secca”, ma questa natura verrà decisa dal locatore, solo in sede di dichiarazione dei redditi (730/2018 o Redditi PF 2018). Se nel 2017 il regime fiscale di queste locazioni non verrà modificato rispetto al 2016, si potrà ridurre l’acconto (Irpef o della cedolare), applicando il metodo previsionale, mentre se varierà da inizio del 2017, si potrà addirittura non pagare alcun acconto su questi redditi.

Opzione per la cedolare secca. La circolare 24/E/2017 ha chiarito che per i nuovi contratti di “locazione breve”, l’opzione per la cedolare secca con l’aliquota piatta del 21% potrà essere effettuata con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati (ovvero, se il contratto viene registrato, in tale sede). Si applica quindi la stessa regola già prevista per tutti gli altri contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, non classificabili tra quelli dell’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 e non soggetti a «registrazione in termine fisso». Per questi ultimi, infatti, il locatore può optare per l’imposta piatta direttamente nella «dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto» (provvedimento 7 aprile 2011, paragrafo 1.3.3 e circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, paragrafo 1.2).

Storico o previsionale. Sia l’acconto dovuto per l’Irpef che quello per la cedolare secca è pari al minore tra il 100% (95% per la cedolare) «dell’imposta relativa al periodo precedente» (metodo storico) e il 100% (95% per la cedolare) dell’imposta relativa a quello in corso (previsionale) al netto delle ritenute d’acconto subite nel corso dell’anno (oltre che delle detrazioni e dei crediti d’imposta). Quindi, se non vi è alcun cambio di regime per tutti gli affitti brevi dell’intero 2017 rispetto al 2016 (sia per quelli non assoggettati a ritenuta sia per gli altri), gli acconti 2017 con il metodo previsionale, potranno essere ridotti delle ritenute del 21%, trattenute dal 1° giugno 2017.

Cambio di regime. Se, invece, su questi affitti c’è stato un cambio di regime (da cedolare a Irpef o viceversa) si applica la seguente regola generale della cedolare secca (valida non solo per gli affitti brevi), che solitamente interessa il primo o l’ultimo anno di applicazione anche dell’Irap, dell’Ivie, dell’Ivafe e dell’imposta sostitutiva per i contribuenti forfettari o i minimi. Le persone fisiche che durante l’anno hanno optato per l’assoggettamento dei canoni di locazione degli immobili abitativi alla cedolare secca non devono versare l’acconto di questa imposta piatta su questi canoni, perché si tratta del primo anno di opzione. Risulta impossibile, infatti, calcolare l’acconto con il metodo storico (95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente), in quanto manca l’imposta dovuta per l’anno precedente. Inoltre, l’acconto Irpef relativo all’anno dell’opzione per la cedolare secca, calcolato con il metodo storico, può essere ridotto applicando il criterio previsionale, cioè considerando che il reddito fondiario relativo ai fabbricati con la cedolare secca, non verrà tassato ad Irpef a consuntivo. In questa ipotesi di opzione per la cedolare, le ritenute del 21%, trattenute da giugno 2017, saranno scomputate dal totale della cedolare del 21% dovuta (anche per gli affitti fino a maggio 2017). Viceversa, se durante l’anno, si è verificata l’uscita dal regime della cedolare secca, sui redditi di questi immobili, maturati a decorrere dall’uscita, non vi è più la tassazione con la cedolare secca, quindi, si può utilizzare il metodo previsionale per calcolare l’acconto per questa imposta, riducendolo (o azzerandolo se non vi sono reddito con cedolare nell’anno, ad esempio, in caso di uscita dal regime alla fine del 2016). Inoltre, non si è tenuti a versare alcun acconto Irpef per i redditi fondiari relativi a questi fabbricati, anche se questi saranno assoggettati a Irpef a consuntivo.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Deposito prezzo dal notaio, meglio anticipare l’intenzione

Deposito del prezzo: istruzioni per l’uso. Il Consiglio nazionale del notariato ha pubblicato sul proprio sito internet, una sorta di vademecum per la corretta applicazione della nuova disposizione introdotta dalla c.d. legge sulla concorrenza n. 124/2017 ed entrata in vigore lo scorso 29 agosto. Vediamo più da vicino di cosa si tratta. Chi compra un immobile si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito dinanzi al notaio e la data della sua trascrizione nei registri immobiliari, venga pubblicato su questi ultimi un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera. Occorre comunque avvertire che questo tipo di inconvenienti si verificano nella pratica assai raramente, perché i notai sono soliti adempiere al predetto obbligo di trascrizione in tempi molto brevi. La legge n. 124/2017 ha quindi previsto che, qualora sia richiesto da almeno una delle parti del contratto, il notaio sia obbligato a tenere in deposito presso di sé il saldo del prezzo messo a disposizione dall’acquirente e destinato al venditore, fino a quando non sia stato eseguito il prescritto adempimento pubblicitario presso i registri immobiliari, con il quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami. Come ribadito dal notariato, si tratta di una tutela facoltativa che la nuova legge mette a disposizione di chi compra casa: in sede di rogito l’acquirente, a seconda dei casi, può quindi optare per avvalersene o rinunziarvi. Nel vademecum si evidenzia altresì come sarebbe opportuno che tale intenzione venisse manifestata dall’acquirente al venditore già prima del rogito, dunque in sede di preliminare, in modo da regolamentare con anticipo la circostanza tra le parti. In ogni caso nulla esclude che l’acquirente possa manifestare l’opzione al venditore anche direttamente in sede di stipula del rogito.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Locandina Festa degli Auguri 2017 Collegio e Associazione Geometri