comunicazioni commissioni

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Abitazioni, costi verso la stabilità. I dati del sondaggio congiunturale

Migliorano le condizioni della domanda del mercato delle abitazioni, con una nuova riduzione dello sconto sulle quotazioni di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore e un sempre minore numero di agenti immobiliari che segnala una flessione dei prezzi, sia corrente che attesa. È quanto emerge dal sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, realizzato dalla Banca d’Italia, da Tecnoborsa e dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Il sondaggio è stato condotto tra il 27 dicembre 2016 e il 27 gennaio 2017 presso 1.507 agenzie immobiliari e si riferisce al quarto trimestre dell’anno appena trascorso.

Meno sconti per chi acquista o affitta casa. Cala di un punto e mezzo percentuale il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore, che si è ridotto dal 13 all’11,6%, con diminuzioni più accentuate registrate nelle regioni settentrionali. I tempi di vendita si sono ridotti, generalmente, di circa un mese: per vendere un’abitazione, oggi passano circa 7,7 mesi rispetto agli 8,9 rilevati precedentemente. La quota di abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario è rimasta, invece, pressoché invariata (circa l’80%) e il mutuo continua a coprire oltre il 70% del valore dell’immobile. Aumentano le agenzie che, nel periodo di riferimento, hanno venduto almeno un’abitazione, salendo all’80,6% dal 72,9%, in crescita per il secondo trimestre consecutivo. Gli immobili compravenduti sono in prevalenza quelli di metratura fino a 140 mq, abitabili o parzialmente da ristrutturare e con classe energetica bassa. Tra i motivi principali della cessazione degli incarichi a vendere rimane l’assenza di proposte di acquisto, a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali acquirenti. Per la prima volta dallo scorso anno, invece, è aumentata la percentuale di cessazione degli incarichi perché il proprietario ha deciso di rinviare la vendita in attesa di prezzi migliori. Per quanto riguarda infine gli affitti, cresce la percentuale di agenti immobiliari che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile, dal 77,9% all’83,2 per cento. In particolare, la situazione è risultata più favorevole nelle aree urbane e metropolitane del Nordovest e in quelle del Centro. Anche in questo caso, il margine medio di sconto tra il prezzo richiesto inizialmente dal locatore e il prezzo pagato è continuato a scendere, passando dal 5,8% al 5,2%, soprattutto nelle aree del Mezzogiorno.

Le prospettive del mercato secondo gli agenti immobiliari. Dal sondaggio emergono prospettive positive (soprattutto tra gli agenti che operano nelle regioni del Nord) sull’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale, nettamente migliorate rispetto allo scorso trimestre. La quota di operatori che giudicano stabili le condizioni del proprio mercato di riferimento nel breve termine è aumentata, passando dal 64,7% al 73,6%, quasi tre su quattro, a fronte di una diminuzione sia del numero di intermediari che prevedono condizioni meno favorevoli sia, in maniera più accentuata, degli agenti che si attendono condizioni più vantaggiose (specie nelle aree urbane del Nordovest e del Centro). La quota di agenti che segnalano una flessione dei prezzi si è ridotta ed è aumentata la percentuale di operatori che si attende prezzi stabili (dal 67,6% al 73,1%).

Che cos’è il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia. Nato nel gennaio 2009, il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia è realizzato da Banca d’Italia, Tecnoborsa e, a partire dall’edizione di ottobre 2010, anche dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’obiettivo che si pone è quello di rilevare le valutazioni degli agenti immobiliari sull’andamento del mercato italiano, sia per quanto riguarda le compravendite di immobili residenziali, sia per quanto riguarda il mercato degli affitti. La maggioranza delle informazioni raccolte sono di tipo qualitativo e finalizzate a rilevare le opinioni degli agenti in merito all’evoluzione congiunturale del mercato immobiliare nel trimestre di riferimento e in una prospettiva futura.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Classi A e B con sconto Iva del 50%

Resta in vigore per tutto il 2017 la detrazione del 50% dell’Iva versata per l’acquisto di un immobile nuovo, da società costruttrice, a patto che rientri nella categoria “residenziale” e che sia in classe energetica A o B. Una norma commentata con favore sia da Confedilizia sia da Ance. Lo sgravio, ai fini Irpef, viene spalmato su dieci anni, a partire dall’anno in cui si è effettuato l’acquisto. Si applica a tutte le tipologie di abitazione, comprese quelle di lusso, è valido sia per l’abitazione principale sia per la seconda casa, e riguarda l’Iva calcolata sul totale dell’importo, comprese le pertinenze quali box o cantine. Nel corso del 2016, con alcune circolari, l’agenzia delle Entrate ha chiarito punti interpretativi importanti. Un aspetto fondamentale è che può essere sfruttata anche per le ristrutturazioni e non strettamente agli acquisti di immobili nuovi. L’espressione “imprese costruttrici” va intesa infatti nel senso più ampio di «impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento», comprese anche le imprese di ripristino. L’importante è che non si tratti di manutenzione ordinaria né straordinaria, ma di interventi che ricadano sotto la definizione di «restauro e risanamento conservativo», come definiti dall’articolo 3, comma 1, lettere c, d ed f del Testo Unico dell’edilizia (Dpr n. 380/2001). Inoltre, si può fruire della facilitazione indipendentemente da quanto tempo sia trascorso tra le fine dei lavori e la vendita, quindi anche superati 5 anni, e anche se in passato l’alloggio era già stato abitato, a patto che trattasse di affitto pagato dal locatore all’impresa.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Fisco più generoso per chi ristruttura la casa

l’85% di detrazione fiscale non eravamo mai arrivati. Eppure, con la legge di Bilancio 2017, e sino a tutto il 2021, per gli interventi di prevenzione antisismica sulle parti comuni condominiali si può arrivare, a certe condizioni, a scontare dall’Irpef (in dieci anni) questa quota veramente incentivante della spesa sostenuta. Allargato anche il vantaggio fiscale per la riqualificazione energetica, che può arrivare al 75%, sempre in condominio. Confermate, poi, le detrazioni del 50% e del 65% (ma solo per le spese effettuate nel 2017) per il recupero edilizio, il risparmio energetico effettuati sulle singole unità immobiliari e il “bonus mobili”. Insomma, sconti fiscali elevati, distribuiti dalla muratura agli impianti passando per la riqualificazione energetica e l’arredamento, pur di convincere gli italiani a ristrutturare casa. È il momento giusto per mettere in pista i lavori di recupero: ristrutturare, sostituire gli impianti, mettere in sicurezza la casa, realizzare gli interventi antisismici, spostare pareti e abbatterne altre. O riqualificare l’appartamento o anche l’intero edificio condominiale in chiave ambientale, di risparmio energetico e di sicurezza sismica, migliorando la qualità della vita a costi ragionevoli. Se poi aggiungiamo la possibilità offerta da alcune imprese e banche di finanziare le operazioni (soprattutto quelle per il risparmio energetico) a tasso zero e rateizzazione in linea con la scansione decennale dei pagamenti, ci si rende conto che le possibilità sono davvero tante. Senza dimenticare gli incentivi per gli acquisti previsti per case ristrutturate dall’impresa che ha effettuato i lavori, abitazioni in classe energetica A o B, compravendite con leasing immobiliare da parte di giovani e box pertinenziali di nuova costruzione. Come fare? Lo spiega la Guida ai bonus casa in edicola con Il Sole 24 Ore di mercoledì: dalle (modeste) pratiche burocratiche per ottenere il bonus del 50% per i lavori edilizi e del 65% per il risparmio energetico, a come gestire la scelta in condominio (con tutti i nuovi adempimenti per gli amministratori), alla possibilità di cedere il credito fiscale (ormai non più riservato agli “incapienti”) e alle nuove regole per l’Iva sulle prestazioni di servizi sui beni immobili. Il tema della casa resta centrale in un Paese in cui la proprietà immobiliare, secondo i dati di Eurostat e agenzia delle entrate, poco meno dell’80% degli italiani vive in una casa di proprietà, contro una media Ue ferma intorno al 70 per cento. E la domanda immobiliare resta alta nonostante la crisi; e, anzi, dopo lo stop dovuto al necessario livellamento dei prezzi, ora le compravendite sono ripartite favorite proprio dalla “correzione” delle quotazioni. Ma il mercato immobiliare è sostenuto anche dalle agevolazioni fiscali che continuano ad assistere chi compra casa e che sono oggetto di approfondimento nelle pagine che seguono dedicate proprio al complesso meccanismo dei bonus che assistono sia le opere edili straordinarie sia quelle legate all’antisismica così come l’acquisto di mobili e arredi.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Quote e terreni, le insidie dell’affrancamento

È una scorciatoia collaudata, ma non priva di insidie, quella che consente ai soggetti non operanti in regime d’impresa di sottrarre all’imposizione Irpef progressiva le plusvalenze latenti maturate su aree e partecipazioni. La possibilità, oltre ai terreni, riguarda sia le partecipazioni qualificate che non (purché non quotate) e richiede il versamento di un’ imposta fissa dell’8% sul valore di mercato dei beni. La legge di Bilancio 2017 (comma 554 dell’unico articolo) prevede questa facoltà fino al prossimo 30 giugno 2017, riproponendo le medesime norme già più volte disposte in passato (a partire dagli articoli 5 e 7 della legge 448/2001). L’applicazione di norme simili in anni precedenti ha spesso portato in giudizio i contribuenti e l’agenzia delle Entrate, creando una giurisprudenza che, sui temi principali, può oramai dirsi costante. I requisiti per poter accedere a questa nuova possibilità sono due: possedere – non in regime d’impresa – il bene oggetto di affrancamento alla data del 1° gennaio 2017; far asseverare la perizia di stima dai soggetti qualificati indicati dal legislatore entro il 30 giugno 2017, termine ultimo per il pagamento della prima (o unica) rata dell’imposta sostitutiva. Se si sceglie il pagamento rateale, le rate successive alla prima vanno determinate aggiungendo il 3% annuo di interesse, e scadono il 30 giugno 2018 e il 30 giugno 2019. In caso di successiva cessione, non si paga nulla fino a un importo del corrispettivo pari al valore periziato. Invece, sull’eccedenza (al netto dei successivi costi incrementativi e, per i terreni, della rivalutazione Istat del valore affrancato), scatta la tassazione prevista a regime per le plusvalenze. I destinatari della misura, quindi, sono in particolare persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali. L’eventualità che il bene appartenga a un soggetto estero, o che sia detenuto all’estero, non toglie efficacia all’operazione, anche se occorre preliminarmente verificare (con le usuali regole) se la plusvalenza latente sarebbe imponibile in Italia. I calcoli di convenienza sono gli stessi del 2016. Per le partecipazioni, l’affrancamento di valore evita al contribuente di sostenere in sede di successiva cessione (o permuta, conferimento, e così via) l’imposta dovuta sulla plusvalenza, sino all’importo periziato e soggetto ad imposta sostitutiva. Il prelievo sarebbe pari al 26% per le partecipazioni non qualificate e alla propria aliquota marginale sul 49,72% del plusvalore per le partecipazioni qualificate. Per cui: nel primo caso, affinché l’affrancamento risulti conveniente, la plusvalenza deve essere superiore al 30,77% del valore di mercato del titolo; nel secondo, invece, ipotizzando una aliquota Irpef marginale complessiva del 43%, la plusvalenza deve superare il 37,5% del valore di mercato. I due parametri dimostrano, indirettamente, come attualmente la tassazione della plusvalenze da partecipazione sia “punitiva” proprio per i soci minori (non qualificati): in effetti la “tassazione secca” del 26% è sempre maggiore di quella ordinaria sulla quota imponibile del plusvalore (il 43% del 49,72% è di poco superiore al 21%). Per le future plusvalenze qualificate, la convenienza per l’imposta sostitutiva dovrebbe a breve incrementarsi (si veda Il Sole 24 Ore del 17 gennaio). Più complesso il calcolo riferito ai terreni, dal momento che questi ultimi possono essere agricoli (e, quindi, non plusvalenti se pervenuti per successione o ceduti dopo oltre 5 anni di possesso), edificabili (per cui, in caso di cessione senza affrancamento, soggetti a tassazione separata della plusvalenza) oppure lottizzati (a cui si applicano le particolari regole di cui all’articolo 68, comma 2, Tuir). Da evitare, in quanto attentamente monitorate dagli uffici che ne contestano il carattere abusivo, le operazioni circolari di cash out, in cui la quota rivalutata viene ceduta a una società riconducibile al medesimo cedente, che la paga con somme provenienti dall’incasso dei dividendi. Inoltre, l’affrancamento di valore non ha alcun effetto positivo in caso di recesso “tipico” dalla società. Allo stesso modo, non conviene in tutte le altre ipotesi (ad esempio in sede di liquidazione) in cui ciò che viene incassato non è un capital gain (plusvalenza) ma un reddito di capitale, anche nel caso in cui a essere distribuite sono riserve di capitale (circolare 16/E/2005).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Morosi condominio , così la comunicazione

In condominio arriva un nuovo ordine contabile. La «comunicazione» online all’agenzia delle Entrate sulle detrazioni fiscali per le spese di recupero edilizio e risparmio energetico sulle parti comuni deve essere fatta tenendo conto dei pagamenti attribuiti ai condòmini, come del resto chiarito in più occasioni dall’Agenzia. I dubbi degli amministratori nascono dalla questione dei morosi, cioè dal mancato pagamento di una parte del denaro destinato a pagare chi ha effettuato i lavori. A questo punto si possono delineare due scenari. Partiamo dall’esempio di un condominio con 5 condòmini, ciascuno con 200 millesimi, e una spesa preventivata di 100mila euro (20mila a testa), di cui, però, nel 2016, solo 90mila sono state versate sul conto condominiale perché uno dei condòmini ha pagato metà quota, cioè 10mila anziché 20mila. Vediamo come inserire correttamente i dati nella comunicazione online.

L’amministratore paga tutto. Il primo scenario vede l’amministratore attingere a un fondo di riserva o alla liquidità disponibile del condominio ed effettuare nel 2016 bonifici per complessivi 100mila euro (recupererà in seguito dal moroso i 10mila euro ). In questo caso, nel campo 5, “Spese effettuate con bonifico” della schermata “Interventi” indicherà l’importo di 100mila euro. Questo perché, come spiegano le Entrate «va indicato l’ammontare delle spese pagate dal condominio con bonifico per un determinato intervento entro il 31/12/2016. Per ciascun intervento, la somma delle “Spese effettuate con bonifico” e delle “Spese effettuate con modalità differenti” (es. oneri di urbanizzazione) deve corrispondere alla somma di tutte le quote attribuite ai condòmini per lo stesso intervento». Quando poi si arriva alle schermate “unità immobiliari/soggetti”, come spiegano le Entrate, per ciascuna unità, nel campo 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” vanno indicate le quote di spesa attribuite al condòmino rispetto al totale pagato dal condominio entro il 31 dicembre 2016. Quindi, nel nostro caso, 20.000 euro a tutti e 5 i condòmini. Nella stessa schermata, nel campo 21 “Flag Pagamento” va indicato se tali spese siano state o meno pagate dal singolo condomino entro il 31 dicembre 2016. E in questo caso va indicato il codice «1» perché l’importo effettivamente versato dal «soggetto» moroso (10mila euro) risulta inferiore all’importo attribuito (20mila euro). Il moroso avrà comunque il diritto di detrarre quanto ancora deve se lo verserà entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa. Quindi, con bonifici effettuati dal condominio nel 2016, entro il 24 luglio 2017 per il 730/2017 o entro il 2 ottobre 2017 per Redditi (ex Unico) 2017.

Bonificato solo l’incassato. Il secondo scenario è quello dell’amministratore che sceglie, per ragioni di rigore contabile o di mancanza di liquidità, di bonificare all’impresa solo quanto ha incassato, cioè 90mila euro. In questo caso, nel campo 5, “Spese effettuate con bonifico” della schermata “Interventi” indicherà l’importo di 90mila euro. Poi, nelle schermate unità immobiliari/soggetti, come spiegano le Entrate al Sole 24 Ore con un preciso “specchietto” (riportato su www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com), nel campo 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” l’amministratore indicherà 20mila euro per i 4 condòmini in regola e 10mila per il moroso. E indicherà il codice «0» (zero) nel campo 21 “Flag Pagamento” dato che l’importo attribuito (in questo caso 10mila euro) è stato interamente versato.

Più chiarezza. Tutto questo porterà a una piccola rivoluzione nel mondo condominiale ma anche a una maggiore trasparenza, perché l’amministratore certificherà ai singoli condòmini, anno per anno, solo quanto da loro effettivamente versato nell’anno. Insomma, il principio di questo orientamente delle Entrate sembra essere «detrae chi paga». E nel caso del primo scenario sarà proprio il codice 1 al campo 21 “Flag pagamento” a evitare complicazioni con la precompilata perché, come chiarito dalle Entrate a Telefisco, «la spesa sarà indicata esclusivamente nel foglio informativo e il contribuente, in presenza delle condizioni di detraibilità previste dalla normativa vigente, potrà modificare la dichiarazione aggiungendo tale onere qualora pagato entro la data di presentazione della dichiarazione».

La copia è reperibile. Le Entrate hanno anche spiegato che, se l’amministratore usa il software sul sito dell’Agenzia, il file compilato è salvato con estensione .amc nella cartella Amc presente nella cartella di lavoro scelta dall’utente. Anche il file “inviato”, dopo aver subito il controllo e l’autentica, è salvato nella sottocartella della directory scelta dall’utente come area di lavoro di DesktopTelematico. Inoltre, c’è la possibilità di effettuare dal menu la stampa completa del file in formato pdf.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Iva, immobili a definizione ampia

Dal 2017 sono in vigore le regole comunitarie che definiscono il concetto di immobile ai fini Iva e che ne individuano i servizi collegati. La latitanza di una definizione di derivazione comunitaria di bene immobile ha comportato, nel tempo, un notevole sforzo interpretativo da parte dei contribuenti e delle amministrazioni dei diversi Stati Ue. Le nuove disposizioni non solo dovrebbero ridurre le contestazioni relative alle operazioni con soggetti non residenti, ma possono avere un impatto diretto anche sulle norme interne, come quella del reverse charge su determinati servizi relativi a edifici. L’articolo 13 ter del regolamento (Ue) n. 282/2011, introdotto dal regolamento n. 1042/2013 con effetto dal 2017, definisce il concetto di bene immobile ai fini Iva, indicando chiaramente che tale definizione deve essere utilizzata ai fini della corretta applicazione dell’imposta, in genere, visto l’esplicito riferimento alla direttiva 2006/112/Ce senza limitazione alcuna. Quanto previsto dall’articolo 13 ter non dovrebbe quindi essere considerato solo per individuare il luogo in cui rileva l’operazione (“territorialità”) ma anche per una corretta attuazione di qualsiasi altra disposizione Iva che si riferisca a beni immobili. Nel diritto interno, una delle regole controverse a livello interpretativo è, senza dubbio, quella relativa ai servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative a edifici (articolo 17, comma 6, lett. a-ter, Dpr n. 633/72). Tale disposizione, come osserva l’agenzia delle Entrate nella circolare n. 14/E/2015, fa testuale riferimento al concetto di edificio, e non di immobile, rilevandone l’assenza di una definizione in ambito Iva di questo concetto. Per colmare il vuoto normativo, l’Agenzia richiama quindi, oltre all’articolo 2 del Dlgs n. 192/2005, la circolare del ministero dei Lavori pubblici n. 1820/1960 che “parifica” i concetti di edificio e fabbricato. Le Entrate evidenziano poi che vanno escluse dal meccanismo del reverse charge le prestazioni aventi a oggetto, ad esempio, terreni, parti del suolo, parcheggi, piscine, giardini, eccetera, salvo che questi non costituiscano un elemento integrante dell’edificio stesso. Si potrebbe allora affermare che, dal momento che la norma domestica richiama il concetto di edificio, e non di immobile, nulla cambi rispetto al passato, potendosi ritenere ancora valide le precisazioni delle Entrate. Tuttavia, va osservato che l’articolo 13 ter del regolamento n. 282/2011 individua come immobili, tra gli altri, «qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile». Questo significa che i concetti richiamati nella norma domestica sono ora presenti nella disposizione regolamentare che, in quanto tale, non necessita di recepimento da parte dei singoli Stati. Considerato che, come si legge nelle note esplicative della Commissione Ue del 26 ottobre 2015, mentre per fabbricato s’intende una struttura (eretta dall’uomo) con un tetto e dei muri, come una casa o una fabbrica, il termine edificio ha un significato più ampio e comprende altre strutture tra le quali, ad esempio, opere di ingegneria civile, come ponti, dighe, centrali elettriche, eccetera. L’Agenzia dovrebbe intervenire quanto prima al fine di (ri)parametrare le posizioni assunte nelle circolari 14/E e 37/E del 2015 e, soprattutto, di chiarire, come vorrebbe la logica, se il riferimento della norma interna al concetto di edificio debba essere inteso come relativo a edifici e fabbricati, nell’attuale accezione europea. In assenza di chiarimenti non dovrebbero essere sanzionati né i contribuenti che continuano a seguire le vecchie indicazioni, né coloro che si adeguano alle nuove definizioni. Diversamente, si gli uffici avrebbero “carta bianca” per contestare qualsiasi comportamento. E questo non è evidentemente ammissibile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Cessione di fabbricato non ultimato: c’è l’Iva, se a comprare è un’impresa

In tema di Iva, l’articolo 10, primo comma, n. 8-ter, del Dpr n. 633/1972, prevede tra l’altro, in linea generale, il regime di esenzione dal tributo per le cessioni di immobili strumentali, con esclusione peraltro sia delle cessioni di tali tipologie di fabbricati che vengono effettuate (entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento) dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica (che sono, quindi, imponibili al tributo), sia di quelle in cui il soggetto cedente ha espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione a Iva nell’ambito dello stesso atto di cessione. In relazione a tali disposizioni, con la sentenza 23499/2016, la Corte di cassazione è stata chiamata a pronunciarsi in merito a una particolare fattispecie in cui una società, nell’anno 2006, aveva ceduto a un’altra impresa un lotto di terreno edificabile con un sovrastante fabbricato non abitativo ancora in corso di costruzione, assoggettando tale cessione a Iva e applicando le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale, rispettivamente, del 3% e dell’1% della base imponibile della cessione, secondo quanto previsto dall’articolo 1-bis della tariffa allegata al Dlgs n. 347/1990 e dall’articolo 10, comma 1, del medesimo decreto (Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastali). Successivamente, peraltro, in considerazione dell’assoggettamento a Iva dell’effettuata cessione, l’impresa acquirente aveva presentato all’Amministrazione finanziaria una richiesta di rimborso delle somme (ritenute) indebitamente versate a titolo di imposte ipocatastali nella suddetta misura proporzionale, in luogo della misura fissa (stabilita ex lege in 200 euro). L’ufficio competente, tuttavia, aveva disatteso tale richiesta di rimborso, sul rilievo che il fabbricato (contrariamente a quanto ritenuto dalla parte interessata), ancorché non ultimato, fosse comunque da ritenere oggettivamente “strumentale” all’esercizio dell’attività dell’impresa cedente, e che, quindi, la relativa cessione era da un lato esente da Iva ai sensi del citato articolo 10, n. 8-ter, del Dpr n. 633, mentre dall’altro lato le imposte ipocatastali (oggetto della richiesta di rimborso) erano effettivamente dovute nella suddetta misura proporzionale. Investita della questione, la Corte – dopo aver sostanzialmente condiviso l’orientamento manifestato, sul punto, dall’Agenzia delle Entrate nei paragrafi 10 e 11 della circolare n. 12/2007, illustrativa delle modifiche al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati all’epoca introdotte dal Dl n. 223/2006 – ha affermato il principio secondo cui il fatto della non ancora avvenuta ultimazione del fabbricato, al momento della relativa vendita (come nella specie), impedisce di poter considerare l’immobile in questione alla stregua di un “fabbricato strumentale” (la cui cessione sarebbe esente da Iva e comporterebbe l’applicazione delle imposte ipocatastali nella suddetta misura proporzionale), in quanto detto status discende, appunto, solo dall’effettiva ultimazione dei lavori (momento, quest’ultimo, che l’Agenzia delle Entrate, nella stessa sopracitata circolare n. 12/2007, ha individuato nel momento in cui l’immobile “…è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato all’uso”). Ad avviso dei giudici di legittimità, pertanto, nel periodo temporale in cui avviene la costruzione dell’immobile, quest’ultimo deve considerarsi come facente ancora parte del “circuito produttivo” dell’impresa cedente, ragione per cui, qualora sia medio tempore intervenuta la cessione del bene, lo stesso non può essere qualificato alla stregua di un “fabbricato non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” (come sono, appunto, gli immobili strumentali), trattandosi piuttosto di un bene in corso di lavorazione. In tale ottica, la Cassazione ha quindi concluso nel senso che, qualora il soggetto acquirente dell’immobile sia un soggetto Iva (così come nella fattispecie dedotta in controversia) il quale, completando l’immobile in vista del suo successivo utilizzo nella propria attività d’impresa, termina il “ciclo produttivo” relativo allo stesso immobile, in tal caso la cessione dell’edificio non ultimato risulta essere imponibile a Iva (con la conseguente applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa); nella diversa ipotesi in cui l’acquirente dell’immobile risulti invece essere un soggetto privato-consumatore finale (che provvede in proprio all’ultimazione dei lavori mediante, ad esempio, un contratto di appalto), ad avviso della Corte, tale diverso status soggettivo determinerebbe di per sé l’interruzione del ciclo produttivo dell’immobile ceduto, il quale dovrebbe per tale motivo considerarsi comunque “strumentale” e quindi, come tale, dovrebbe andare esente dal tributo all’atto della relativa vendita (con conseguente applicazione delle imposte ipocatastali nella misura proporzionale, così come sopra determinata, sul corrispettivo pattuito). Da parte nostra – oltre a dover evidenziare in linea generale, in tale seconda ipotesi, la difficoltà di individuare, in concreto, quali siano i casi in cui i soggetti privati-consumatori finali abbiano interesse ad acquistare fabbricati strumentali – è altresì da evidenziare come la posizione al riguardo assunta dalla Corte (la quale, peraltro, sul punto ribadisce quanto già affermato nella recentissima sentenza n. 22757 del 9 novembre 2016) si discosti nettamente dall’orientamento manifestato dall’Amministrazione finanziaria nella sopra citata circolare n. 12/2007, nella quale era stato infatti espressamente affermato che la cessione di un immobile ancora in corso di costruzione “..deve essere <in ogni caso> assoggettata ad IVA” (non operando, quindi, alcuna diversificazione di disciplina dell’operazione a seconda dello status giuridico del soggetto acquirente).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Bonus «prima casa» decaduto, responsabile anche il venditore

Anche la parte venditrice è solidalmente responsabile della maggiore imposta dovuta per il caso del mancato conseguimento dell’ agevolazione “prima casa” richiesta dall’ acquirente di un’ abitazione, ma negata dal Fisco per ragioni non imputabili alla parte acquirente. È quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza n. 24400 del 30 novembre 2016. Il caso oggetto del giudizio giunto all’ esame della Suprema Corte era quello della vendita di un appartamento che l’ amministrazione ha giudicato avere caratteristiche “di lusso”, revocando pertanto il beneficio fiscale di cui il contribuente si era avvalso in sede di registrazione del contratto di compravendita. La normativa sulle caratteristiche “di lusso” delle abitazioni, invero, non è più attualmente vigente, ma il caso è comunque interessante perché oggi l’ agevolazione “prima casa” può essere domandata solo per abitazioni classificate in Catasto in categorie diverse dalle categoria A/1, A/8 e A/9. Quindi, la sentenza deve essere letta come se riguardasse il caso della vendita con agevolazione “prima casa” di un manufatto in ipotesi classificato (anche a seguito di una revisione che il Catasto effettui in data posteriore al contratto di compravendita) in un gruppo catastale diverso dal gruppo “A” oppure in una delle predette categorie del gruppo “A” per le quali l’ agevolazione “prima casa” è inibita. Con riferimento alla responsabilità per il pagamento di imposte dovute a seguito di un accertamento, le regole da tenere in considerazione sono le seguenti: – l’ articolo 57, comma 1, Dpr 131/1986 (testo unico dell’ imposta di registro), secondo il quale i contraenti, verso il Fisco, «sono solidalmente obbligati al pagamento dell’ imposta» (è ovvio poi che, nei rapporti interni, la fiscalità indiretta della compravendita grava di regola sull’ acquirente, verso il quale ha diritto di rivalsa il venditore che abbia pagato somme al Fisco, sempre che l’ acquirente sia capiente); – il successivo comma 4 sancisce che «l’ imposta complementare» (tale è la natura dell’ imposta che il fisco pretende a seguito di una comminatoria di decadenza) «dovuta per un fatto imputabile solo a una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa». Ora, è ovvio che la decadenza dall’ agevolazione “prima casa” è, in massima parte, dovuta al fatto dell’ acquirente: ad esempio, perché ha dichiarato, difformemente dal vero, di risiedere o di lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato; oppure perché non ha rispettato l’ impegno di trasferire la sua residenza in detto Comune entro 18 mesi dal rogito; oppure perché già è proprietario di un’ altra casa nel medesimo Comune; oppure perché è proprietario, in qualsiasi parte del territorio nazionale di altra abitazione per il cui acquisto ha già richiesto l’ abitazione (e non la aliena entro un anno dal nuovo acquisto). Però, come appunto insegna la sentenza n. 24400/2016, la decadenza dall’ agevolazione “prima casa” può verificarsi anche per ragioni non imputabili alla parte acquirente. Cosicché anche la parte venditrice deve mettere in conto una sua possibile responsabilità in caso di mancata concessione dell’ agevolazione al contratto con il quale il venditore ha alienato un’ abitazione a un acquirente che ha domandato l’ agevolazione “prima casa” e che ha poi visto revocarsi l’ agevolazione per causa al medesimo non imputabile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia