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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Alcune brevi considerazioni pratiche sul trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese

Per analizzare, anche se brevemente, da un punto di vista fiscale la situazione degli immobili che sono posseduti dalle imprese è opportuno procedere, in primo luogo ad una distinzione di fondo, da cui poi, seguendo una metodologia espositiva progressiva, verranno dedotte alcune ulteriori distinzioni.

Problematiche catastali, edilizie e fiscali degli edifici collabenti

L’articolo 2, comma 1, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, stabilisce che:“L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”. Con il successivo articolo 3, comma 2, relativo agli immobili oggetto di censimento, il legislatore dispone che ai soli fini della loro identificazione – ai sensi del successivo articolo 4 in base al quale “a ciascuna unità immobiliare e comunque ad ogni bene immobile, quando ne occorra l’univoca individuazione, è attribuito un identificativo catastale” – possono formare oggetto di iscrizione in catasto, tra l’altro, anche le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. In questi casi non viene pertanto attribuita una rendita catastale, ma viene prevista semplicemente la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso. Per tali immobili sussiste quindi una possibilità, e non un obbligo, di iscrizione in catasto.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Rimosso l’amianto, ecco il credito. L’agevolazione diventa operativa

Credito d’imposta pari al 50% delle spese sostenute nel 2016 dai titolari di reddito d’impresa per interventi di bonifica dall’amianto su beni e strutture produttive situate nel territorio dello Stato. Con il decreto 15 giugno 2016del ministero dell’Ambiente e della Tutela del territorio e del mare, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale di ieri, diventa operativa l’agevolazione prevista dall’articolo 56 della legge 221/2015 (“Disposizioni in materia ambientale per promuovere misure di green economy e per il contenimento dell’uso eccessivo di risorse naturali”). Il Dm, dunque, detta le regole per usufruire della misura, definendone gli ambiti oggettivi e di applicazione, gli interventi ammissibili, le modalità e le condizioni di accesso all’agevolazione, le cause di revoca e recupero del beneficio, i ruoli svolti dal ministero dell’Ambiente e dall’Agenzia delle Entrate.

Agevolazione ad ampio raggio. Possono usufruire del credito d’imposta tutti i titolari di reddito d’impresa che hanno effettuato lavori per lo smaltimento e rimozione dell’amianto, su immobili, coperture o altri manufatti riguardanti le strutture produttive, nel periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2016. Non rilevano, quindi, natura giuridica, dimensione dell’azienda e regime contabile adottato dal richiedente. Rientrano nel beneficio anche i costi sostenuti per eventuali, relative, consulenze professionali e perizie tecniche, fino al 10% di quanto complessivamente speso e, in ogni caso, fino a un tetto massimo di 10mila euro per ogni singola bonifica.

Nel dettaglio, il credito è riconosciuto per lo smaltimento e rimozione di:

• lastre di amianto piane o ondulate, coperture in eternit
• tubi, canalizzazioni e contenitori per il trasporto e lo stoccaggio di fluidi, a uso civile e industriale in amianto
• sistemi di coibentazione industriale in amianto.

Il quantum del beneficio. Come già detto, il credito d’imposta è pari al 50% della spesa sostenuta per ogni singolo intervento effettuato nel 2016, nei limiti degli aiuti de minimis previsti dalla legislazione comunitaria. Inoltre, il bonus non è cumulabile ed è alternativo ad altri contributi ricevuti per gli stessi progetti. Sono previsti dei limiti di spesa, minimo e massimo. In particolare, il singolo intervento non deve costare meno di 20mila euro, mentre l’importo massimo agevolabile per ogni impresa (sommando, quindi, i costi di tutti i progetti) non può superare l’ammontare di 400mila euro. L’azienda deve munirsi, inoltre, dell’apposita attestazione, redatta da un professionista, dalla quale risulti l’effettivo sostenimento della spesa.

L’istanza, come e quando. La domanda per il riconoscimento dell’agevolazione può essere inviata, esclusivamente per via telematica, attraverso la piattaforma informatica accessibile dal sito dal ministero dell’Ambiente, dal trentesimo giorno successivo alla pubblicazione del decreto (quindi, dal 16 novembre) e fino al 31 marzo 2017. L’istanza, sottoscritta dal legale rappresentante dell’impresa, deve contenere tutte le informazioni necessarie per la verifica della spettanza del bonus e del rispetto dei criteri per il riconoscimento del beneficio. Sono, quindi, richiesti, ad esempio, tutti i documenti utili a identificare il tipo di bonifica effettuata su ogni struttura e la comunicazione con la quale la Asl attesta la conclusione dei lavori pianificati e l’avvenuto smaltimento dei materiali tossici in una discarica autorizzata e, nel caso di amianto friabile in ambienti confinati, anche la certificazione di restituibilità degli ambienti sanati. Il ministero dell’Ambiente, rispettando l’ordine di arrivo delle istanze e fino all’esaurimento dei fondi stanziati allo scopo, verificati i requisiti, comunica all’azienda, entro novanta giorni dalla presentazione della domanda, il riconoscimento o il diniego dell’agevolazione. Prima di dare il via libera alle imprese, però, il ministero trasmette all’Agenzia delle Entrate l’elenco dei beneficiari e l’ammontare del credito a ognuna riconosciuto.

Credito, in tre quote annuali . L’importo riconosciuto (non rilevante ai fini Ires e Irap) può essere utilizzato in compensazione tramite il modello F24, esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel e Fisconline). La somma va ripartita in tre quote annuali di pari entità e deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di riconoscimento del credito e nelle successive, fino a quando non se ne conclude l’utilizzo. La prima tranche può essere portata in compensazione dal 1° gennaio 2017.

Se qualcosa non va, arriva la revoca e il recupero. L’Agenzia delle Entrate, a sua volta, comunica al ministero dell’Ambiente quali aziende hanno usufruito del contributo, segnalando anche eventuali indebiti utilizzi riscontrati in fase di controllo. Il credito può essere revocato per insussistenza dei requisiti, presentazione di documenti non veritieri, falsità delle dichiarazioni. In tutti i casi di non spettanza, il ministero dell’Ambiente recupera le somme, maggiorate di interessi e sanzioni.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Un semestre di affitti e vendite alla luce delle quotazioni Omi

È in rete l’aggiornamento della banca dati delle quotazioni Omi, le rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate che forniscono indicazioni relative ai prezzi al metro quadro degli immobili in Italia. Navigando sul sito delle Entrate è possibile conoscere l’andamento del primo semestre 2016 riguardanti il mercato delle abitazioni, degli uffici, dei negozi e dei capannoni. Da quest’anno, inoltre, gli utenti registrati ai servizi telematici potranno effettuare anche il download dei dati, per averli sempre disponibili, anche offline.

Come conoscere le quotazioni. L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate effettua il monitoraggio dell’andamento del “mattone” in Italia. Oltre ai report pubblicati trimestralmente, sul sito delle Entrate è accessibile, gratuitamente, anche la banca dati delle quotazioni, che fornisce a cittadini, istituzioni e operatori del settore un’indicazione relativa ai valori di affitti e compravendite. Per ogni zona omogenea viene individuato, infatti, un valore minimo e un valore massimo al metro quadro, specifici per ciascuna tipologia edilizia; tale range rimane, comunque, un’indicazione di massima, elaborata tenendo in considerazione l’ordinarietà dei fabbricati e lo stato conservativo prevalente in una determinata zona omogenea e non può, quindi, sostituirsi alla stima vera e propria dell’immobile. Solo una valutazione effettuata da un professionista può, infatti, rappresentare e descrivere efficacemente e in maniera esaustiva un fabbricato. Per consultare i dati sulle quotazioni, disponibili per gli ultimi sei semestri, basta collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate e accedere alla sezione Documentazione > Osservatorio del Mercato Immobiliare > Banche dati > Quotazioni immobiliari. A questo punto è possibile procedere tramite una ricerca testuale oppure utilizzare il servizio “Geopoi”, che consente la navigazione su mappa.

Come accedere tramite smartphone. “Geopoi” è disponibile anche in versione mobile per smartphone e tablet: le quotazioni, dunque, potranno essere visualizzate con un semplice “tocco”, sfruttando la geolocalizzazione Gps. Per la consultazione non è necessario scaricare l’app da uno store digitale: basta digitare sul propriobrowser l’indirizzo “http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php” e il sistema si adatterà automaticamente alle dimensioni del dispositivo utilizzato. Grazie alla tecnologia Gps, Omi mobile sarà in grado di individuare la posizione dell’utente e restituire una rappresentazione cartografica che mette in evidenza la zona di riferimento, ovvero un’area con livelli omogenei di mercato, in funzione di caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, eccetera). Toccando ciascuna zona, l’applicazione aprirà unpop-up che permetterà di accedere alle schede delle quotazioni immobiliari relative alle varie tipologie di destinazione d’uso: residenziale, commerciale, terziario o produttivo.

Via libera al download. Da oggi le quotazioni possono essere scaricate sul pc, così da essere disponibili per la consultazione anche in modalità offline. Per farlo, occorre essere registrati ai servizi telematici dell’Agenzia (Fisconline ed Entratel): una misura richiesta per garantire una maggiore sicurezza degli accessi. I dati disponibili per il download sono quelli a partire del primo semestre 2016.

Un aiuto alla navigazione. Per semplificare la consultazione, è on line una guida che spiega passo passo come muoversi tra le quotazioni Omi, sia che si utilizzi la ricerca testuale sia che si opti per la ricerca tramite “Geopoi”. Inoltre, sul canale YouTube delle Entrate, è pubblicato un video tutorial realizzato internamente e a costo zero, accessibile a tutti i contribuenti grazie all’utilizzo di sottotitoli in italiano e nelle principali lingue straniere.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Nelle verifiche fiscali confronto preventivo a tutto campo

Nei controlli fscali il contraddittorio preventivo è a tutto campo. Senza limiti legati alla tipologia del tributo accertato. Continua, infatti, a non convincere, anche a seguito di recenti interventi della giurisprudenza di merito e di prassi dell’agenzia delle Entrate, la soluzione adottata di recente dalla Corte di cassazione a Sezioni unite (sentenza 24823/2015) secondo cui un obbligo generalizzato di attivazione del dialogo con il contribuente sarebbe configurabile solo rispetto ai tributi armonizzati e solo se il contraddittorio avesse condotto a risultati differenti. In attesa che la Consulta si pronunci sulla costituzionalità o meno dell’articolo 12, comma 7 della legge 212/2000 a seguito della remissione operata dalla Ctr di Firenze con l’ordinanza 736/2016 è opportuno ripercorrere i passaggi normativi, giurisprudenziali e di prassi che hanno caratterizzato l’istituto anche per valutare (si veda l’altro articolo in pagina) la coerenza del nostro sistema con quanto previsto dall’articolo 6 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo. Nell’ambito del procedimento di accertamento tributario, il diritto del contribuente all’instaurazione di un contraddittorio con il Fisco, preventivo all’emissione di un atto impositivo, dovrebbe ritenersi esistente nell’ordinamento nazionale e comunitario, ponendosi quale necessaria espressione di un più ampio principio di diritto, vale a dire il diritto alla difesa. In particolare, il diritto di esporre le proprie ragioni – ciò che caratterizza il contraddittorio – è sancito dall’articolo 6, comma 3 della Convenzione, ed è stato analiticamente ribadito nell’articolo 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea. Questi principi sono stati, peraltro, precisati nella loro rilevanza da numerose sentenze interpretative della Corte di giustizia. Da ultimo le cause riunite C-129/13 e C-130/13 Kamino intenational logistic BV ed altri (che segue la sentenza Sopropè 349/07) nelle quali la Corte di Giustizia, partendo dai principi generali che garantiscono il diritto di difesa e il diritto alla buona amministrazione – diritti garantiti e riconosciuti anche dalla nostra carta Costituzionale agli articoli 24, 97 e 111 – sancisce il diritto a un contraddittorio preventivo in capo al destinatario di una decisione o di un provvedimento che possa incidere sui propri interessi. Un analogo principio di carattere generale si ricava anche nello Statuto dei diritti del contribuente all’articolo 12, comma 7, dove è previsto che l’avviso di accertamento non possa essere emanato prima della scadenza del termine di sessanta giorni dal rilascio al contribuente della copia del processo verbale di chiusura delle operazioni ispettive, salvo casi di particolare e motivata urgenza. In linea con la Corte di giustizia si era espressa, peraltro, la Corte di cassazione anche a Sezioni unite (19667/2014 e 18184/2013) confermando il principio secondo cui incombe sugli uffici un generale obbligo di attivare sempre il contraddittorio preventivo rispetto all’adozione di un provvedimento che possa incidere negativamente sui diritti e sugli interessi del contribuente. Ne consegue che lo schema delineato dall’articolo 12, comma 7 è questo: attività istruttoria, atto conclusivo dell’attività istruttoria, comunicazione dell’atto al contribuente e avvio di una fase di contraddittorio. In caso contrario l’atto è nullo. Principi ribaditi dalla Corte costituzionale nella sentenza 132/2015 dove si garantisce l’esistenza di un generale diritto a un contraddittorio preventivo per tutti gli accertamenti confermando la nullità di quelli emessi in assenza di contraddittorio endoprocedimentale. Ma c’è di più. L’esigenza e la necessità di una generale tutela del contraddittorio preventivo in capo al contribuente, in relazione a qualsivoglia accertamento impositivo, è stata evidenziata dalla legge 23/2014 (legge recante la delega fiscale) che aveva previsto l’introduzione del principio invitando il legislatore delegato a «rafforzare il contraddittorio nella fase di indagine e la subordinazione dei successivi atti di accertamento e di liquidazione all’esaurimento del contraddittorio procedimentale». Sulla stessa linea le Entrate con la circolare 16/E/2016, che richiama la precedente 25/E/2014, dove si afferma la necessità del contraddittorio endoprocedimentalee garantendo sempre la partecipazione del contribuente al procedimento accertativo.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
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Benefici prima casa salvi dopo la ricostruzione

In caso di acquisto della prima casa con le agevolazioni fiscali e rivendita della stessa prima che sia trascorso il quinquennio, i benefici possono essere mantenuti anche quando il contribuente costruisca una nuova abitazione, da adibire a principale, su un terreno di sua proprietà; ciò anche nel caso in cui il terreno sia stato acquisito in epoca assai precedente. Sono le conclusioni che si leggono nella sentenza n. 18214/16 della Corte di cassazione. L’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per cassazione contro una sentenza della Ctr di Milano che aveva confermato il decisum dei colleghi provinciali di annullamento di un avviso di liquidazione, rettificativo delle agevolazioni fiscali fruite dal contribuente per l’acquisto della prima casa. La peculiarità della vicenda stava nel fatto che il contribuente aveva rivenduto l’immobile prima dei cinque anni e, entro l’anno successivo non aveva acquistato un altro immobile (condizione prevista per il mantenimento del beneficio), bensì aveva costruito la propria abitazione principale su un terreno che era già di sua proprietà. Secondo l’Agenzia delle entrate, ciò non consentiva il mantenimento delle agevolazioni. I giudici tributari, tuttavia, hanno bocciato la rettifica, sorte che si è confermata tra i gradi di merito e, ora, anche nel giudizio instaurato presso la Corte di cassazione, conclusosi con il rigetto del ricorso dell’Agenzia delle entrate. Piazza Cavour ha specificato che la decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa può essere evitata non solo nel caso di acquisto di un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale, entro l’anno successivo all’alienazione infraquinquennale dell’immobile originariamente acquistato con i suddetti benefici, ma anche quando il contribuente costruisca una nuova abitazione su terreno già di sua proprietà. D’altronde, spiega la Cassazione, la stessa amministrazione finanziaria ha precisato che il riferimento legislativo al riacquisto di un «altro immobile da adibire a propria abitazione principale» debba essere inteso in senso ampio, dunque non circoscritto al mero acquisto di un altro fabbricato abitativo, ma esteso per esempio all’acquisto di un terreno, che all’evidenza, per integrare il requisito della destinazione ad abitazione principale, richiede necessariamente un intervento edificatorio. Parimenti, merita stessa considerazione il caso in cui l’edificazione avvenga su un terreno che sia già di proprietà del contribuente.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
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Nelle verifiche fiscali confronto preventivo a tutto campo

Nei controlli fscali il contraddittorio preventivo è a tutto campo. Senza limiti legati alla tipologia del tributo accertato. Continua, infatti, a non convincere, anche a seguito di recenti interventi della giurisprudenza di merito e di prassi dell’agenzia delle Entrate, la soluzione adottata di recente dalla Corte di cassazione a Sezioni unite (sentenza 24823/2015) secondo cui un obbligo generalizzato di attivazione del dialogo con il contribuente sarebbe configurabile solo rispetto ai tributi armonizzati e solo se il contraddittorio avesse condotto a risultati differenti. In attesa che la Consulta si pronunci sulla costituzionalità o meno dell’articolo 12, comma 7 della legge 212/2000 a seguito della remissione operata dalla Ctr di Firenze con l’ordinanza 736/2016 è opportuno ripercorrere i passaggi normativi, giurisprudenziali e di prassi che hanno caratterizzato l’istituto anche per valutare (si veda l’altro articolo in pagina) la coerenza del nostro sistema con quanto previsto dall’articolo 6 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo. Nell’ambito del procedimento di accertamento tributario, il diritto del contribuente all’instaurazione di un contraddittorio con il Fisco, preventivo all’emissione di un atto impositivo, dovrebbe ritenersi esistente nell’ordinamento nazionale e comunitario, ponendosi quale necessaria espressione di un più ampio principio di diritto, vale a dire il diritto alla difesa. In particolare, il diritto di esporre le proprie ragioni – ciò che caratterizza il contraddittorio – è sancito dall’articolo 6, comma 3 della Convenzione, ed è stato analiticamente ribadito nell’articolo 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea. Questi principi sono stati, peraltro, precisati nella loro rilevanza da numerose sentenze interpretative della Corte di giustizia. Da ultimo le cause riunite C-129/13 e C-130/13 Kamino intenational logistic BV ed altri (che segue la sentenza Sopropè 349/07) nelle quali la Corte di Giustizia, partendo dai principi generali che garantiscono il diritto di difesa e il diritto alla buona amministrazione – diritti garantiti e riconosciuti anche dalla nostra carta Costituzionale agli articoli 24, 97 e 111 – sancisce il diritto a un contraddittorio preventivo in capo al destinatario di una decisione o di un provvedimento che possa incidere sui propri interessi. Un analogo principio di carattere generale si ricava anche nello Statuto dei diritti del contribuente all’articolo 12, comma 7, dove è previsto che l’avviso di accertamento non possa essere emanato prima della scadenza del termine di sessanta giorni dal rilascio al contribuente della copia del processo verbale di chiusura delle operazioni ispettive, salvo casi di particolare e motivata urgenza. In linea con la Corte di giustizia si era espressa, peraltro, la Corte di cassazione anche a Sezioni unite (19667/2014 e 18184/2013) confermando il principio secondo cui incombe sugli uffici un generale obbligo di attivare sempre il contraddittorio preventivo rispetto all’adozione di un provvedimento che possa incidere negativamente sui diritti e sugli interessi del contribuente. Ne consegue che lo schema delineato dall’articolo 12, comma 7 è questo: attività istruttoria, atto conclusivo dell’attività istruttoria, comunicazione dell’atto al contribuente e avvio di una fase di contraddittorio. In caso contrario l’atto è nullo. Principi ribaditi dalla Corte costituzionale nella sentenza 132/2015 dove si garantisce l’esistenza di un generale diritto a un contraddittorio preventivo per tutti gli accertamenti confermando la nullità di quelli emessi in assenza di contraddittorio endoprocedimentale. Ma c’è di più. L’esigenza e la necessità di una generale tutela del contraddittorio preventivo in capo al contribuente, in relazione a qualsivoglia accertamento impositivo, è stata evidenziata dalla legge 23/2014 (legge recante la delega fiscale) che aveva previsto l’introduzione del principio invitando il legislatore delegato a «rafforzare il contraddittorio nella fase di indagine e la subordinazione dei successivi atti di accertamento e di liquidazione all’esaurimento del contraddittorio procedimentale». Sulla stessa linea le Entrate con la circolare 16/E/2016, che richiama la precedente 25/E/2014, dove si afferma la necessità del contraddittorio endoprocedimentalee garantendo sempre la partecipazione del contribuente al procedimento accertativo.

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Contabilizzatori alla prova del 50%

La scadenza del 15 ottobre si avvicina: quel giorno, in quasi tutta l’Italia del Centro-Nord, sarà possibile avviare gl impianti di riscaldamento centralizzati. In questo contesto si inserisce, però, l’obbligo (il cui termine è il 31 dicembre 2016) di installare contatori di fornitura, sottocontatori e contabilizzatori, a seconda della situazione. Il problema è che le ultime modifiche al Dlgs 102/2014, che fissava le regole al riguardo, sono state apportate molto a ridosso della scadenza, con il Dlgs 141/2016, in vigore dal 26 luglio 2016. Ecco, in sintesi, il riassunto degli obblighi.

Contatori e sotto-contatori. Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio siano effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l’installazione di un contatore di fornitura (peraltro già presente in molti casi) in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio. Per le stesse tipologie impiantistiche di cui sopra, e sempre entro il 31 dicembre 2016, a cura del proprietario dell’unità immobiliare, deve essere installato un «sotto-contatore» per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico. Per evidenti problemi tecnici, tale disposizione non è possibile negli edifici preesistenti con distribuzione cosiddetta “a colonna” in quanto su una stessa colonna sono allacciati apparecchi ricadenti su unità immobiliari poste su piani diversi dell’edificio. Di fatto la norma specifica che «eventuali casi di impossibilità tecnica» per l’installazione dei sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati nell’apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

Contabilizzatori individuali. Nei casi in cui l’uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre , a cura dei proprietari delle singole unità immobiliari , all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante (come il calorifero) all’interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. Per stabilire l’efficienza economica si fa un confronto tra il denaro speso per realizzare l’installazione e gestione dei ripartitori (manutenzione, lettura eccetera) e quello risparmiato, calcolando una vita utile dei dispostivi che, mediamente, si assume in 10 anni.

La ripartizione spese. A prescindere dal sistema di contabilizzazione del calore, occorre sempre tenere conto delle “perdite di sistema”dovute a generazione, distribuzione, regolazione ed emissione. Il consumo stagionale è quindi dato da due termini: «volontario» della singola unità immobiliare e «involontario», o meglio perdita di sistema. Il consumo «volontario» potrà essere ricavato dalla lettura / registrazione dei dispositivi installati (sotto-contatore o ripartitori sui radiatori), mentre quello «involontario», in via presunta potrà essere calcolato, tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi sopra elencati e poi, a consuntivo, ricavato dalla differenza tra la lettura del contatore di centrale e la somma delle letture dei sotto-contatori oppure delle indicazioni dei dispositivi installati nei radiatori. Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi. Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50% (ma non è chiaro come calcolare), è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo (dice la norma in modo un po’ vago), secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
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