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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Cessione di fabbricato non ultimato: c’è l’Iva, se a comprare è un’impresa

In tema di Iva, l’articolo 10, primo comma, n. 8-ter, del Dpr n. 633/1972, prevede tra l’altro, in linea generale, il regime di esenzione dal tributo per le cessioni di immobili strumentali, con esclusione peraltro sia delle cessioni di tali tipologie di fabbricati che vengono effettuate (entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento) dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica (che sono, quindi, imponibili al tributo), sia di quelle in cui il soggetto cedente ha espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione a Iva nell’ambito dello stesso atto di cessione. In relazione a tali disposizioni, con la sentenza 23499/2016, la Corte di cassazione è stata chiamata a pronunciarsi in merito a una particolare fattispecie in cui una società, nell’anno 2006, aveva ceduto a un’altra impresa un lotto di terreno edificabile con un sovrastante fabbricato non abitativo ancora in corso di costruzione, assoggettando tale cessione a Iva e applicando le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale, rispettivamente, del 3% e dell’1% della base imponibile della cessione, secondo quanto previsto dall’articolo 1-bis della tariffa allegata al Dlgs n. 347/1990 e dall’articolo 10, comma 1, del medesimo decreto (Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastali). Successivamente, peraltro, in considerazione dell’assoggettamento a Iva dell’effettuata cessione, l’impresa acquirente aveva presentato all’Amministrazione finanziaria una richiesta di rimborso delle somme (ritenute) indebitamente versate a titolo di imposte ipocatastali nella suddetta misura proporzionale, in luogo della misura fissa (stabilita ex lege in 200 euro). L’ufficio competente, tuttavia, aveva disatteso tale richiesta di rimborso, sul rilievo che il fabbricato (contrariamente a quanto ritenuto dalla parte interessata), ancorché non ultimato, fosse comunque da ritenere oggettivamente “strumentale” all’esercizio dell’attività dell’impresa cedente, e che, quindi, la relativa cessione era da un lato esente da Iva ai sensi del citato articolo 10, n. 8-ter, del Dpr n. 633, mentre dall’altro lato le imposte ipocatastali (oggetto della richiesta di rimborso) erano effettivamente dovute nella suddetta misura proporzionale. Investita della questione, la Corte – dopo aver sostanzialmente condiviso l’orientamento manifestato, sul punto, dall’Agenzia delle Entrate nei paragrafi 10 e 11 della circolare n. 12/2007, illustrativa delle modifiche al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati all’epoca introdotte dal Dl n. 223/2006 – ha affermato il principio secondo cui il fatto della non ancora avvenuta ultimazione del fabbricato, al momento della relativa vendita (come nella specie), impedisce di poter considerare l’immobile in questione alla stregua di un “fabbricato strumentale” (la cui cessione sarebbe esente da Iva e comporterebbe l’applicazione delle imposte ipocatastali nella suddetta misura proporzionale), in quanto detto status discende, appunto, solo dall’effettiva ultimazione dei lavori (momento, quest’ultimo, che l’Agenzia delle Entrate, nella stessa sopracitata circolare n. 12/2007, ha individuato nel momento in cui l’immobile “…è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato all’uso”). Ad avviso dei giudici di legittimità, pertanto, nel periodo temporale in cui avviene la costruzione dell’immobile, quest’ultimo deve considerarsi come facente ancora parte del “circuito produttivo” dell’impresa cedente, ragione per cui, qualora sia medio tempore intervenuta la cessione del bene, lo stesso non può essere qualificato alla stregua di un “fabbricato non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” (come sono, appunto, gli immobili strumentali), trattandosi piuttosto di un bene in corso di lavorazione. In tale ottica, la Cassazione ha quindi concluso nel senso che, qualora il soggetto acquirente dell’immobile sia un soggetto Iva (così come nella fattispecie dedotta in controversia) il quale, completando l’immobile in vista del suo successivo utilizzo nella propria attività d’impresa, termina il “ciclo produttivo” relativo allo stesso immobile, in tal caso la cessione dell’edificio non ultimato risulta essere imponibile a Iva (con la conseguente applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa); nella diversa ipotesi in cui l’acquirente dell’immobile risulti invece essere un soggetto privato-consumatore finale (che provvede in proprio all’ultimazione dei lavori mediante, ad esempio, un contratto di appalto), ad avviso della Corte, tale diverso status soggettivo determinerebbe di per sé l’interruzione del ciclo produttivo dell’immobile ceduto, il quale dovrebbe per tale motivo considerarsi comunque “strumentale” e quindi, come tale, dovrebbe andare esente dal tributo all’atto della relativa vendita (con conseguente applicazione delle imposte ipocatastali nella misura proporzionale, così come sopra determinata, sul corrispettivo pattuito). Da parte nostra – oltre a dover evidenziare in linea generale, in tale seconda ipotesi, la difficoltà di individuare, in concreto, quali siano i casi in cui i soggetti privati-consumatori finali abbiano interesse ad acquistare fabbricati strumentali – è altresì da evidenziare come la posizione al riguardo assunta dalla Corte (la quale, peraltro, sul punto ribadisce quanto già affermato nella recentissima sentenza n. 22757 del 9 novembre 2016) si discosti nettamente dall’orientamento manifestato dall’Amministrazione finanziaria nella sopra citata circolare n. 12/2007, nella quale era stato infatti espressamente affermato che la cessione di un immobile ancora in corso di costruzione “..deve essere <in ogni caso> assoggettata ad IVA” (non operando, quindi, alcuna diversificazione di disciplina dell’operazione a seconda dello status giuridico del soggetto acquirente).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Bonus «prima casa» decaduto, responsabile anche il venditore

Anche la parte venditrice è solidalmente responsabile della maggiore imposta dovuta per il caso del mancato conseguimento dell’ agevolazione “prima casa” richiesta dall’ acquirente di un’ abitazione, ma negata dal Fisco per ragioni non imputabili alla parte acquirente. È quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza n. 24400 del 30 novembre 2016. Il caso oggetto del giudizio giunto all’ esame della Suprema Corte era quello della vendita di un appartamento che l’ amministrazione ha giudicato avere caratteristiche “di lusso”, revocando pertanto il beneficio fiscale di cui il contribuente si era avvalso in sede di registrazione del contratto di compravendita. La normativa sulle caratteristiche “di lusso” delle abitazioni, invero, non è più attualmente vigente, ma il caso è comunque interessante perché oggi l’ agevolazione “prima casa” può essere domandata solo per abitazioni classificate in Catasto in categorie diverse dalle categoria A/1, A/8 e A/9. Quindi, la sentenza deve essere letta come se riguardasse il caso della vendita con agevolazione “prima casa” di un manufatto in ipotesi classificato (anche a seguito di una revisione che il Catasto effettui in data posteriore al contratto di compravendita) in un gruppo catastale diverso dal gruppo “A” oppure in una delle predette categorie del gruppo “A” per le quali l’ agevolazione “prima casa” è inibita. Con riferimento alla responsabilità per il pagamento di imposte dovute a seguito di un accertamento, le regole da tenere in considerazione sono le seguenti: – l’ articolo 57, comma 1, Dpr 131/1986 (testo unico dell’ imposta di registro), secondo il quale i contraenti, verso il Fisco, «sono solidalmente obbligati al pagamento dell’ imposta» (è ovvio poi che, nei rapporti interni, la fiscalità indiretta della compravendita grava di regola sull’ acquirente, verso il quale ha diritto di rivalsa il venditore che abbia pagato somme al Fisco, sempre che l’ acquirente sia capiente); – il successivo comma 4 sancisce che «l’ imposta complementare» (tale è la natura dell’ imposta che il fisco pretende a seguito di una comminatoria di decadenza) «dovuta per un fatto imputabile solo a una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa». Ora, è ovvio che la decadenza dall’ agevolazione “prima casa” è, in massima parte, dovuta al fatto dell’ acquirente: ad esempio, perché ha dichiarato, difformemente dal vero, di risiedere o di lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato; oppure perché non ha rispettato l’ impegno di trasferire la sua residenza in detto Comune entro 18 mesi dal rogito; oppure perché già è proprietario di un’ altra casa nel medesimo Comune; oppure perché è proprietario, in qualsiasi parte del territorio nazionale di altra abitazione per il cui acquisto ha già richiesto l’ abitazione (e non la aliena entro un anno dal nuovo acquisto). Però, come appunto insegna la sentenza n. 24400/2016, la decadenza dall’ agevolazione “prima casa” può verificarsi anche per ragioni non imputabili alla parte acquirente. Cosicché anche la parte venditrice deve mettere in conto una sua possibile responsabilità in caso di mancata concessione dell’ agevolazione al contratto con il quale il venditore ha alienato un’ abitazione a un acquirente che ha domandato l’ agevolazione “prima casa” e che ha poi visto revocarsi l’ agevolazione per causa al medesimo non imputabile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia