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Reggio Emilia, 10 Novembre 2016

Ai Geometri Iscritti all’Albo interessati

Si comunica che è convocata per Martedì 15/11/2016, alle ore 17:30, presso la sede del Collegio Geometri (ingresso dal civico n. 1 campanello sala riunioni), la riunione della Commissione 1 – Edilizia, Urbanistica, Territorio, che sarà aperta a Tutti gli Iscritti che vogliono partecipare, e tratterà i seguenti punti all’ordine del giorno:
– Valutazioni sull’incontro con Assessore e Dirigenti SUE per accesso all’Archivio Municipio di Reggio Emilia;
– Considerazioni sulla Bozza di Legge Urbanistica Regionale (ex Legge 20/2000).

In preparazione dell’incontro si trasmettono i seguenti documenti al fine di prenderne visione; i documenti non verranno distribuiti i forma cartacea:
Presentazione standard di PowerPoint.pdf
testo-progetto-di-legge.pdf

Si raccomanda la massima puntualità.
Cordiali saluti

Il Coordinatore della Commissione
Passerini Irene

Collegio Geometri e Geometri Laureati
della Provincia di Reggio Emilia
Via A. Pansa n. 35
42124 Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Lavori condominiali. Il direttore delle Entrate ha poi preso in esame altre agevolazioni contenute nel Ddl di bilancio 2017, in particolare i lavori di riqualificazione energetica e di ristrutturazione edilizia, in primis quelli antisismici. Si tratta non solo di una proroga di quanto già previsto dalle norme vigenti ma, in molti casi, di un vero e proprio rafforzamento delle detrazioni, anche attraverso la possibilità di cederle sotto forma di credito d’imposta. Inoltre, in continuità con quanto previsto dalle norme in vigore fino al 2016, vengono equiparati ai lavori condominiali quelli che riguardano l’intero edificio anche se realizzati sulle parti di proprietà dei singoli condomini (ad esempio, vengono sostituiti gli infissi di tutte le case). Le agevolazioni per i lavori condominiali di risparmio energetico e antisismici sono prorogati di cinque anni, fino al 31 dicembre 2021; quelli che interessano le singole unità abitative, invece, fino al 31 dicembre 2017. In materia di risparmio energetico, la detrazione è confermata al 65% per gli interventi su singole unità abitative e parti condominiali; in quest’ultimo caso, però, il bonus passa:

• al 70%, se gli interventi che interessano l’involucro dell’edificio producono un risparmio energetico più significativo
• al 75%, se gli interventi migliorano la prestazione energetica invernale e estiva.

Per queste tipologie di lavori, il limite di spesa agevolabile è fissato in 40mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Proseguendo nel suo intervento, la numero uno delle Entrate ha evidenziato come il Ddl di bilancio rafforza le agevolazioni fiscali per quanti adottano misure antisismiche per le parti comuni di edifici condominiali. Infatti, non solo viene confermata la misura potenziata (al 65%) della detrazione già prevista fino al 31 dicembre 2016, ma ne è prevista la proroga fino al 31 dicembre 2021, consentendone la ripartizione in cinque quote annuali invece delle “solite” dieci. Inoltre, a partire dal 2017 il beneficio si applica anche agli edifici ricadenti nella zona sismica 3 (non più solo la 1 la 2) ed è esteso a tutti gli immobili abitativi e produttivi. La misura della detrazione è incrementata:

• al 70% (ovvero al 75%, in caso di lavori condominiali), se gli interventi comportano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore
• all’80% (ovvero al 85%, in caso di lavori condominiali), se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Il tetto massimo agevolabile è pari a 96mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. Per consentire l’accesso agli incentivi al maggior numero possibile di cittadini è previsto che la fruizione del beneficio fiscale può avvenire mediante la cessione, sotto forma di credito d’imposta, della detrazione spettante. Tale opportunità era già stata concessa dalla Stabilità 2016 ai contribuenti ricadenti nella “no tax area”: potevano cedere il bonus all’impresa o ai fornitori intervenuti nei lavori, che poi lo sfruttavano in compensazione. Nella nuova versione, sarà più facile sia per il cedente che per il cessionario avvalersi di questa misura: il cedente potrà anche non trovarsi nella no tax area e destinare il credito a un soggetto diverso dai fornitori; il cessionario potrà, a sua volta, cederlo ad altri soggetti privati, oltre che utilizzarlo in compensazione.

Premi di risultato e welfare aziendale. Il Ddl di bilancio amplia la platea dei lavoratori ammessi al regime agevolato (imposta sostitutiva del 10%) per i premi di risultato, incrementa l’entità degli stessi premi agevolabili e incentiva il ricorso al welfare aziendale. Dal 2017, infatti, possono beneficiare dell’agevolazione i lavoratori del settore privato che hanno un reddito di lavoro dipendente non superiore a 80mila euro, mentre l’importo del premio di produttività agevolabile è elevato da 2mila a 3mila euro ovvero, nel caso di coinvolgimento paritetico dei lavoratori nell’organizzazione aziendale, da 2.500 a 4mila euro. Per quanto riguarda il welfare aziendale, nel solco tracciato dalla legge di stabilità 2016 che ha riconosciuto al lavoratore la facoltà di convertire il premio di risultato agevolabile con benefit esclusi dalla formazione del reddito di lavoro dipendente, il Ddl in esame estende tale possibilità all’utilizzo di autovetture aziendali, alla locazione di fabbricati e alla concessione di prestiti a tassi agevolati. Inoltre, per prestazioni di particolare rilevanza sociale (assistenza sanitaria, previdenza complementare, azionariato diffuso), non si tiene conto dei limiti ordinariamente previsti per l’esclusione dal reddito di tali benefit (5.164,57 euro per i contributi di previdenza complementare, 3.615,20 per i contributi alle casse di assistenza sanitaria, 2.065,83 per le assegnazioni di azioni ai dipendenti).

Regime opzionale per le persone fisiche che si trasferiscono in Italia. L’ultimo argomento trattato dal direttore è l’opzione, esercitabile dalle persone fisiche che trasferiscono la loro residenza fiscale in Italia e valida per quindici anni, per l’imposta sostitutiva sui redditi prodotti all’estero. La scelta consente di assoggettare a tassazione ordinaria i soli redditi prodotti nel nostro Paese, mentre quelli di fonte estera saranno assoggettati a un’imposta sostitutiva pari a 100mila euro annui; per ogni familiare che esercita la stessa opzione, l’imposta è dovuta nella misura ridotta di 25mila euro.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Regolamento condominiale contrattuale: attenzione alle interpretazioni! Le regole devono essere definite in maniera chiara e precisa

L’interpretazione del regolamento condominiale contrattuale richiede un utilizzo di espressioni chiare e non equivoche. Per poter vincolare l’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva è necessario inserire nel regolamento una limitazione al diritto di proprietà.
Il caso in esame riguarda il proprietario di un appartamento che aveva adibito il proprio immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria. L’appartamento, ubicato al piano primo, era stato collegato con una scala interna ai sottostanti locali al piano terra, adibiti a pizzeria-ristorante.
A seguito del gravame proposto dal proprietario dell’appartamento vicino, si giungeva in Cassazione, dopo che la Corte d’Appello aveva condannato il ristoratore al ripristino della destinazione abitativa dell’immobile ubicato al primo piano.
Il proprietario della pizzeria presentava, dunque, ricorso in Cassazione.

Regolamento condominiale contrattuale, la sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione con sentenza n.21307 del 20 ottobre 2016 si pronuncia sul ricorso presentato dal proprietario della pizzeria.
Nella fattispecie il ristoratore denunzia l’errata interpretazione del regolamento di condominio. In particolare l’art. 5 del regolamento condominiale contrattuale, cita che:
I locali cantinati e i terranei potranno essere destinati ad autorimesse, a deposito, ad officina tecnicamente organizzata con rumorosità però da non superare i limiti consentiti dalle disposizioni di P.S. e comunale ed all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione.
Le limitazioni alle facoltà di uso della proprietà individuale, previste nel regolamento condominiale, devono essere chiare e non equivoche. Nel caso in esame manca una disposizione regolamentare che si occupi espressamente delle unità immobiliari poste dal piano primo in su.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione si esprime a favore del ricorrente, annullando la sentenza d’Appello.
Il regolamento condominiale non può essere costruito sul principio, ma è necessaria l’espressa elencazione delle destinazioni consentite.
Per evitare spiacevoli sorprese, è dunque necessario che il regolamento condominiale contrattuale indichi puntualmente le limitazioni alle destinazioni d’uso dei locali di proprietà individuale.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Atto di revisione catastale valido se riporta la norma di riferimento

Con sentenza 21176 del 19 ottobre 2016, mutando il precedente orientamento, la Corte di cassazione ha sostanzialmente stabilito che, in tema di accertamenti catastali, per assolvere l’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, è sufficiente indicare il presupposto della rettifica, al fine di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nella fase contenziosa.

Dati del processo. La vicenda riguarda una variazione di classamento di alcuni immobili di proprietà privata eseguita, su richiesta del Comune, dall’ex Agenzia del Territorio, ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004, ubicati nelle microzone individuate nella planimetria allegata all’avviso di accertamento. Nell’impugnare l’atto, gli interessati lamentavano carenza di motivazione della revisione del classamento e la necessità che, per una simile variazione, occorreva una stima con sopralluogo. I giudici di merito confermavano parzialmente la rettifica catastale, nei cui confronti i contribuenti ricorrevano in Cassazione, denunciando, tra l’altro, violazione delle norme e dei principi che regolano la motivazione degli atti in materia catastale, in relazione alla mancata spiegazione delle ragioni dell’attribuzione alle singole unità immobiliari da parte dell’Agenzia del Territorio di una classe superiore.

Disciplina di revisione del classamento catastale. Si premette che l’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004, riconosce ai Comuni – che rappresentano la “porzione” del territorio nazionale rilevante – la possibilità di richiedere all’Agenzia del Territorio (ora, delle Entrate) la revisione del classamento di quelle microzone dove il rapporto medio, tra valori di mercato e valori catastali, superi di almeno il 35% quello dell’insieme delle microzone. Con tale disposizione – peraltro applicabile solo in presenza di comuni con almeno tre microzone – in attesa della revisione generale delle rendite catastali per allinearle, a parità di gettito, ai valori di mercato (come previsto dall’articolo 2, legge delega 23/2014), il legislatore si è premurato almeno di evitare le situazioni di palese ingiustizia all’interno dei singoli comuni, rideterminando le rendite (e i valori) catastali nel caso in cui il suddetto rapporto si discosti in una determinata microzona di una percentuale significativa rispetto alla media delle microzone del comune interessato.

Orientamento della giurisprudenza di legittimità. Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (tra cui, cfr Cassazione 9629/2012, 19820/2012, 16643/2013, 23247/2014 e 3156/2015), la motivazione dell’atto di revisione del classamento catastale non può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’Agenzia del Territorio, ma deve specificare, a pena di nullità, sia le ragioni giuridiche sia i presupposti di fatto della modifica. L’amministrazione finanziaria è tenuta, quindi, a precisare – dettagliatamente – se il mutamento è giustificato dal mancato aggiornamento catastale, dall’incongruenza del valore rispetto ai fabbricati similari (individuando detti edifici, il loro classamento e le caratteristiche che li rendono analoghi a quello in oggetto), dall’esecuzione di lavori particolari nell’immobile (da menzionare analiticamente) o, infine, da una risistemazione dei parametri della microzona di collocazione, da esplicitare in modo chiaro con l’indicazione del rapporto tra valore di mercato e valore catastale dell’area e delle altre comunali, così che emerga il significativo divario.

Il giudizio. La Corte suprema, respingendo il gravame, ha fornito un’interpretazione sulla motivazione degli atti che modifica, di fatto, l’orientamento sinora espresso, convalidando la sentenza del riesame perché provvista dei requisiti di congruità e sufficienza. A tal fine, il Collegio, dopo aver dato atto delle incertezze giurisprudenziali in materia, oscillanti tra una più intensa e una minore rigidità delle scelte interpretative, ha affermato che il più equilibrato orientamento opzionato appare maggiormente idoneo a cogliere il senso della disciplina della revisione catastale prescritta dall’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004 (cfr Cassazione, 21532/2013 e 17322/2014). Nel merito della questione, la sezione tributaria ha precisato che, per assolvere l’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, è sufficiente indicare il presupposto della rettifica, al fine di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nella fase contenziosa. Il classamento non è, infatti, un «atto di imposizione fiscale» e trova supporto motivazionale nell’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004; bastano, perciò, per la propria validità, l’indicazione della norma di riferimento sul cui presupposto viene operata la revisione. Peraltro, proprio per l’assenza di variazioni edilizie, l’atto di classamento non richiede il previo sopralluogo dell’ufficio né è condizionato ad alcun contraddittorio endoprocedimentale. È evidente che, nella successiva fase giudiziale, il contribuente potrà provare – in contraddittorio con l’ufficio – le caratteristiche dell’immobile e l’eventuale inidoneità del nuovo classamento, in relazione non all’idoneità della motivazione dell’atto, ma al merito della controversia (cosìCassazione, 22313/2010, 11698/2011 e 21923/2012). Infine, il giudice di legittimità evidenzia che la richiesta del Comune all’Agenzia del Territorio è un atto interno, i cui eventuali vizi attinenti la sua legittima provenienza possono essere fatti valere non dal contribuente, ma esclusivamente dall’ente (cfr Cassazione, 17378/2014).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia