LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA
Cessione aree senza «simulazione»
Nella legge di Bilancio 2018 (legge 205/2017) è prevista l’ennesima proroga della rivalutazione di terreni e partecipazioni detenuti al 1° gennaio 2018, ma non sempre tale opportunità si rivela vantaggiosa; questo perché il sistema tributario assegna una sorta di rivalutazione, in molti casi gratuita, che renderebbe inutile eseguire quella a pagamento. È la situazione che si manifesta quando il bene sia stato ricevuto dall’attuale detentore per atto gratuito mortis causa o per donazione: nel caso di successiva cessione occorre però considerare gli esiti recenti della Corte di cassazione che in alcune fattispecie ritiene elusiva l’intera operazione eseguita. Ma andiamo con ordine affrontando prima di tutto il caso dei terreni trasferiti per atto gratuito. Al riguardo l’articolo 68, comma 2 del Tuir, all’ultimo periodo sancisce che per i terreni acquisiti per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, cioè il valore dichiarato di fini della imposizione indiretta. Passando a questo comparto impositivo, emerge, in base all’articolo 14 del Dlgs 346/1990, che il valore dell’immobile ai fini dell’imposta di successione o donazione è quello di mercato. Va considerato che l’imposizione indiretta di successione o donazione si determina applicando la franchigia, per trasferimenti a favore di parenti in linea retta, pari a un milione di euro, quindi in molti casi questo trasferimento avviene senza alcun prelievo fiscale. A questo punto il parente in linea retta erede o donatario si trova proprietario del terreno il cui valore fiscalmente riconosciuto, ai fini della imposizione diretta, è quello di mercato al momento del trasferimento per atto gratuito. È chiaro che una eventuale rivalutazione eseguita dal dante causa sarebbe stata del tutto inutile, tant’è che la giurisprudenza di merito ha ritenuto possibile per l’erede non completare il versamento dell’imposta sostitutiva relativa alla rivalutazione che il de cuius aveva iniziato e rateizzato, poiché essa si rivela del tutto priva di vantaggi per l’avente causa (Ctp Rimini 328/01/17). Va anche sottolineato che nel caso in cui il valore di mercato al momento del trasferimento per atto gratuito fosse inferiore a quello rivalutato dall’originario proprietario, l’attuale detentore potrebbe evitare di eseguire la nuova stima peritale con conseguente versamento del conguaglio di imposta sostitutiva, per vedere riconosciuto il valore attuale diminuito. Si pensi al caso in cui un terreno edificabile sia stato rivalutato a 500mila euro versando a suo tempo il 4% di imposta sostitutiva, cioè 20mila euro. Ipotizziamo che il valore attuale sia 300mila euro e che l’area sia stata donata dal padre al figlio al valore di mercato , sempre 300mila euro. Se non fosse intervenuta la donazione il padre per vendere l’area al valore di 300mila euro avrebbe dovuto eseguire una nuova rivalutazione per fissare il valore a quest’ultimo dato pagando l’8%, quindi 24mila euro, scomputando la precedente imposta di 20mila euro per un versamento effettivo di 4mila euro. Invece con la donazione l’area viene riconosciuta, ai fini di successiva cessione al valore di mercato, senza ulteriore debito di imposta sostitutiva. Ora l’attenzione va spostata al momento della successiva cessione dell’area così ricevuta dall’attuale proprietario. Vi sono infatti diverse e recenti pronunce della Corte di cassazione (29182, 29189 e 29190 del 6 dicembre 2017) che hanno esaminato il caso della donazione dell’area edificabile al familiare con successiva cessione a terzi per il medesimo valore stabilito al momento della donazione. Queste operazioni sono state spesso contestate dall’agenzia delle Entrate evocando il tema dell’interposizione fittizia ex articolo 37, comma 3 del Dpr 600/73, mentre la Cassazione con le recenti pronunce di cui sopra ha ritenuto che ove lo spirito di liberalità sia acclarato (ad esempio la somma ricavata dalla vendita viene realmente utilizzata dal donatario per propri scopi personali), l’operazione non sia contestabile.
Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri
della Provincia di Reggio Emilia