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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Acconti d’autunno: tanti, diversi e tutti in scadenza il 30 novembre

Occhio alla dichiarazione e mano alla calcolatrice: non più tardi di mercoledì 30 novembre andrà chiuso il capitolo degli acconti d’imposta per il 2016; il sipario calerà definitivamente a giugno 2017, con il saldo. Tra le scadenze fiscali, questa di fine mese, è tra le più affollate, riguardando più imposte e quasi tutte le categorie di contribuenti. Naturalmente, a seconda del tributo e del tipo di contribuente, cambierà la misura dell’anticipo che, a differenza del primo, rateizzabile, dovrà essere versato in un’unica soluzione utilizzando il modello F24. Non si tratta di un adempimento “scontato”, tocca infatti solo a chi risulta debitore di una certa somma.

Acconti: misure e calcoli. Premesso che, per quest’anno, la misura dell’acconto è fissata al 100% dell’imposta dovuta per il 2015, sia dalle persone fisiche sia dalle società, in generale la sua determinazione avviene nel modo seguente. In ambito Irpef, innanzitutto, il contribuente deve riprendere la propria dichiarazione Unico Pf 2016 e andare a leggere il risultato indicato al rigo RN34 (differenza), al netto delle detrazioni, dei crediti d’imposta e delle ritenute subite. Se l’imposta risulta inferiore a 51,65 euro, nulla è dovuto (oltre al minimo risultato del rigo “differenza”, ricordiamo che, tra i motivi di esonero, ci sono anche altre situazioni, come quella dei contribuenti che percepiscono redditi per la prima volta nel 2016, di coloro che non hanno presentato la dichiarazione relativa al 2015 o, ancora, dei falliti e degli eredi di contribuenti deceduti nell’anno). Quando, invece, il dato numerico si posiziona tra 51,65 e 257,52 euro, il debito con l’Erario si estingue tutto d’un fiato il prossimo 30 novembre. Diverso il discorso in presenza di “pendenze” pari o superiori al limite indicato, dove il debito si assolve versando:

• Una prima quota, pari al 40% dell’ammontare complessivo del dovuto, entro il 16 giugno, insieme al saldo del periodo precedente, ovvero nei trenta giorni successivi con la maggiorazione dello 0,40%
• Una seconda parte, il restante 60%, entro mercoledì 30 novembre

Esistono, però, situazioni per le quali l’RN34 non fa fede, in quanto i contribuenti hanno dovuto rideterminare il reddito complessivo 2015 e, di conseguenza, l’acconto 2016 (rigo RN62):

• Redditi da noleggio occasionale di imbarcazioni (benché scontino una sostitutiva del 20%, vanno considerati per il calcolo dell’acconto)
• Redditi da terreni (non si deve tener conto dell’ulteriore rivalutazione del 10% sui terreni dei coltivatori diretti applicata per il 2015)
• Redditi da fabbricati (non vanno considerati i benefici relativi alla sospensione delle procedure esecutive di sfratto)
• Redditi d’impresa (va esclusa la deduzione forfettaria per i distributori di carburanti)
• Investimenti in beni materiali strumentali per i quali si è fruito del maxi ammortamento (la maggiorazione va tenuta fuori dal conteggio)

Sono tenuti al versamento dell’acconto Irpef, per l’anno 2016, anche i contribuenti che percepiscono “per trasparenza” il reddito di società di persone, semplici o di enti a esse equiparati. Il reddito di queste tipologie di società, infatti, è imputato a ciascun socio per la sua quota di partecipazione agli utili. Le compagini, dal canto loro, versano soltanto l’Irap.

Sulla falsariga dell’Irpef. All’appuntamento di mercoledì 30 novembre, sono invitati anche i “nuovi minimi”, cioè coloro che si avvalgono del regime agevolato per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità (articolo 27, comma 1, Dl 98/2011) e i contribuenti “di piccole dimensioni” che aderiscono al regime forfetario agevolato (articolo 1, commi 54-89, legge 190/2014). Il dato di riferimento, per entrambi, è quello del rigo LM42. La scadenza attrae anche altri tributi come l’Ivie e l’Ivafe, rispettivamente “imposta sul valore degli immobili situati all’estero” (il cui quantum è rintracciabile in RW7) e “imposta sulle attività finanziarie detenute all’estero” (vale l’importo scritto in RW6).

E ora, le società. In casa Ires stesse regole, ma paletti diversi. L’acconto 2016, fissato come detto nella misura del 100%, non va pagato se il dovuto non supera i 21 euro; si assolve tutto alla seconda scadenza quando l’imposta non va oltre i 103 euro, in due rate nei casi di cifre superiori. In particolare, l’imminente scadenza del 30 novembre riguarda le società il cui periodo d’imposta coincide con l’anno solare, altrimenti il pagamento dell’acconto deve essere effettuato entro l’ultimo giorno dell’undicesimo mese dell’esercizio. Il rigo di riferimento di Unico Sc è RN17, quello di Unico Enc RN28, ma, nell’ipotesi di ricalcolo del dovuto, le somme da tener d’occhio sono quelle indicate rispettivamente nei righi RS79 e RS16. Anche il secondo acconto Irap 2016 va calcolato in base alla dichiarazione per il 2015 e, precisamente, sull’importo riportato in IR21 del relativo modello, che diventa IS32 nell’ipotesi di rideterminazione. Ovviamente, l’adempimento riguarda i contribuenti tenuti al pagamento Irpef e Ires, quando il debito supera i 52 euro, per le persone fisiche e i soci di società di persone, e i 21 euro, per le società di capitali e gli enti non commerciali.

Cambio di misura per la cedolare secca. RB12 è lo spazio di Unico Pf riservato all’anticipo della cedolare secca, l’imposta sui canoni derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo che sostituisce l’Irpef e sue addizionali, nonché l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. Per stabilire se l’acconto è dovuto, bisogna leggere la cifra riportata al rigo RB11, colonna 3: quando il debito risulta superiore a 52 euro, l’acconto va versato ed è pari al 95% dell’importo complessivo. La percentuale cambia, rispetto all’Irpef, ma modalità e termini di pagamento rimangono gli stessi.

Storico o previsionale. Quanto detto finora “si addice” alla determinazione dell’acconto su base storica (l’imposta presa come riferimento è quella relativa ai redditi dell’anno precedente). Tale procedura, se ritenuta insoddisfacente, può essere comunque bypassata dai contribuenti che hanno o si aspettano un risultato economico inferiore, preferendo un calcolo presuntivo dell’imposta netta dovuta per i redditi 2016. Il metodo previsionale può esercitare sicuro fascino, ma sicuramente è più rischioso. Considerato, infatti, che tale metodo porta, in linea di massima, alla riduzione o all’omissione dell’anticipo, può succedere di incappare in un errore e subire la conseguente applicazione di sanzioni e interessi sulla differenza non versata.

Una carrellata di codici tributo. L’eventuale versamento della seconda rata (o dell’acconto in unica soluzione) va effettuato tramite modello F24. Questi i principali codici tributo da indicare:

• 4034 – Irpef
• 3813 – Irap (persone fisiche)
• 1794 – imposta sostitutiva regime dei “nuovi minimi”
• 1791 – imposta sostitutiva regime forfetario
• 4045 – Ivie
• 4048 – Ivafe
• 1841 – cedolare secca locazioni
• 2002 – Ires
• 3813 – Irap (società)

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Reggio Emilia, 10 Novembre 2016

Ai Geometri Iscritti all’Albo interessati

Si comunica che è convocata per Martedì 15/11/2016, alle ore 17:30, presso la sede del Collegio Geometri (ingresso dal civico n. 1 campanello sala riunioni), la riunione della Commissione 1 – Edilizia, Urbanistica, Territorio, che sarà aperta a Tutti gli Iscritti che vogliono partecipare, e tratterà i seguenti punti all’ordine del giorno:
– Valutazioni sull’incontro con Assessore e Dirigenti SUE per accesso all’Archivio Municipio di Reggio Emilia;
– Considerazioni sulla Bozza di Legge Urbanistica Regionale (ex Legge 20/2000).

In preparazione dell’incontro si trasmettono i seguenti documenti al fine di prenderne visione; i documenti non verranno distribuiti i forma cartacea:
Presentazione standard di PowerPoint.pdf
testo-progetto-di-legge.pdf

Si raccomanda la massima puntualità.
Cordiali saluti

Il Coordinatore della Commissione
Passerini Irene

Collegio Geometri e Geometri Laureati
della Provincia di Reggio Emilia
Via A. Pansa n. 35
42124 Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Lavori condominiali. Il direttore delle Entrate ha poi preso in esame altre agevolazioni contenute nel Ddl di bilancio 2017, in particolare i lavori di riqualificazione energetica e di ristrutturazione edilizia, in primis quelli antisismici. Si tratta non solo di una proroga di quanto già previsto dalle norme vigenti ma, in molti casi, di un vero e proprio rafforzamento delle detrazioni, anche attraverso la possibilità di cederle sotto forma di credito d’imposta. Inoltre, in continuità con quanto previsto dalle norme in vigore fino al 2016, vengono equiparati ai lavori condominiali quelli che riguardano l’intero edificio anche se realizzati sulle parti di proprietà dei singoli condomini (ad esempio, vengono sostituiti gli infissi di tutte le case). Le agevolazioni per i lavori condominiali di risparmio energetico e antisismici sono prorogati di cinque anni, fino al 31 dicembre 2021; quelli che interessano le singole unità abitative, invece, fino al 31 dicembre 2017. In materia di risparmio energetico, la detrazione è confermata al 65% per gli interventi su singole unità abitative e parti condominiali; in quest’ultimo caso, però, il bonus passa:

• al 70%, se gli interventi che interessano l’involucro dell’edificio producono un risparmio energetico più significativo
• al 75%, se gli interventi migliorano la prestazione energetica invernale e estiva.

Per queste tipologie di lavori, il limite di spesa agevolabile è fissato in 40mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Proseguendo nel suo intervento, la numero uno delle Entrate ha evidenziato come il Ddl di bilancio rafforza le agevolazioni fiscali per quanti adottano misure antisismiche per le parti comuni di edifici condominiali. Infatti, non solo viene confermata la misura potenziata (al 65%) della detrazione già prevista fino al 31 dicembre 2016, ma ne è prevista la proroga fino al 31 dicembre 2021, consentendone la ripartizione in cinque quote annuali invece delle “solite” dieci. Inoltre, a partire dal 2017 il beneficio si applica anche agli edifici ricadenti nella zona sismica 3 (non più solo la 1 la 2) ed è esteso a tutti gli immobili abitativi e produttivi. La misura della detrazione è incrementata:

• al 70% (ovvero al 75%, in caso di lavori condominiali), se gli interventi comportano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore
• all’80% (ovvero al 85%, in caso di lavori condominiali), se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Il tetto massimo agevolabile è pari a 96mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. Per consentire l’accesso agli incentivi al maggior numero possibile di cittadini è previsto che la fruizione del beneficio fiscale può avvenire mediante la cessione, sotto forma di credito d’imposta, della detrazione spettante. Tale opportunità era già stata concessa dalla Stabilità 2016 ai contribuenti ricadenti nella “no tax area”: potevano cedere il bonus all’impresa o ai fornitori intervenuti nei lavori, che poi lo sfruttavano in compensazione. Nella nuova versione, sarà più facile sia per il cedente che per il cessionario avvalersi di questa misura: il cedente potrà anche non trovarsi nella no tax area e destinare il credito a un soggetto diverso dai fornitori; il cessionario potrà, a sua volta, cederlo ad altri soggetti privati, oltre che utilizzarlo in compensazione.

Premi di risultato e welfare aziendale. Il Ddl di bilancio amplia la platea dei lavoratori ammessi al regime agevolato (imposta sostitutiva del 10%) per i premi di risultato, incrementa l’entità degli stessi premi agevolabili e incentiva il ricorso al welfare aziendale. Dal 2017, infatti, possono beneficiare dell’agevolazione i lavoratori del settore privato che hanno un reddito di lavoro dipendente non superiore a 80mila euro, mentre l’importo del premio di produttività agevolabile è elevato da 2mila a 3mila euro ovvero, nel caso di coinvolgimento paritetico dei lavoratori nell’organizzazione aziendale, da 2.500 a 4mila euro. Per quanto riguarda il welfare aziendale, nel solco tracciato dalla legge di stabilità 2016 che ha riconosciuto al lavoratore la facoltà di convertire il premio di risultato agevolabile con benefit esclusi dalla formazione del reddito di lavoro dipendente, il Ddl in esame estende tale possibilità all’utilizzo di autovetture aziendali, alla locazione di fabbricati e alla concessione di prestiti a tassi agevolati. Inoltre, per prestazioni di particolare rilevanza sociale (assistenza sanitaria, previdenza complementare, azionariato diffuso), non si tiene conto dei limiti ordinariamente previsti per l’esclusione dal reddito di tali benefit (5.164,57 euro per i contributi di previdenza complementare, 3.615,20 per i contributi alle casse di assistenza sanitaria, 2.065,83 per le assegnazioni di azioni ai dipendenti).

Regime opzionale per le persone fisiche che si trasferiscono in Italia. L’ultimo argomento trattato dal direttore è l’opzione, esercitabile dalle persone fisiche che trasferiscono la loro residenza fiscale in Italia e valida per quindici anni, per l’imposta sostitutiva sui redditi prodotti all’estero. La scelta consente di assoggettare a tassazione ordinaria i soli redditi prodotti nel nostro Paese, mentre quelli di fonte estera saranno assoggettati a un’imposta sostitutiva pari a 100mila euro annui; per ogni familiare che esercita la stessa opzione, l’imposta è dovuta nella misura ridotta di 25mila euro.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Regolamento condominiale contrattuale: attenzione alle interpretazioni! Le regole devono essere definite in maniera chiara e precisa

L’interpretazione del regolamento condominiale contrattuale richiede un utilizzo di espressioni chiare e non equivoche. Per poter vincolare l’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva è necessario inserire nel regolamento una limitazione al diritto di proprietà.
Il caso in esame riguarda il proprietario di un appartamento che aveva adibito il proprio immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria. L’appartamento, ubicato al piano primo, era stato collegato con una scala interna ai sottostanti locali al piano terra, adibiti a pizzeria-ristorante.
A seguito del gravame proposto dal proprietario dell’appartamento vicino, si giungeva in Cassazione, dopo che la Corte d’Appello aveva condannato il ristoratore al ripristino della destinazione abitativa dell’immobile ubicato al primo piano.
Il proprietario della pizzeria presentava, dunque, ricorso in Cassazione.

Regolamento condominiale contrattuale, la sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione con sentenza n.21307 del 20 ottobre 2016 si pronuncia sul ricorso presentato dal proprietario della pizzeria.
Nella fattispecie il ristoratore denunzia l’errata interpretazione del regolamento di condominio. In particolare l’art. 5 del regolamento condominiale contrattuale, cita che:
I locali cantinati e i terranei potranno essere destinati ad autorimesse, a deposito, ad officina tecnicamente organizzata con rumorosità però da non superare i limiti consentiti dalle disposizioni di P.S. e comunale ed all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione.
Le limitazioni alle facoltà di uso della proprietà individuale, previste nel regolamento condominiale, devono essere chiare e non equivoche. Nel caso in esame manca una disposizione regolamentare che si occupi espressamente delle unità immobiliari poste dal piano primo in su.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione si esprime a favore del ricorrente, annullando la sentenza d’Appello.
Il regolamento condominiale non può essere costruito sul principio, ma è necessaria l’espressa elencazione delle destinazioni consentite.
Per evitare spiacevoli sorprese, è dunque necessario che il regolamento condominiale contrattuale indichi puntualmente le limitazioni alle destinazioni d’uso dei locali di proprietà individuale.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Atto di revisione catastale valido se riporta la norma di riferimento

Con sentenza 21176 del 19 ottobre 2016, mutando il precedente orientamento, la Corte di cassazione ha sostanzialmente stabilito che, in tema di accertamenti catastali, per assolvere l’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, è sufficiente indicare il presupposto della rettifica, al fine di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nella fase contenziosa.

Dati del processo. La vicenda riguarda una variazione di classamento di alcuni immobili di proprietà privata eseguita, su richiesta del Comune, dall’ex Agenzia del Territorio, ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004, ubicati nelle microzone individuate nella planimetria allegata all’avviso di accertamento. Nell’impugnare l’atto, gli interessati lamentavano carenza di motivazione della revisione del classamento e la necessità che, per una simile variazione, occorreva una stima con sopralluogo. I giudici di merito confermavano parzialmente la rettifica catastale, nei cui confronti i contribuenti ricorrevano in Cassazione, denunciando, tra l’altro, violazione delle norme e dei principi che regolano la motivazione degli atti in materia catastale, in relazione alla mancata spiegazione delle ragioni dell’attribuzione alle singole unità immobiliari da parte dell’Agenzia del Territorio di una classe superiore.

Disciplina di revisione del classamento catastale. Si premette che l’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004, riconosce ai Comuni – che rappresentano la “porzione” del territorio nazionale rilevante – la possibilità di richiedere all’Agenzia del Territorio (ora, delle Entrate) la revisione del classamento di quelle microzone dove il rapporto medio, tra valori di mercato e valori catastali, superi di almeno il 35% quello dell’insieme delle microzone. Con tale disposizione – peraltro applicabile solo in presenza di comuni con almeno tre microzone – in attesa della revisione generale delle rendite catastali per allinearle, a parità di gettito, ai valori di mercato (come previsto dall’articolo 2, legge delega 23/2014), il legislatore si è premurato almeno di evitare le situazioni di palese ingiustizia all’interno dei singoli comuni, rideterminando le rendite (e i valori) catastali nel caso in cui il suddetto rapporto si discosti in una determinata microzona di una percentuale significativa rispetto alla media delle microzone del comune interessato.

Orientamento della giurisprudenza di legittimità. Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (tra cui, cfr Cassazione 9629/2012, 19820/2012, 16643/2013, 23247/2014 e 3156/2015), la motivazione dell’atto di revisione del classamento catastale non può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’Agenzia del Territorio, ma deve specificare, a pena di nullità, sia le ragioni giuridiche sia i presupposti di fatto della modifica. L’amministrazione finanziaria è tenuta, quindi, a precisare – dettagliatamente – se il mutamento è giustificato dal mancato aggiornamento catastale, dall’incongruenza del valore rispetto ai fabbricati similari (individuando detti edifici, il loro classamento e le caratteristiche che li rendono analoghi a quello in oggetto), dall’esecuzione di lavori particolari nell’immobile (da menzionare analiticamente) o, infine, da una risistemazione dei parametri della microzona di collocazione, da esplicitare in modo chiaro con l’indicazione del rapporto tra valore di mercato e valore catastale dell’area e delle altre comunali, così che emerga il significativo divario.

Il giudizio. La Corte suprema, respingendo il gravame, ha fornito un’interpretazione sulla motivazione degli atti che modifica, di fatto, l’orientamento sinora espresso, convalidando la sentenza del riesame perché provvista dei requisiti di congruità e sufficienza. A tal fine, il Collegio, dopo aver dato atto delle incertezze giurisprudenziali in materia, oscillanti tra una più intensa e una minore rigidità delle scelte interpretative, ha affermato che il più equilibrato orientamento opzionato appare maggiormente idoneo a cogliere il senso della disciplina della revisione catastale prescritta dall’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004 (cfr Cassazione, 21532/2013 e 17322/2014). Nel merito della questione, la sezione tributaria ha precisato che, per assolvere l’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, è sufficiente indicare il presupposto della rettifica, al fine di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nella fase contenziosa. Il classamento non è, infatti, un «atto di imposizione fiscale» e trova supporto motivazionale nell’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004; bastano, perciò, per la propria validità, l’indicazione della norma di riferimento sul cui presupposto viene operata la revisione. Peraltro, proprio per l’assenza di variazioni edilizie, l’atto di classamento non richiede il previo sopralluogo dell’ufficio né è condizionato ad alcun contraddittorio endoprocedimentale. È evidente che, nella successiva fase giudiziale, il contribuente potrà provare – in contraddittorio con l’ufficio – le caratteristiche dell’immobile e l’eventuale inidoneità del nuovo classamento, in relazione non all’idoneità della motivazione dell’atto, ma al merito della controversia (cosìCassazione, 22313/2010, 11698/2011 e 21923/2012). Infine, il giudice di legittimità evidenzia che la richiesta del Comune all’Agenzia del Territorio è un atto interno, i cui eventuali vizi attinenti la sua legittima provenienza possono essere fatti valere non dal contribuente, ma esclusivamente dall’ente (cfr Cassazione, 17378/2014).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Per il Registro i valori Omi sono presunzioni

Anche ai fini dell’imposta di registro, le quotazioni Omi sono mere presunzioni che di per sé non possono fondare la pretesa impositiva. A chiarire questo importante principio è la Corte di cassazione con la sentenza n. 21569 depositata ieri. Ecco i fatti. L’agenzia delle Entrate rettificava il valore indicato in un atto di compravendita di un ufficio con annesso magazzino, liquidando contestualmente la maggior imposta di registro, ipotecaria e catastale. L’accertamento era fondato esclusivamente su un mero riscontro dei dati Omi, secondo i quali il prezzo di compravendita dichiarato in atto era inferiore al valore di mercato. Il provvedimento veniva impugnato dinanzi al giudice tributario, lamentando che le stime Omi erano mere presunzioni che da sole non potevano fondare la rettifica di valore. Il giudice di primo grado accoglieva le doglianze del contribuente, tuttavia respinte in grado di appello. Contro la decisione ricorreva così in Cassazione. I giudici di legittimità hanno innanzitutto affermato che l’onere probatorio in tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, incombe sull’ufficio, il quale deve accertare il valore venale in comune commercio cui applicare la conseguente tassazione. La base imponibile deve considerare la natura, la consistenza e l’ubicazione dei beni, oltre che le caratteristiche delle aree, anche in relazione allo strumento urbanistico e allo stato delle opere di urbanizzazione, confrontando, per quanto possibile con immobili similari trasferiti non oltre il triennio precedente. I valori Omi sono stime presuntive e indiziarie inidonee da sole a rettificare il prezzo indicato in atto, occorrendo ai fini dell’accertamento, che siano integrate da altri elementi probatori a dimostrazione della loro attendibilità. La Corte, richiamando precedenti in questo senso, ha ricordato che le quotazioni Omi non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, idonee solo per «valori di massima» (Cassazione 25707/2015). La Cassazione ha così annullato l’accertamento. La decisione appare particolarmente importante poiché gli uffici tendono a utilizzare in via quasi automatica le presunzioni Omi per le rettifiche ai fini del registro. In particolare secondo la tesi erariale, poiché si tratta di un’imposta da applicare sul valore venale in comune commercio, non sono necessarie né prove a dimostrazione dell’incasso delle somme accertate, tanto meno ulteriori elementi, atteso che queste stime dovrebbero rappresentare il prezzo mediamente applicato. Secondo le indicazioni fornite ora dalla Cassazione, invece, il valore di mercato va documentato, dovendo l’ufficio produrre ulteriori elementi. In proposito occorre rilevare che l’agenzia delle Entrate, con la circolare 16/2016, ha confermato tale interpretazione, precisando che l’Omi deve rappresentare solo il dato iniziale, poiché occorrono il confronto con immobili similari e una valutazione delle caratteristiche. È così auspicabile che gli uffici quanto prima applichino questi principi.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Casa, condominio, mobili: così cambiano i bonus 2017

Un anno in più per avviare i lavori in casa o per un cambio nell’arredamento. E un tempo sufficiente ai condomini per programmare e avviare importanti interventi di risparmio energetico. Con i cinque anni di durata e le super detrazioni fino all’85% per efficienza energetica e messa in sicurezza antisismica sono proprio i condomini i protagonisti delle agevolazioni della manovra 2017.  Ancora un anno con le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie (50%), il risparmio energetico (65%) e l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (50%). Ma anche la promessa di cinque anni con l’ecobonus e il sisma bonus per i condomini in versione extra large. In attesa di vedere i provvedimenti nella Gazzetta Ufficiale – quando la legge di bilancio sarà approvata dal Parlamento – le linee guida del progetto del Governo appaiono, nero su bianco, nel Documento programmatico di bilancio (Dpb) inviato a Bruxelles.

Ristrutturazioni ed eco bonus. Di fatto, chi ha avviato o intende avviare lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico ha oggi la ragionevole aspettativa di poter contare su altri 12 mesi con le agevolazioni alle stesse condizioni previste fino alla fine di quest’anno. Quindi spesa massima agevolata di 96mila euro per il 50% e bonus differenziati in base al tipo di interventi per il 65%. Per avere un’idea degli interessati, basti pensare che – secondo lo studio presentato dal Cresme alla Camera nelle scorse settimane – quest’anno le pratiche per le ristrutturazioni saranno quasi 1,4 milioni, cui si aggiungeranno altre 365mila pratiche per il 65 per cento. Lo stesso vale per la detrazione sull’acquisto degli arredi abbinata ai lavori edilizi, di cui il Dpb annuncia la proroga al 31 dicembre 2017. Se mai, bisognerà verificare se sarà confermata l’impostazione data finora dalle Entrate (e ribadita con la circolare Telefisco del 2016, la 12/E), in base alla quale è incentivato l’acquisto degli arredi abbinato a spese di recupero sostenute dal 26 giugno 2012 in poi: alcune delle ipotesi circolate nei giorni scorsi limitavano l’agevolazione nel 2017 a chi ha avviato i lavori da quest’anno. Resta da vedere, poi, se il Parlamento confermerà anche il bonus mobili per le giovani coppie (pari al 50% su una spesa massima di 16mila euro) introdotto dalla legge di Stabilità 2016 e sganciato dai lavori edilizi.

Le novità per i condomini. La vera novità delle misure in arrivo, comunque, è il rafforzamento delle detrazioni condominiali, con l’obiettivo – anche questo già inserito nel Dpb – di tenerle ferme fino al 31 dicembre 2021. Un orizzonte quinquennale che i bonus edilizi non hanno mai avuto dalla fine degli anni 90 a oggi. D’altra parte, se c’è un settore in cui le detrazioni finora hanno zoppicato è proprio quello degli interventi su parti comuni condominiali. L’esperienza insegna che per bloccare i lavori spesso bastano pochi proprietari contrari. Da questo punto di vista, cinque anni sono senz’altro un termine sufficiente a programmare gli interventi nel modo migliore, preparando i progetti, il capitolato e raccogliendo i preventivi. A decidere il successo o il fallimento dei bonus potenziati, però, sarà la capacità delle nuove disposizioni di superare il blocco rappresentato da chi non può o non vuole investire denaro nei lavori condominiali. Si è parlato molto della possibilità di cedere la detrazione ad altri soggetti, così da “monetizzare” subito una parte della spesa. Questa possibilità esiste per gli incapienti già dall’inizio dell’anno, con il 65% cedibile ai fornitori, ma per come è stata delineata non funziona. Bisognerà vedere se nel contesto della legge di bilancio ci sarà un meccanismo più efficace. L’aumento delle percentuali di detrazione potrebbe avere un effetto positivo anche mantenendo il tempo di recupero a dieci anni, come confermato nel documento governativo (si veda l’analisi nella pagina a fianco). Ma tutto dipenderà dai requisiti cui sarà legata la versione extra large dei bonus: nel caso dell’antisismica per conoscere i requisiti potrebbe essere necessario attendere la nuova classificazione ministeriale, ma è evidente che è su questi dettagli che si deciderà il buon esito dell’operazione.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Alcune brevi considerazioni pratiche sul trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese

Per analizzare, anche se brevemente, da un punto di vista fiscale la situazione degli immobili che sono posseduti dalle imprese è opportuno procedere, in primo luogo ad una distinzione di fondo, da cui poi, seguendo una metodologia espositiva progressiva, verranno dedotte alcune ulteriori distinzioni.

Problematiche catastali, edilizie e fiscali degli edifici collabenti

L’articolo 2, comma 1, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, stabilisce che:“L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”. Con il successivo articolo 3, comma 2, relativo agli immobili oggetto di censimento, il legislatore dispone che ai soli fini della loro identificazione – ai sensi del successivo articolo 4 in base al quale “a ciascuna unità immobiliare e comunque ad ogni bene immobile, quando ne occorra l’univoca individuazione, è attribuito un identificativo catastale” – possono formare oggetto di iscrizione in catasto, tra l’altro, anche le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. In questi casi non viene pertanto attribuita una rendita catastale, ma viene prevista semplicemente la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso. Per tali immobili sussiste quindi una possibilità, e non un obbligo, di iscrizione in catasto.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia