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La Commissione 7 – attività sociali, sport e tempo libero – intende realizzare il “Calendario 2017 del Geometra Reggiano” che avrà come tema “Alberi Maestosi del Territorio Reggiano”.
Si invitano pertanto tutti gli Iscritti ad apportare il proprio contributo inviando alla Segreteria (segreteria@collegiogeometri.re.it), entro il 28/10/2016, non più di n° 3 fotografie sul tema, in alta risoluzione a colori o in bianco e nero.

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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

I geometri fiscalisti puntano a successioni e detrazioni edilizie

Geometri sempre più fiscalisti: Agefis, l’associazione che rappresenta la categoria, ha promosso nel corso dei mesi di luglio e agosto, fra tutti i geometri iscritti ai Collegi territoriali, un’indagine conoscitiva con lo scopo di indagare lo stato dell’arte, al termine del primo quadriennio di attività dell’Associazione, e le prospettive di sviluppo di un professionista particolare. Da una prima analisi dei dati raccolti emerge come ben il 75% dei geometri che hanno partecipato all’indagine dichiari di occuparsi di dichiarazioni di successione, il 61% del calcolo di Imu e Tasi, ed il 57% delle pratiche per le detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica e la ristrutturazione edilizia. Più della metà dei professionisti interpellati, inoltre, si dedica ai trasferimenti immobiliari, e ben il 47% alle pratiche di locazione. Inoltre, 1 geometra su 5 si dedica alla gestione di Modelli 730 e Unico Persone Fisiche, e 1 su 4 alla gestione di dichiarativi fiscali, attività non certo fra le più “tipiche” e conosciute del Geometra. In particolare, osservando più nel dettaglio i dati raccolti, si nota come il 18% di coloro che hanno partecipato all’indagine dichiara di dedicarsi alla gestione delle Dichiarazioni 730 e Unico Persone Fisiche. «È necessario partire anche da questi dati per progettare il futuro della professione – dice il presidente Mirco Mion – L’elemento, a mio avviso, più significativo è che la quasi totalità dei geometri che hanno partecipato all’indagine, addirittura l’89%, ritenga strategica, per la propria professione, un’adeguata formazione nel settore fiscale. Questo significa che tutti, e non solamente coloro che già si dedicano a questo genere di attività, identificano nell’assistenza fiscale una possibilità per ampliare la propria offerta, garantendo ai propri clienti un’assistenza completa. Non solo: i geometri italiani auspicano una formazione professionale continua di qualità, che sia realmente un’utile strumento di crescita». A Brescia, il 5 ottobre prossimo, prenderà il via un roadshow nazionale in cui i dati raccolti verranno presentati e saranno declinati via via per singolo Collegio, così da permettere riflessioni e analisi puntuali e calate sul territorio.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Gli immobili rurali sfuggono alla sostitutiva

Si sbloccano le operazioni di trasformazione in società semplice di società commerciali, proprietarie di terreni agricoli affittati, dopo che la circolare dell’agenzia delle Entrate 37/E ha escluso dalla base imponibile i fabbricati rurali. Il paragrafo 11 precisa infatti che ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva dovuta con riferimento alle assegnazioni/cessioni ai soci di terreni agricoli, quando il valore normale è determinato su base catastale, la rendita catastale relativa ai fabbricati rurali non deve essere considerata. Ne consegue che per i terreni agricoli il valore normale corrisponde al reddito dominicale moltiplicato per il coefficiente 112,5, senza nessuna altra maggiorazione.

La plusvalenza. La circolare non richiama la procedura della trasformazione in società semplice, ma che ovviamente deve considerarsi compresa tenuto conto che il comma 115 dell’articolo 1 della legge 208/2015, dispone che per la trasformazione in società semplice si applicano le medesime disposizioni della assegnazione o cessione. Il valore così determinato, in base all’articolo 1, comma 117 della medesima legge, confrontato con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno (sostanzialmente il prezzo di acquisto più gli oneri accessori), determina la plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva del 8/10,5 per cento. Inoltre il valore normale determinato con i predetti criteri catastali viene assunto anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro per le procedure di cessione/assegnazione ai soci.

La rendita. Per i terreni agricoli vi era il dubbio se ai fini del calcolo del valore normale utilizzando i coefficienti catastali, dovesse essere considerata anche la rendita dei fabbricati rurali. La base imponibile sarebbe stata in molti caso ben più elevata, ma sarebbe stato sbagliato. Infatti come ricorda l’agenzia delle Entrate il reddito dominicale esprime un valore comprensivo anche dei fabbricati sovrastanti, mentre la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialità reddituale del fabbricato considerato autonomamente (in pratica la si usa per Imu e Tasi). La rendita catastale del fabbricato assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di ruralità (articolo 9, del Dl 557/1993). Tale principio era già stato espresso dall’agenzia delle Entrate con la circolare 50 del 20 marzo 2000.

Il valore catastale. Quindi l’imposta sostitutiva come pure l’imposta di registro, quando dovuta, devono essere determinate assumendo il solo valore catastale dei terreni agricoli. Ovviamente tale valutazione deve essere applicata a condizione che il fabbricato sia strumentalmente funzionale alle necessità del fondo e venga assegnato o ceduto unitamente al terreno cui il fabbricato è asservito. Nella trasformazione in società semplice tale inclusione è automatica.

Il caso particolare. Al riguardo sono frequenti anche le società proprietarie di soli fabbricati rurali associati a modeste superfici di terreni, specialmente nel settore dell’allevamento intensivo. In questi ultimi casi il fabbricato esprime un valore autonomo non essendo asservito al terreno e quindi ai fini della assegnazione/cessione/trasformazione, si deve considerare la rendita catastale dei fabbricati rurali. Si pone il problema di quale possa essere la superficie di terreno minima al fine di poter sostenere che il fabbricato rurale sia asservito al terreno e non il contrario. Per le società proprietarie di fabbricati destinati all’allevamento si potrebbe far riferimento alla norma che fissava i requisiti di ruralità prima delle modifiche introdotte con il Dl 159/2007; il fabbricato era rurale se asservito al terreno quando questo fosse sufficiente a produrre almeno un quarto dei mangimi necessari per gli animali allevati. Si ricorda che le costruzioni rurali sono quelle censite in Catasto nella categoria D 10 o con annotazione ad hoc.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Rumore, si può dire basta. Ma non in un solo modo. Le diverse vie giudiziarie e amministrative per reagire al disturbo sono state affrontate ieri, al convegno organizzato dal Quotidiano del Condominio presso la sede del Sole 24 Ore a Milano. Il successo della manifestazione (più di 350 i presenti) è stato assicurato anche dalla collaborazione con Anaci Milano, i cui iscritti hanno potuto beneficiare dei crediti formativi ai fini del Dm 140/2014. Le prime tre relazioni, improntate all’esperienza di tre magistrati con lunga esperienza in campo condominiale (Giulio Benedetti, Giacomo Rota e Antonio Scarpa) hanno illustrato i casi concreti e i diritti di amministratori e condòmini sulla possibilità di agire in giudizio contro i disturbatori. È stato così chiarito da Antonio Scarpa che, nel dedalo delle «legittimazioni attive» (cioè la possibilità di fare causa), ci sono due azioni in materia di immissioni: in base agli articoli 844 e 2043 del Codice civile. Per le immissioni provenienti da condòmini per abuso di cosa comune (articolo 1102 del Codice civile, a prescindere dall’atto che interessino tutti o solo alcuni condòmini), quando il rumore proviene da parti comuni usate abusivamente, è l’amministratore che deve agire, anche senza autorizzazione dell’assemblea. Stesso discorso quando esiste un regolamento condominiale contrattuale che impone limiti precisi al rumore. Mentre per atti di godimento di proprietà esclusive (cioè il disturbo tra condòmini) la legittimazione spetta al singolo condòmino. Anche più variegato è il discorso degli indennizzi: per il diminuito valore dell’edificio condominiale a causa delle immissioni eccedenti la normale tollerabilità è l’amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea, che interviene a tutela della proprietà comune come diritto reale. Idem per l’azione risarcitoria per immissioni dannose alle parti comuni, con «legittimazione concorrente dei singoli condòmini». L’azione risarcitoria per danno alla salute dei singoli condòmini o degli altri abitanti nell’edificio deve invece essere avviata dai singoli danneggiati. Quanto alla difesa da azioni di terzi estranei al condominio (che individuano proprio nel condominio l’origine del disturbo), è l’amministratore che deve “resistere” in Tribunale. Se i “terzi” chiedono poi che vengano realizzate opere per le cessazione delle immissioni che coinvolgano le singole proprietà esclusive, occorre avviare un «litisconsorzio necessario» dei singoli condòmini interessati. Tra i casi di giurisprudenza citati, va ricordata la nullità della delibera condominiale che autorizza le immissioni del singolo condòmino nelle parti comuni. Mentre tra gli strumenti penali è stato segnalato che l’ordinanza del giudice e il sequestro preventivo hanno effetti immediati e deterrenti molto utili. Sono seguiti i suggerimenti dei legali Eugenio Correale e Paola Pontanari, che con l’ingegnere acustico Giorgio Campolongo hanno inquadrato le vie concrete per reagire: con una diagnosi acusticae con l’uso opportuno della legge 447/95, anche attraverso un’azione amministrativa (che a Milano consente di coinvolgere direttamente il Comune) e inquadrando il disturbo tra vicini anche sotto il profilo penale dello stalking, che può essere preceduto da un ammonimenio del Questore. Infine, Fabio Sandrini, agente e amministratore immobiliare, sulla scorta della sua esperienza ha potuto indicare il rischio del deprezzamento da rumore, che può andare dal 15 al 30% del valore dello stabile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Il Mef: no al 9% sul fotovoltaico

Per gli impianti fotovoltaici ed eolici non è possibile applicare la percentuale di ammortamento del 9% come interpretato dall’Associazione italiana dottori commercialisti (si veda il Sole 24 Ore del 20 settembre), non per motivi di interpretazione della norma, ma per ragioni di gettito. È quanto emerge dalla risposta fornita ieri del ministero dell’Economia al question time, proposto dal deputato Pd Gian Mario Fragomeli, con cui si chiedeva di adottare un provvedimento volto a disporre che l’aliquota di ammortamento per gli impianti fotovoltaici ed eolici fosse pari al 9%, anche qualora questi siano ancorati al suolo. Il ministero precisa che il riconoscimento di un coefficiente di ammortamento indifferenziato, pari al 9%, a tutti gli impianti fotovoltaici, comporterebbe numerose criticità, tra cui un immediato effetto negativo sul piano del gettito fiscale. In base a quanto previsto dalla circolare 36E/2013, gli impianti fotovoltaici si qualificano come beni mobili o immobili sulla base della loro potenza nominale e solo quelli con produzione minima (esempio massimo tre kw) si considerano beni mobili. Per quanto riguarda il coefficiente di ammortamento, in considerazione del fatto che il Dm 31 dicembre 1988 non ne prevede uno specifico per questi impianti, l’agenzia delle Entrate ha precisato che si deve far riferimento al coefficiente applicato a beni appartenenti ad altri settori che presentano caratteristiche similari dal punto di vista del loro impiego e della loro vita utile. Sulla base di questa indicazione, gli impianti qualificati come beni mobili sono soggetti ad ammortamento con aliquota pari al 9% (in quanto equiparabili alle centrali termoelettriche); per quelli, invece, qualificabili come beni immobili trova applicazione il coefficiente del 4% (in quanto equiparabili ai fabbricati destinati all’industria). Si ricorda che la precedente circolare della agenzia delle Entrate n. 46/2007 aveva invece indicato la percentuale di ammortamento per tutti gli impianti fotovoltaici nella misura indifferenziata del 9%, Con la norma di comportamento n.197, l’Associazione italiana dottori commercialisti ritiene applicabile il coefficiente di ammortamento fiscale del 9% previsto per gli impianti di produzione di energia termoelettrica, ad eccezione delle parti dell’impianto che si distinguono quali fabbricati in senso proprio, alle quali è invece applicabile il coefficiente del 4%.Tale interpretazione è coerente anche con la diposizione della legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 21) che esclude l’accatastamento per i cosiddetti imbullonati i quali comprendono anche gli impianti fotovoltaici (Agenzia Entrate circolare n. 2/2016). Se questi beni non devono essere accatastati significa che non sono beni immobili. Il ministero dell’Economia, nella risposta fornita precisa che l’aliquota indifferenziata comporterebbe un effetto negativo sul gettito anche per effetto del beneficio del “super ammortamento”; inoltre una unica percentuale di ammortamento contrasterebbe con i criteri civilistici e con i principi contabili che prevedono lo scorporo del terreno dall’impianto (approccio per componenti).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia