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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Rimosso l’amianto, ecco il credito. L’agevolazione diventa operativa

Credito d’imposta pari al 50% delle spese sostenute nel 2016 dai titolari di reddito d’impresa per interventi di bonifica dall’amianto su beni e strutture produttive situate nel territorio dello Stato. Con il decreto 15 giugno 2016del ministero dell’Ambiente e della Tutela del territorio e del mare, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale di ieri, diventa operativa l’agevolazione prevista dall’articolo 56 della legge 221/2015 (“Disposizioni in materia ambientale per promuovere misure di green economy e per il contenimento dell’uso eccessivo di risorse naturali”). Il Dm, dunque, detta le regole per usufruire della misura, definendone gli ambiti oggettivi e di applicazione, gli interventi ammissibili, le modalità e le condizioni di accesso all’agevolazione, le cause di revoca e recupero del beneficio, i ruoli svolti dal ministero dell’Ambiente e dall’Agenzia delle Entrate.

Agevolazione ad ampio raggio. Possono usufruire del credito d’imposta tutti i titolari di reddito d’impresa che hanno effettuato lavori per lo smaltimento e rimozione dell’amianto, su immobili, coperture o altri manufatti riguardanti le strutture produttive, nel periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2016. Non rilevano, quindi, natura giuridica, dimensione dell’azienda e regime contabile adottato dal richiedente. Rientrano nel beneficio anche i costi sostenuti per eventuali, relative, consulenze professionali e perizie tecniche, fino al 10% di quanto complessivamente speso e, in ogni caso, fino a un tetto massimo di 10mila euro per ogni singola bonifica.

Nel dettaglio, il credito è riconosciuto per lo smaltimento e rimozione di:

• lastre di amianto piane o ondulate, coperture in eternit
• tubi, canalizzazioni e contenitori per il trasporto e lo stoccaggio di fluidi, a uso civile e industriale in amianto
• sistemi di coibentazione industriale in amianto.

Il quantum del beneficio. Come già detto, il credito d’imposta è pari al 50% della spesa sostenuta per ogni singolo intervento effettuato nel 2016, nei limiti degli aiuti de minimis previsti dalla legislazione comunitaria. Inoltre, il bonus non è cumulabile ed è alternativo ad altri contributi ricevuti per gli stessi progetti. Sono previsti dei limiti di spesa, minimo e massimo. In particolare, il singolo intervento non deve costare meno di 20mila euro, mentre l’importo massimo agevolabile per ogni impresa (sommando, quindi, i costi di tutti i progetti) non può superare l’ammontare di 400mila euro. L’azienda deve munirsi, inoltre, dell’apposita attestazione, redatta da un professionista, dalla quale risulti l’effettivo sostenimento della spesa.

L’istanza, come e quando. La domanda per il riconoscimento dell’agevolazione può essere inviata, esclusivamente per via telematica, attraverso la piattaforma informatica accessibile dal sito dal ministero dell’Ambiente, dal trentesimo giorno successivo alla pubblicazione del decreto (quindi, dal 16 novembre) e fino al 31 marzo 2017. L’istanza, sottoscritta dal legale rappresentante dell’impresa, deve contenere tutte le informazioni necessarie per la verifica della spettanza del bonus e del rispetto dei criteri per il riconoscimento del beneficio. Sono, quindi, richiesti, ad esempio, tutti i documenti utili a identificare il tipo di bonifica effettuata su ogni struttura e la comunicazione con la quale la Asl attesta la conclusione dei lavori pianificati e l’avvenuto smaltimento dei materiali tossici in una discarica autorizzata e, nel caso di amianto friabile in ambienti confinati, anche la certificazione di restituibilità degli ambienti sanati. Il ministero dell’Ambiente, rispettando l’ordine di arrivo delle istanze e fino all’esaurimento dei fondi stanziati allo scopo, verificati i requisiti, comunica all’azienda, entro novanta giorni dalla presentazione della domanda, il riconoscimento o il diniego dell’agevolazione. Prima di dare il via libera alle imprese, però, il ministero trasmette all’Agenzia delle Entrate l’elenco dei beneficiari e l’ammontare del credito a ognuna riconosciuto.

Credito, in tre quote annuali . L’importo riconosciuto (non rilevante ai fini Ires e Irap) può essere utilizzato in compensazione tramite il modello F24, esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel e Fisconline). La somma va ripartita in tre quote annuali di pari entità e deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di riconoscimento del credito e nelle successive, fino a quando non se ne conclude l’utilizzo. La prima tranche può essere portata in compensazione dal 1° gennaio 2017.

Se qualcosa non va, arriva la revoca e il recupero. L’Agenzia delle Entrate, a sua volta, comunica al ministero dell’Ambiente quali aziende hanno usufruito del contributo, segnalando anche eventuali indebiti utilizzi riscontrati in fase di controllo. Il credito può essere revocato per insussistenza dei requisiti, presentazione di documenti non veritieri, falsità delle dichiarazioni. In tutti i casi di non spettanza, il ministero dell’Ambiente recupera le somme, maggiorate di interessi e sanzioni.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Un semestre di affitti e vendite alla luce delle quotazioni Omi

È in rete l’aggiornamento della banca dati delle quotazioni Omi, le rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate che forniscono indicazioni relative ai prezzi al metro quadro degli immobili in Italia. Navigando sul sito delle Entrate è possibile conoscere l’andamento del primo semestre 2016 riguardanti il mercato delle abitazioni, degli uffici, dei negozi e dei capannoni. Da quest’anno, inoltre, gli utenti registrati ai servizi telematici potranno effettuare anche il download dei dati, per averli sempre disponibili, anche offline.

Come conoscere le quotazioni. L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate effettua il monitoraggio dell’andamento del “mattone” in Italia. Oltre ai report pubblicati trimestralmente, sul sito delle Entrate è accessibile, gratuitamente, anche la banca dati delle quotazioni, che fornisce a cittadini, istituzioni e operatori del settore un’indicazione relativa ai valori di affitti e compravendite. Per ogni zona omogenea viene individuato, infatti, un valore minimo e un valore massimo al metro quadro, specifici per ciascuna tipologia edilizia; tale range rimane, comunque, un’indicazione di massima, elaborata tenendo in considerazione l’ordinarietà dei fabbricati e lo stato conservativo prevalente in una determinata zona omogenea e non può, quindi, sostituirsi alla stima vera e propria dell’immobile. Solo una valutazione effettuata da un professionista può, infatti, rappresentare e descrivere efficacemente e in maniera esaustiva un fabbricato. Per consultare i dati sulle quotazioni, disponibili per gli ultimi sei semestri, basta collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate e accedere alla sezione Documentazione > Osservatorio del Mercato Immobiliare > Banche dati > Quotazioni immobiliari. A questo punto è possibile procedere tramite una ricerca testuale oppure utilizzare il servizio “Geopoi”, che consente la navigazione su mappa.

Come accedere tramite smartphone. “Geopoi” è disponibile anche in versione mobile per smartphone e tablet: le quotazioni, dunque, potranno essere visualizzate con un semplice “tocco”, sfruttando la geolocalizzazione Gps. Per la consultazione non è necessario scaricare l’app da uno store digitale: basta digitare sul propriobrowser l’indirizzo “http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php” e il sistema si adatterà automaticamente alle dimensioni del dispositivo utilizzato. Grazie alla tecnologia Gps, Omi mobile sarà in grado di individuare la posizione dell’utente e restituire una rappresentazione cartografica che mette in evidenza la zona di riferimento, ovvero un’area con livelli omogenei di mercato, in funzione di caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, eccetera). Toccando ciascuna zona, l’applicazione aprirà unpop-up che permetterà di accedere alle schede delle quotazioni immobiliari relative alle varie tipologie di destinazione d’uso: residenziale, commerciale, terziario o produttivo.

Via libera al download. Da oggi le quotazioni possono essere scaricate sul pc, così da essere disponibili per la consultazione anche in modalità offline. Per farlo, occorre essere registrati ai servizi telematici dell’Agenzia (Fisconline ed Entratel): una misura richiesta per garantire una maggiore sicurezza degli accessi. I dati disponibili per il download sono quelli a partire del primo semestre 2016.

Un aiuto alla navigazione. Per semplificare la consultazione, è on line una guida che spiega passo passo come muoversi tra le quotazioni Omi, sia che si utilizzi la ricerca testuale sia che si opti per la ricerca tramite “Geopoi”. Inoltre, sul canale YouTube delle Entrate, è pubblicato un video tutorial realizzato internamente e a costo zero, accessibile a tutti i contribuenti grazie all’utilizzo di sottotitoli in italiano e nelle principali lingue straniere.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Nelle verifiche fiscali confronto preventivo a tutto campo

Nei controlli fscali il contraddittorio preventivo è a tutto campo. Senza limiti legati alla tipologia del tributo accertato. Continua, infatti, a non convincere, anche a seguito di recenti interventi della giurisprudenza di merito e di prassi dell’agenzia delle Entrate, la soluzione adottata di recente dalla Corte di cassazione a Sezioni unite (sentenza 24823/2015) secondo cui un obbligo generalizzato di attivazione del dialogo con il contribuente sarebbe configurabile solo rispetto ai tributi armonizzati e solo se il contraddittorio avesse condotto a risultati differenti. In attesa che la Consulta si pronunci sulla costituzionalità o meno dell’articolo 12, comma 7 della legge 212/2000 a seguito della remissione operata dalla Ctr di Firenze con l’ordinanza 736/2016 è opportuno ripercorrere i passaggi normativi, giurisprudenziali e di prassi che hanno caratterizzato l’istituto anche per valutare (si veda l’altro articolo in pagina) la coerenza del nostro sistema con quanto previsto dall’articolo 6 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo. Nell’ambito del procedimento di accertamento tributario, il diritto del contribuente all’instaurazione di un contraddittorio con il Fisco, preventivo all’emissione di un atto impositivo, dovrebbe ritenersi esistente nell’ordinamento nazionale e comunitario, ponendosi quale necessaria espressione di un più ampio principio di diritto, vale a dire il diritto alla difesa. In particolare, il diritto di esporre le proprie ragioni – ciò che caratterizza il contraddittorio – è sancito dall’articolo 6, comma 3 della Convenzione, ed è stato analiticamente ribadito nell’articolo 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea. Questi principi sono stati, peraltro, precisati nella loro rilevanza da numerose sentenze interpretative della Corte di giustizia. Da ultimo le cause riunite C-129/13 e C-130/13 Kamino intenational logistic BV ed altri (che segue la sentenza Sopropè 349/07) nelle quali la Corte di Giustizia, partendo dai principi generali che garantiscono il diritto di difesa e il diritto alla buona amministrazione – diritti garantiti e riconosciuti anche dalla nostra carta Costituzionale agli articoli 24, 97 e 111 – sancisce il diritto a un contraddittorio preventivo in capo al destinatario di una decisione o di un provvedimento che possa incidere sui propri interessi. Un analogo principio di carattere generale si ricava anche nello Statuto dei diritti del contribuente all’articolo 12, comma 7, dove è previsto che l’avviso di accertamento non possa essere emanato prima della scadenza del termine di sessanta giorni dal rilascio al contribuente della copia del processo verbale di chiusura delle operazioni ispettive, salvo casi di particolare e motivata urgenza. In linea con la Corte di giustizia si era espressa, peraltro, la Corte di cassazione anche a Sezioni unite (19667/2014 e 18184/2013) confermando il principio secondo cui incombe sugli uffici un generale obbligo di attivare sempre il contraddittorio preventivo rispetto all’adozione di un provvedimento che possa incidere negativamente sui diritti e sugli interessi del contribuente. Ne consegue che lo schema delineato dall’articolo 12, comma 7 è questo: attività istruttoria, atto conclusivo dell’attività istruttoria, comunicazione dell’atto al contribuente e avvio di una fase di contraddittorio. In caso contrario l’atto è nullo. Principi ribaditi dalla Corte costituzionale nella sentenza 132/2015 dove si garantisce l’esistenza di un generale diritto a un contraddittorio preventivo per tutti gli accertamenti confermando la nullità di quelli emessi in assenza di contraddittorio endoprocedimentale. Ma c’è di più. L’esigenza e la necessità di una generale tutela del contraddittorio preventivo in capo al contribuente, in relazione a qualsivoglia accertamento impositivo, è stata evidenziata dalla legge 23/2014 (legge recante la delega fiscale) che aveva previsto l’introduzione del principio invitando il legislatore delegato a «rafforzare il contraddittorio nella fase di indagine e la subordinazione dei successivi atti di accertamento e di liquidazione all’esaurimento del contraddittorio procedimentale». Sulla stessa linea le Entrate con la circolare 16/E/2016, che richiama la precedente 25/E/2014, dove si afferma la necessità del contraddittorio endoprocedimentalee garantendo sempre la partecipazione del contribuente al procedimento accertativo.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

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Benefici prima casa salvi dopo la ricostruzione

In caso di acquisto della prima casa con le agevolazioni fiscali e rivendita della stessa prima che sia trascorso il quinquennio, i benefici possono essere mantenuti anche quando il contribuente costruisca una nuova abitazione, da adibire a principale, su un terreno di sua proprietà; ciò anche nel caso in cui il terreno sia stato acquisito in epoca assai precedente. Sono le conclusioni che si leggono nella sentenza n. 18214/16 della Corte di cassazione. L’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per cassazione contro una sentenza della Ctr di Milano che aveva confermato il decisum dei colleghi provinciali di annullamento di un avviso di liquidazione, rettificativo delle agevolazioni fiscali fruite dal contribuente per l’acquisto della prima casa. La peculiarità della vicenda stava nel fatto che il contribuente aveva rivenduto l’immobile prima dei cinque anni e, entro l’anno successivo non aveva acquistato un altro immobile (condizione prevista per il mantenimento del beneficio), bensì aveva costruito la propria abitazione principale su un terreno che era già di sua proprietà. Secondo l’Agenzia delle entrate, ciò non consentiva il mantenimento delle agevolazioni. I giudici tributari, tuttavia, hanno bocciato la rettifica, sorte che si è confermata tra i gradi di merito e, ora, anche nel giudizio instaurato presso la Corte di cassazione, conclusosi con il rigetto del ricorso dell’Agenzia delle entrate. Piazza Cavour ha specificato che la decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa può essere evitata non solo nel caso di acquisto di un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale, entro l’anno successivo all’alienazione infraquinquennale dell’immobile originariamente acquistato con i suddetti benefici, ma anche quando il contribuente costruisca una nuova abitazione su terreno già di sua proprietà. D’altronde, spiega la Cassazione, la stessa amministrazione finanziaria ha precisato che il riferimento legislativo al riacquisto di un «altro immobile da adibire a propria abitazione principale» debba essere inteso in senso ampio, dunque non circoscritto al mero acquisto di un altro fabbricato abitativo, ma esteso per esempio all’acquisto di un terreno, che all’evidenza, per integrare il requisito della destinazione ad abitazione principale, richiede necessariamente un intervento edificatorio. Parimenti, merita stessa considerazione il caso in cui l’edificazione avvenga su un terreno che sia già di proprietà del contribuente.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

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Nelle verifiche fiscali confronto preventivo a tutto campo

Nei controlli fscali il contraddittorio preventivo è a tutto campo. Senza limiti legati alla tipologia del tributo accertato. Continua, infatti, a non convincere, anche a seguito di recenti interventi della giurisprudenza di merito e di prassi dell’agenzia delle Entrate, la soluzione adottata di recente dalla Corte di cassazione a Sezioni unite (sentenza 24823/2015) secondo cui un obbligo generalizzato di attivazione del dialogo con il contribuente sarebbe configurabile solo rispetto ai tributi armonizzati e solo se il contraddittorio avesse condotto a risultati differenti. In attesa che la Consulta si pronunci sulla costituzionalità o meno dell’articolo 12, comma 7 della legge 212/2000 a seguito della remissione operata dalla Ctr di Firenze con l’ordinanza 736/2016 è opportuno ripercorrere i passaggi normativi, giurisprudenziali e di prassi che hanno caratterizzato l’istituto anche per valutare (si veda l’altro articolo in pagina) la coerenza del nostro sistema con quanto previsto dall’articolo 6 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo. Nell’ambito del procedimento di accertamento tributario, il diritto del contribuente all’instaurazione di un contraddittorio con il Fisco, preventivo all’emissione di un atto impositivo, dovrebbe ritenersi esistente nell’ordinamento nazionale e comunitario, ponendosi quale necessaria espressione di un più ampio principio di diritto, vale a dire il diritto alla difesa. In particolare, il diritto di esporre le proprie ragioni – ciò che caratterizza il contraddittorio – è sancito dall’articolo 6, comma 3 della Convenzione, ed è stato analiticamente ribadito nell’articolo 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea. Questi principi sono stati, peraltro, precisati nella loro rilevanza da numerose sentenze interpretative della Corte di giustizia. Da ultimo le cause riunite C-129/13 e C-130/13 Kamino intenational logistic BV ed altri (che segue la sentenza Sopropè 349/07) nelle quali la Corte di Giustizia, partendo dai principi generali che garantiscono il diritto di difesa e il diritto alla buona amministrazione – diritti garantiti e riconosciuti anche dalla nostra carta Costituzionale agli articoli 24, 97 e 111 – sancisce il diritto a un contraddittorio preventivo in capo al destinatario di una decisione o di un provvedimento che possa incidere sui propri interessi. Un analogo principio di carattere generale si ricava anche nello Statuto dei diritti del contribuente all’articolo 12, comma 7, dove è previsto che l’avviso di accertamento non possa essere emanato prima della scadenza del termine di sessanta giorni dal rilascio al contribuente della copia del processo verbale di chiusura delle operazioni ispettive, salvo casi di particolare e motivata urgenza. In linea con la Corte di giustizia si era espressa, peraltro, la Corte di cassazione anche a Sezioni unite (19667/2014 e 18184/2013) confermando il principio secondo cui incombe sugli uffici un generale obbligo di attivare sempre il contraddittorio preventivo rispetto all’adozione di un provvedimento che possa incidere negativamente sui diritti e sugli interessi del contribuente. Ne consegue che lo schema delineato dall’articolo 12, comma 7 è questo: attività istruttoria, atto conclusivo dell’attività istruttoria, comunicazione dell’atto al contribuente e avvio di una fase di contraddittorio. In caso contrario l’atto è nullo. Principi ribaditi dalla Corte costituzionale nella sentenza 132/2015 dove si garantisce l’esistenza di un generale diritto a un contraddittorio preventivo per tutti gli accertamenti confermando la nullità di quelli emessi in assenza di contraddittorio endoprocedimentale. Ma c’è di più. L’esigenza e la necessità di una generale tutela del contraddittorio preventivo in capo al contribuente, in relazione a qualsivoglia accertamento impositivo, è stata evidenziata dalla legge 23/2014 (legge recante la delega fiscale) che aveva previsto l’introduzione del principio invitando il legislatore delegato a «rafforzare il contraddittorio nella fase di indagine e la subordinazione dei successivi atti di accertamento e di liquidazione all’esaurimento del contraddittorio procedimentale». Sulla stessa linea le Entrate con la circolare 16/E/2016, che richiama la precedente 25/E/2014, dove si afferma la necessità del contraddittorio endoprocedimentalee garantendo sempre la partecipazione del contribuente al procedimento accertativo.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

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Contabilizzatori alla prova del 50%

La scadenza del 15 ottobre si avvicina: quel giorno, in quasi tutta l’Italia del Centro-Nord, sarà possibile avviare gl impianti di riscaldamento centralizzati. In questo contesto si inserisce, però, l’obbligo (il cui termine è il 31 dicembre 2016) di installare contatori di fornitura, sottocontatori e contabilizzatori, a seconda della situazione. Il problema è che le ultime modifiche al Dlgs 102/2014, che fissava le regole al riguardo, sono state apportate molto a ridosso della scadenza, con il Dlgs 141/2016, in vigore dal 26 luglio 2016. Ecco, in sintesi, il riassunto degli obblighi.

Contatori e sotto-contatori. Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio siano effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l’installazione di un contatore di fornitura (peraltro già presente in molti casi) in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio. Per le stesse tipologie impiantistiche di cui sopra, e sempre entro il 31 dicembre 2016, a cura del proprietario dell’unità immobiliare, deve essere installato un «sotto-contatore» per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico. Per evidenti problemi tecnici, tale disposizione non è possibile negli edifici preesistenti con distribuzione cosiddetta “a colonna” in quanto su una stessa colonna sono allacciati apparecchi ricadenti su unità immobiliari poste su piani diversi dell’edificio. Di fatto la norma specifica che «eventuali casi di impossibilità tecnica» per l’installazione dei sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati nell’apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

Contabilizzatori individuali. Nei casi in cui l’uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre , a cura dei proprietari delle singole unità immobiliari , all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante (come il calorifero) all’interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. Per stabilire l’efficienza economica si fa un confronto tra il denaro speso per realizzare l’installazione e gestione dei ripartitori (manutenzione, lettura eccetera) e quello risparmiato, calcolando una vita utile dei dispostivi che, mediamente, si assume in 10 anni.

La ripartizione spese. A prescindere dal sistema di contabilizzazione del calore, occorre sempre tenere conto delle “perdite di sistema”dovute a generazione, distribuzione, regolazione ed emissione. Il consumo stagionale è quindi dato da due termini: «volontario» della singola unità immobiliare e «involontario», o meglio perdita di sistema. Il consumo «volontario» potrà essere ricavato dalla lettura / registrazione dei dispositivi installati (sotto-contatore o ripartitori sui radiatori), mentre quello «involontario», in via presunta potrà essere calcolato, tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi sopra elencati e poi, a consuntivo, ricavato dalla differenza tra la lettura del contatore di centrale e la somma delle letture dei sotto-contatori oppure delle indicazioni dei dispositivi installati nei radiatori. Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi. Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50% (ma non è chiaro come calcolare), è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo (dice la norma in modo un po’ vago), secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

La Commissione 7 – attività sociali, sport e tempo libero – intende realizzare il “Calendario 2017 del Geometra Reggiano” che avrà come tema “Alberi Maestosi del Territorio Reggiano”.
Si invitano pertanto tutti gli Iscritti ad apportare il proprio contributo inviando alla Segreteria (segreteria@collegiogeometri.re.it), entro il 28/10/2016, non più di n° 3 fotografie sul tema, in alta risoluzione a colori o in bianco e nero.

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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

I geometri fiscalisti puntano a successioni e detrazioni edilizie

Geometri sempre più fiscalisti: Agefis, l’associazione che rappresenta la categoria, ha promosso nel corso dei mesi di luglio e agosto, fra tutti i geometri iscritti ai Collegi territoriali, un’indagine conoscitiva con lo scopo di indagare lo stato dell’arte, al termine del primo quadriennio di attività dell’Associazione, e le prospettive di sviluppo di un professionista particolare. Da una prima analisi dei dati raccolti emerge come ben il 75% dei geometri che hanno partecipato all’indagine dichiari di occuparsi di dichiarazioni di successione, il 61% del calcolo di Imu e Tasi, ed il 57% delle pratiche per le detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica e la ristrutturazione edilizia. Più della metà dei professionisti interpellati, inoltre, si dedica ai trasferimenti immobiliari, e ben il 47% alle pratiche di locazione. Inoltre, 1 geometra su 5 si dedica alla gestione di Modelli 730 e Unico Persone Fisiche, e 1 su 4 alla gestione di dichiarativi fiscali, attività non certo fra le più “tipiche” e conosciute del Geometra. In particolare, osservando più nel dettaglio i dati raccolti, si nota come il 18% di coloro che hanno partecipato all’indagine dichiara di dedicarsi alla gestione delle Dichiarazioni 730 e Unico Persone Fisiche. «È necessario partire anche da questi dati per progettare il futuro della professione – dice il presidente Mirco Mion – L’elemento, a mio avviso, più significativo è che la quasi totalità dei geometri che hanno partecipato all’indagine, addirittura l’89%, ritenga strategica, per la propria professione, un’adeguata formazione nel settore fiscale. Questo significa che tutti, e non solamente coloro che già si dedicano a questo genere di attività, identificano nell’assistenza fiscale una possibilità per ampliare la propria offerta, garantendo ai propri clienti un’assistenza completa. Non solo: i geometri italiani auspicano una formazione professionale continua di qualità, che sia realmente un’utile strumento di crescita». A Brescia, il 5 ottobre prossimo, prenderà il via un roadshow nazionale in cui i dati raccolti verranno presentati e saranno declinati via via per singolo Collegio, così da permettere riflessioni e analisi puntuali e calate sul territorio.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

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Gli immobili rurali sfuggono alla sostitutiva

Si sbloccano le operazioni di trasformazione in società semplice di società commerciali, proprietarie di terreni agricoli affittati, dopo che la circolare dell’agenzia delle Entrate 37/E ha escluso dalla base imponibile i fabbricati rurali. Il paragrafo 11 precisa infatti che ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva dovuta con riferimento alle assegnazioni/cessioni ai soci di terreni agricoli, quando il valore normale è determinato su base catastale, la rendita catastale relativa ai fabbricati rurali non deve essere considerata. Ne consegue che per i terreni agricoli il valore normale corrisponde al reddito dominicale moltiplicato per il coefficiente 112,5, senza nessuna altra maggiorazione.

La plusvalenza. La circolare non richiama la procedura della trasformazione in società semplice, ma che ovviamente deve considerarsi compresa tenuto conto che il comma 115 dell’articolo 1 della legge 208/2015, dispone che per la trasformazione in società semplice si applicano le medesime disposizioni della assegnazione o cessione. Il valore così determinato, in base all’articolo 1, comma 117 della medesima legge, confrontato con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno (sostanzialmente il prezzo di acquisto più gli oneri accessori), determina la plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva del 8/10,5 per cento. Inoltre il valore normale determinato con i predetti criteri catastali viene assunto anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro per le procedure di cessione/assegnazione ai soci.

La rendita. Per i terreni agricoli vi era il dubbio se ai fini del calcolo del valore normale utilizzando i coefficienti catastali, dovesse essere considerata anche la rendita dei fabbricati rurali. La base imponibile sarebbe stata in molti caso ben più elevata, ma sarebbe stato sbagliato. Infatti come ricorda l’agenzia delle Entrate il reddito dominicale esprime un valore comprensivo anche dei fabbricati sovrastanti, mentre la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialità reddituale del fabbricato considerato autonomamente (in pratica la si usa per Imu e Tasi). La rendita catastale del fabbricato assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di ruralità (articolo 9, del Dl 557/1993). Tale principio era già stato espresso dall’agenzia delle Entrate con la circolare 50 del 20 marzo 2000.

Il valore catastale. Quindi l’imposta sostitutiva come pure l’imposta di registro, quando dovuta, devono essere determinate assumendo il solo valore catastale dei terreni agricoli. Ovviamente tale valutazione deve essere applicata a condizione che il fabbricato sia strumentalmente funzionale alle necessità del fondo e venga assegnato o ceduto unitamente al terreno cui il fabbricato è asservito. Nella trasformazione in società semplice tale inclusione è automatica.

Il caso particolare. Al riguardo sono frequenti anche le società proprietarie di soli fabbricati rurali associati a modeste superfici di terreni, specialmente nel settore dell’allevamento intensivo. In questi ultimi casi il fabbricato esprime un valore autonomo non essendo asservito al terreno e quindi ai fini della assegnazione/cessione/trasformazione, si deve considerare la rendita catastale dei fabbricati rurali. Si pone il problema di quale possa essere la superficie di terreno minima al fine di poter sostenere che il fabbricato rurale sia asservito al terreno e non il contrario. Per le società proprietarie di fabbricati destinati all’allevamento si potrebbe far riferimento alla norma che fissava i requisiti di ruralità prima delle modifiche introdotte con il Dl 159/2007; il fabbricato era rurale se asservito al terreno quando questo fosse sufficiente a produrre almeno un quarto dei mangimi necessari per gli animali allevati. Si ricorda che le costruzioni rurali sono quelle censite in Catasto nella categoria D 10 o con annotazione ad hoc.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Rumore, si può dire basta. Ma non in un solo modo. Le diverse vie giudiziarie e amministrative per reagire al disturbo sono state affrontate ieri, al convegno organizzato dal Quotidiano del Condominio presso la sede del Sole 24 Ore a Milano. Il successo della manifestazione (più di 350 i presenti) è stato assicurato anche dalla collaborazione con Anaci Milano, i cui iscritti hanno potuto beneficiare dei crediti formativi ai fini del Dm 140/2014. Le prime tre relazioni, improntate all’esperienza di tre magistrati con lunga esperienza in campo condominiale (Giulio Benedetti, Giacomo Rota e Antonio Scarpa) hanno illustrato i casi concreti e i diritti di amministratori e condòmini sulla possibilità di agire in giudizio contro i disturbatori. È stato così chiarito da Antonio Scarpa che, nel dedalo delle «legittimazioni attive» (cioè la possibilità di fare causa), ci sono due azioni in materia di immissioni: in base agli articoli 844 e 2043 del Codice civile. Per le immissioni provenienti da condòmini per abuso di cosa comune (articolo 1102 del Codice civile, a prescindere dall’atto che interessino tutti o solo alcuni condòmini), quando il rumore proviene da parti comuni usate abusivamente, è l’amministratore che deve agire, anche senza autorizzazione dell’assemblea. Stesso discorso quando esiste un regolamento condominiale contrattuale che impone limiti precisi al rumore. Mentre per atti di godimento di proprietà esclusive (cioè il disturbo tra condòmini) la legittimazione spetta al singolo condòmino. Anche più variegato è il discorso degli indennizzi: per il diminuito valore dell’edificio condominiale a causa delle immissioni eccedenti la normale tollerabilità è l’amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea, che interviene a tutela della proprietà comune come diritto reale. Idem per l’azione risarcitoria per immissioni dannose alle parti comuni, con «legittimazione concorrente dei singoli condòmini». L’azione risarcitoria per danno alla salute dei singoli condòmini o degli altri abitanti nell’edificio deve invece essere avviata dai singoli danneggiati. Quanto alla difesa da azioni di terzi estranei al condominio (che individuano proprio nel condominio l’origine del disturbo), è l’amministratore che deve “resistere” in Tribunale. Se i “terzi” chiedono poi che vengano realizzate opere per le cessazione delle immissioni che coinvolgano le singole proprietà esclusive, occorre avviare un «litisconsorzio necessario» dei singoli condòmini interessati. Tra i casi di giurisprudenza citati, va ricordata la nullità della delibera condominiale che autorizza le immissioni del singolo condòmino nelle parti comuni. Mentre tra gli strumenti penali è stato segnalato che l’ordinanza del giudice e il sequestro preventivo hanno effetti immediati e deterrenti molto utili. Sono seguiti i suggerimenti dei legali Eugenio Correale e Paola Pontanari, che con l’ingegnere acustico Giorgio Campolongo hanno inquadrato le vie concrete per reagire: con una diagnosi acusticae con l’uso opportuno della legge 447/95, anche attraverso un’azione amministrativa (che a Milano consente di coinvolgere direttamente il Comune) e inquadrando il disturbo tra vicini anche sotto il profilo penale dello stalking, che può essere preceduto da un ammonimenio del Questore. Infine, Fabio Sandrini, agente e amministratore immobiliare, sulla scorta della sua esperienza ha potuto indicare il rischio del deprezzamento da rumore, che può andare dal 15 al 30% del valore dello stabile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia