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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Immobili inutilizzati, la circolare Minniti e il diritto di proprietà

La circolare che il ministro Minniti ha diramato ai prefetti per fronteggiare l’emergenza abitativa, ha una sua condivisibile finalità nella parte in cui si preoccupa di evitare occupazioni abusive. E quindi prevenire un reato, nonché evitare i rischi, come già successo, che lo sgombero possa creare disordini e tensioni per la sicurezza cittadina. La circolare è altresì condivisibile, laddove si preoccupa di individuare immobili confiscati e sequestrati alle organizzazioni criminali e mafiose per un loro riutilizzo in favore di coloro, italiani e migranti, che sono privi di un tetto sotto cui vivere e avere così tutelata la loro dignità umana. Questo, infatti, è il valore costituzionale da proteggere e non il diritto alla casa, che non esiste nella nostra Costituzione. Dove, semmai, è prevista l’inviolabilità del domicilio (articolo 14) e la tutela della proprietà privata (articolo 42). Ecco perché lascia perplessi quel riferimento, esplicitato nella circolare ministeriale, alla «ricognizione dei beni immobili privati e delle pubbliche amministrazioni inutilizzati» per consentire la predisposizione di «un piano per l’effettivo utilizzo e riuso a fini abitativi». Lascia assai perplessi l’incursione statalista nel volere mappare gli immobili dei privati. È davvero compito dello Stato tenere sotto controllo quante sono le case dei privati, se sono abitate o piuttosto libere? Peraltro questa statistica è stata già elaborata dall’Istat, a fini di ricognizione sociologica, che ha individuato circa sette milioni di immobili privati non abitati, quindi pari al 22,5% delle case nel Paese, con una maggiore concentrazione in Liguria e Valle d’Aosta e nelle regioni del Sud, che hanno subito maggiori fenomeni di spopolamento. Che lo Stato voglia conoscere quante sono le case private disabitate per poi varare un piano per l’effettivo utilizzo a fini abitativi, lascia presagire la possibilità di un qualche tentativo di requisizione «per motivi di interesse generale», come la Costituzione consentirebbe sebbene attraverso una sua forzatura interpretativa. Certo, sarebbe un vero attentato alla libertà e al diritto di proprietà se si concretizzasse un simile scenario. E siccome non basta un atto amministrativo, come la circolare ministeriale, ma piuttosto ci vuole una legge, questa difficilmente troverebbe una sua condivisione parlamentare e comunque sarebbe soggetta a scrutinio di costituzionalità. Con alte possibilità che venisse dichiarata illegittima nel bilanciamento tra gli eventuali «motivi di interesse generale», tutto da dimostrare, e il diritto di proprietà privata, che finirebbe col prevalere. Almeno fintanto che riteniamo di essere una democrazia liberale. Quindi, tutela e garanzia della proprietà privata, senza se e senza ma. E quindi un invito a emendare la circolare, eliminando il riferimento agli immobili privati. Per insistere, con determinazione, nella individuazione degli immobili pubblici e quelli soggetti a sequestro per motivi di mafia. Che ci debbano essere, nel nostro territorio, immobili dello Stato, ovvero a disposizione dello Stato, non utilizzati e quindi liberi, e che ci debbano essere, nel nostro territorio, persone che non hanno un posto dove andare a dormire, è assurdo e irragionevole. Ed è lesivo della dignità umana. Un tempo si costruivano le case popolari, che poi i Comuni affittavano a prezzi accessibili alle persone con basso reddito. Sebbene gli stessi Comuni, penso a Roma, affittavano a prezzi irrisori case di pregio a persone facoltose. Questo è un altro discorso. Un piano case è giusto e urgente. E bene ha fatto il ministro ad attivarsi in tal senso. Anche per scongiurare il fenomeno delle occupazioni abusive, che ci fa fare un salto indietro di quaranta anni: quando negli anni Settanta nacquero i movimenti per l’occupazione delle case, sostenuti con piglio “barricadero” da diverse organizzazioni di estrema sinistra. A seguito degli sgomberi effettuati dalla polizia, ci furono diversi incidenti, come nel quartiere San Lorenzo a Roma dove rimase vittima un giovane. Un clima che non vorremmo certo rivivere oggi, specialmente con i migranti pronti a difendere i palazzi che hanno occupato. Lo Stato dia le sue case ai bisognosi, italiani e stranieri. Renda così effettiva la pari dignità sociale e rimuova gli ostacoli d’ordine economico e sociale che limitano la libertà e l’eguaglianza. Come dice e promette la Costituzione. E non invada il diritto di proprietà privata. Come riconosciuto e tutelato dalla Costituzione.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Si informano tutti gli iscritti che con l’emanazione del Decreto Legislativo 42/2017, pubblicato in G.U. n. 79 del 4 aprile 2017 ed entrato in vigore il 19 aprile 2017, sono state apportate significative modifiche alla legge n. 447/95, in particolare per quanto concerne il riconoscimento della figura professionale di Tecnico Competente in Acustica (TCA).

http://ambiente.regione.emilia-romagna.it/aria-rumore-elettrosmog/temi/inquinamento-acustico/per-approfondire-acustica/tecnici-competenti-in-acustica

La commissione 12 green building
Melegari Andrea

2017 07 26 Giornata del riposo del Geometra Reggiano

4a Cena in Montagna 05 07 2017

LA COMMISSIONE 4 “SICUREZZA CANTIERI, LUOGHI DI LAVORO” INFORMA

Con quale frequenza il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione deve visitare il cantiere

Quante volte ci si è chiesti, non avendolo precisato il legislatore, con quale frequenza il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione deve visitare il cantiere sottoposto alla sua vigilanza e quando e in quale fase lo stesso deve comunque opportunamente garantire la sua presenza  nello stesso. Un indirizzo preciso in tal senso viene fornito in questa sentenza dalla Corte di Cassazione chiamata a decidere su di un ricorso presentato da un coordinatore per un incidente accaduto a un lavoratore, figlio del datore di lavoro dell’impresa esecutrice, infortunatosi per il ribaltamento in un fossato di un muletto utilizzato nelle operazioni di carico e scarico di materiali.

E’ importante, ha sostenuto la suprema Corte, che il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione si rechi in cantiere nella fase iniziale dei lavori al fine di verificare la rispondenza della organizzazione del cantiere stesso con le soluzioni progettuali previste nel piano di sicurezza e coordinamento. Anche se nel PSC non era previsto l’uso del muletto, ha sostenuto la suprema Corte, se il coordinatore per la sicurezza si fosse recato in cantiere nei primi giorni dopo la sua installazione si sarebbe accorto della presenza dell’attrezzatura e avrebbe dovuto provvedere ad intervenire ad adottare i provvedimenti di sua competenza e a modificare il PSC stesso.

Il caso, la condanna del Tribunale e il ricorso in Cassazione

Il Tribunale ha condannato un coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione alla pena di 2000 euro di ammenda per i reati, uniti dal vincolo della continuazione, di cui agli artt. 92, comma 1, lett. b) e 91, comma 1, lett. a) del D. Lgs. 9 aprile 2008, n. 81. Avverso la predetta pronuncia l’imputato, a mezzo del proprio difensore, ha proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi.

Col primo motivo il ricorrente ha osservato che il provvedimento impugnato non aveva motivato, circa la mancata coerenza del piano operativo di sicurezza col piano di sicurezza e coordinamento riguardo alle operazioni di scarico, carico e stoccaggio dei materiali. Secondo lo stesso, infatti, in realtà vi sarebbe stata incoerenza solamente nel caso in cui il PSC e il POS avessero prescritto modalità operative in contrasto tra loro ovvero incompatibili. Con un secondo motivo il ricorrente ha fatto osservare. con riferimento alla presenza del muletto, di avere appreso la sua esistenza solamente nel pomeriggio dell’incidente allorquando era stato informato dell’incidente occorso al figlio del titolare dell’impresa esecutrice mentre lo utilizzava nelle operazioni di carico e scarico. Con un terzo motivo lo stesso ha fatto rilevare che, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, aveva redatto il piano di sicurezza determinando l’area di carico e scarico, mentre l’incidente era avvenuto al di fuori del cantiere in zona quindi diversa e a sua insaputa per una autonoma scelta sia del giovane che di suo padre datore di lavoro. Con un quarto motivo, infine, il coordinatore ha fatto osservare che l’area di cantiere disegnata nel piano di sicurezza e coordinamento era assolutamente piana, piatta e priva di fossi, mentre la scelta del titolare dell’impresa e del proprio figlio era stata nel senso di effettuare altrove le operazioni di carico e scarico.

Le decisioni della Corte di Cassazione

Il ricorso è stato ritenuto infondato dalla Corte di Cassazione che lo ha pertanto rigettato. Secondo la stessa i motivi di censura, in realtà, sono apparsi tutti ruotare attorno al medesimo punto, ossia alla relazione tra l’attività progettuale del ricorrente e la concreta operatività del cantiere. Da un lato, ha infatti sostenuto la stessa, non è stata oggetto di impugnazione l’affermazione fatta dal Tribunale in ordine alla lacunosità del piano operativo della sicurezza e dall’altro il piano di sicurezza e coordinamento avrebbe dovuto porre in essere tutto quanto necessario per disciplinare le operazioni di carico e scarico, “tenendo in considerazione i mezzi in dotazione del cantiere secondo il POS, ma e soprattutto dell’evoluzione dei lavori e delle eventuali modifiche intervenute, accertandosi che le imprese esecutrici adeguassero i rispettivi piani operativi di sicurezza alle indicazioni inserite nel PSC”. D’altronde, ha fatto altresì rilevare la suprema Corte, “tra le indicazioni contenute all’interno del PSC, nella descrizione dell’allestimento, si fa menzione di un piano di scarico e stoccaggio del materiale attraverso un rullo compattatore, di cui nel POS non vi è traccia” e al contempo nel POS redatto dall’impresa esecutrice era stato previsto, per le fasi di scarico e stoccaggio del materiale, solamente l’utilizzo di un autocarro e di un autocarro con gru per cui è apparsa coerente la decisione assunta dal Tribunale.

Con riferimento poi all’attività del coordinatore la Sez. III ha fatto osservare che vero è che la funzione di alta vigilanza, che grava sul coordinatore per la sicurezza dei lavori, ha ad oggetto quegli eventi riconducibili alla configurazione complessiva, di base, della lavorazione e non anche gli eventi contingenti, scaturiti estemporaneamente dallo sviluppo dei lavori medesimi e, come tali, affidati al controllo del datore di lavoro e del suo preposto (Sez. 4, n. 46991 del 12/11/2015, Porterà e altri, Rv. 265661), ma al riguardo, il provvedimento impugnato ha dato coerentemente conto che l’uso del muletto, a bordo del quale il figlio del datore di lavoro dell’impresa aveva avuto un grave incidente ribaltandosi nel fossato, non era stato estemporaneo, bensì necessario fin dall’inizio dell’attività di cantiere, che a dire dello stesso coordinatore era stato aperto da circa un mese per cui lo stesso, ove si fosse recato in cantiere per la verifica dell’andamento dei lavori, si sarebbe reso conto della sua presenza e avrebbe avuto tutto il tempo per intervenire. Al contrario, il coordinatore non si era fatto vedere in cantiere  per almeno tre settimane dalla sua apertura e l’incidente era avvenuto poco tempo dopo l’inizio dei lavori “in un momento nel quale ben maggiore avrebbe dovuto essere l’attività di vigilanza, di verifica, anche eventualmente di sanzione”.

A cura dell’ing. Gerardo Porreca – www.puntosicuro.it

Commissione 4 “Sicurezza cantieri, luoghi di lavoro”
geom. Giovanni Gibertini
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Imu per il coltivatore pensionato

I coltivatori diretti o imprenditori agricoli, titolari di pensione, non possono fruire delle agevolazioni Ici. La stessa regola vale per l’Imu. La finalità della norma, che riconosce i benefici fiscali è quella di agevolare solo i soggetti che ritraggono dalla coltivazione della terra la loro fonte esclusiva di reddito. L’importante principio è stato affermato dalla Corte di cassazione, con la sentenza 13745 del 31 maggio 2017. Dunque, i pensionati dei campi dovranno rispettare la scadenza del 16 giugno 2017 per versare l’eventuale acconto. Per i giudici di piazza Cavour, «il maturare del trattamento pensionistico esclude che il soggetto che ha fruito dell’agevolazione fino a quel momento possa essere ancora considerato coltivatore diretto, ostando lo status di pensionato al riconoscimento dell’agevolazione».

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Aree edificabili, Imu e Tasi blindate

La scadenza del 16 giugno per Imu e Tasi riguarda anche le aree edificabili, che sono assoggettate a tassazione sulla base del valore di mercato dell’area al primo gennaio 2017. Questo significa che eventuali variazioni di valore intervenute dopo tale data rileveranno solo a partire dall’anno prossimo.

Le aree edificabili. Il primo problema consiste nell’individuare l’immobile che possiede tale qualifica. Soccorre al riguardo la previsione di cui all’articolo 36 del decreto legge 223/2006. In forza di tale disposizione “trasversale”, valevole cioè per la generalità dei tributi, è tale il suolo che è così considerato dallo strumento urbanistico generale adottato nel comune. Ciò che conta dunque è la astratta potenzialità edificatoria, mentre non rileva direttamente il fatto che sull’area interessata si possano concretamente eseguire i lavori di edificazione. Così, per fare un esempio, è edificabile anche l’area priva di strumento urbanistico attuativo (ad esempio, piano di lottizzazione), sulla quale dunque non è possibile realizzare nulla. Le effettive prospettive di edificazione, in termini sia di tipologia e volumi edificabili sia di tempistica dello sfruttamento costruttivo, incide invece sul valore da attribuire agli immobili. Non è infatti corretto porre sullo stesso piano suoli che hanno una immediata utilizzabilità edificatoria e terreni che invece richiedono anni perché tale destinazione si realizzi. Imu e Tasi sono tributi “reali”. Questo significa che oggetto dell’imposizione è necessariamente un bene materiale, che integri la nozione di immobile.

I valori. La mera esistenza di un diritto edificatorio privo di un immobile sul quale lo stesso possa incorporarsi non è dunque sufficiente ai fini dell’applicazione dell’imposta. Questo potrebbe accadere allorquando il proprietario di un suolo fabbricabile ceda per intero i diritti edificatori che accedono ad esso ad un acquirente che si riserva di utilizzarli, in un secondo momento, su di un immobile magari non ancora posseduto. In tale eventualità, il primo immobile ha in realtà perso qualunque potenzialità edificatoria senza che questa però possa essere nel contempo rilevata in capo ad altri immobili. In considerazione della difficoltà di determinare il valore delle aree, la disciplina di riferimento attribuisce ai Comuni il potere di deliberare dei valori di riferimento. Occorre però porre attenzione alla finalità della delibera adottata, che può variare, a seconda dei casi. Se la decisione è adottata dal Consiglio comunale, ai sensi dell’articolo 59 del decreto legislativo 446/1997, la funzione della stessa è quella di orientare i comportamenti dei contribuenti. Ciò significa che se il soggetto passivo si adegua ai valori indicati a livello locale opera in suo favore la preclusione degli accertamenti comunali. Ne deriva che il Comune non potrà, di regola, rettificare i pagamenti effettuati se essi risultano congrui alla luce degli atti adottati. Resta inteso che il contribuente sarà libero di non attenersi agli importi consiliari qualora egli li ritenga eccessivi. Tuttavia, poiché questi hanno valenza di presunzione semplice, sufficiente a fondare un accertamento in rettifica, converrà senz’altro munirsi di una perizia di parte di stima dell’area, meglio se supportata da atti di vendita di immobili similari. Tale situazione di eccessività dei valori comunali si verifica soprattutto se le stime su cui essi si fondano sono risalenti nel tempo. Spesso però a monte dei valori comunali vi è solo una delibera di Giunta. In tale eventualità, la delibera è assunta soprattutto per fornire dei punti di riferimento all’attività di controllo degli uffici. È evidente che, in tal caso, il contribuente non può riporre completo affidamento su di essa. L’ufficio tributi sarà quindi libero di utilizzare valori diversi da quelli deliberati, in presenza di specifiche circostanze di fatto, debitamente evidenziate.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Lo slalom per ottenere i benefici

L’ultima “apertura” dell’agenzia delle Entrate risale al 27 aprile scorso, quando la risoluzione 53/E ha sancito che chi compra la “prima casa”, dichiarando che in quel Comune svolge la propria attività lavorativa, può in seguito rettificare la dichiarazione (con un nuovo atto), sostenendo invece che lì intende trasferire la residenza (entro 18 mesi dal rogito). Pochi giorni prima, rispondendo al question time presso la commissione Finanze della Camera, il ministero dell’Economia aveva “esteso” l’agevolazione al caso inverso: cioè a chi dichiara di voler trasferire la residenza entro 18 mesi, non può farlo, e corregge con un nuovo atto dimostrando che in quel Comune svolgeva in realtà il proprio lavoro al momento del rogito. Nel corso del tempo, sono state diverse le interpretazioni accolte per allargare i paletti fissati dalla normativa sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale. Aperture concesse anche per non frenare le compravendite e andare incontro alle famiglie, che nel frattempo – pur di “agganciare” gli sconti fiscali – si muovono intestando una casa al marito e un’altra alla moglie, e l’eventuale terzo immobile ai figli. L’esperienza notarile dimostra che gli acquirenti tentano in tutti i modi di non perdere i vantaggi fiscali, vista soprattutto l’evidente differenza di costo che ne potrebbe risultare. «Ma non solo – osserva Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato con delega alla comunicazione – perché, anche all’interno degli acquisti agevolati, i contribuenti preferiscono nettamente gli immobili ceduti da altri privati e quindi non soggetti a Iva (o, al limite, ceduti da imprese che vendono in regime di esenzione). La preferenza deriva dalla disparità di trattamento, cioè dal carico fiscale più basso. Una stortura del sistema che finisce in definitiva per disincentivare e penalizzare le nuove costruzioni da parte delle imprese, in un periodo non certo florido per l’edilizia in genere». Ad esempio, per un’abitazione con prezzo di 150mila euro e rendita catastale di 450, l’acquisto in “prima casa” da un privato costa 1.039,5 euro di imposta di registro proporzionale (2%), più imposte ipocatastali per 100 euro. Mentre la stessa casa venduta da un’impresa costerebbe 6mila euro di Iva (agevolata al 4%), più altri 920 euro (per imposta di registro, ipocatastale, bollo, trascrizione, voltura). «La disparità di trattamento – prosegue il notaio – è accentuata, nei due casi, dalla diversa base di calcolo». L’imposta di registro proporzionale (2% al posto del 9%) è infatti calcolata sul cosiddetto “prezzo-valore”: la rendita catastale (450 euro) moltiplicata per il coefficiente “prima casa” (115,5). L’Iva (al 4% anziché al 10%, o al 22% per gli immobili di lusso) è invece calcolata direttamente sul prezzo dichiarato nel contratto di compravendita, vale a dire su 150mila euro. L’applicazione del “prezzo-valore”, inoltre, avviene solo quando acquirente e venditore sono entrambi privati: perché se il venditore è un privato e l’acquirente un’impresa, l’imposta di registro proporzionale si applica anche qui sul prezzo di compravendita (come per l’Iva). Resta il fatto che per ottenere i benefici “prima casa” ai contribuenti è richiesto uno slalom tra requisiti, a volte davvero complesso. Innanzitutto, l’abitazione non deve essere di pregio (cioè in categoria A/1, A/8 e A/9). E deve essere ubicata nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dal rogito; oppure nel Comune in cui svolge la propria attività di studio o lavoro; o dove ha sede il datore di lavoro (se l’acquirente si trasferisce dall’estero per motivi di lavoro); o in qualsiasi Comune (se l’acquirente è un italiano emigrato all’estero, senza altre case in Italia). In più, nell’atto di acquisto, il compratore è tenuto a dichiarare di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione nel territorio del Comune dov’è situata la casa oggetto della compravendita; e di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di un’altra casa comprata con le agevolazioni “prima casa”. Sono questi i paletti tra cui divincolarsi, e che avrebbero forse bisogno di un’ulteriore semplificazione, anche in virtù dell’importanza del “bene primario” ribadita dalle stesse Entrate.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Fabbricati “D” non accatastati: nuovi coefficienti per Imu e Tasi

Consueto aggiornamento annuale per i coefficienti di rivalutazione da applicare alla somma tra costo d’acquisto e costi incrementativi dei fabbricati classificabili nel gruppo D (come i capannoni, i centri commerciali, eccetera), che non risultano iscritti in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione. A fissare i nuovi valori, il decreto Mef 14 aprile 2017, in attesa di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. La particolare modalità di determinazione della base imponibile ai fini dell’Imu e della Tasi, applicabile fino all’anno nel quale gli immobili sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, è quella già prevista, per la soppressa Ici, dall’articolo 5, comma 3, del Dlgs 504/1992. Si considera il valore che risulta dalle scritture contabili al 1° gennaio (o alla data di acquisizione, se successiva), al lordo delle quote di ammortamento, applicando per ciascun anno di formazione i coefficienti di rivalutazione, oggetto di aggiornamento annuale.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia