LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA
Gli immobili rurali sfuggono alla sostitutiva
Si sbloccano le operazioni di trasformazione in società semplice di società commerciali, proprietarie di terreni agricoli affittati, dopo che la circolare dell’agenzia delle Entrate 37/E ha escluso dalla base imponibile i fabbricati rurali. Il paragrafo 11 precisa infatti che ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva dovuta con riferimento alle assegnazioni/cessioni ai soci di terreni agricoli, quando il valore normale è determinato su base catastale, la rendita catastale relativa ai fabbricati rurali non deve essere considerata. Ne consegue che per i terreni agricoli il valore normale corrisponde al reddito dominicale moltiplicato per il coefficiente 112,5, senza nessuna altra maggiorazione.
La plusvalenza. La circolare non richiama la procedura della trasformazione in società semplice, ma che ovviamente deve considerarsi compresa tenuto conto che il comma 115 dell’articolo 1 della legge 208/2015, dispone che per la trasformazione in società semplice si applicano le medesime disposizioni della assegnazione o cessione. Il valore così determinato, in base all’articolo 1, comma 117 della medesima legge, confrontato con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno (sostanzialmente il prezzo di acquisto più gli oneri accessori), determina la plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva del 8/10,5 per cento. Inoltre il valore normale determinato con i predetti criteri catastali viene assunto anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro per le procedure di cessione/assegnazione ai soci.
La rendita. Per i terreni agricoli vi era il dubbio se ai fini del calcolo del valore normale utilizzando i coefficienti catastali, dovesse essere considerata anche la rendita dei fabbricati rurali. La base imponibile sarebbe stata in molti caso ben più elevata, ma sarebbe stato sbagliato. Infatti come ricorda l’agenzia delle Entrate il reddito dominicale esprime un valore comprensivo anche dei fabbricati sovrastanti, mentre la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialità reddituale del fabbricato considerato autonomamente (in pratica la si usa per Imu e Tasi). La rendita catastale del fabbricato assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di ruralità (articolo 9, del Dl 557/1993). Tale principio era già stato espresso dall’agenzia delle Entrate con la circolare 50 del 20 marzo 2000.
Il valore catastale. Quindi l’imposta sostitutiva come pure l’imposta di registro, quando dovuta, devono essere determinate assumendo il solo valore catastale dei terreni agricoli. Ovviamente tale valutazione deve essere applicata a condizione che il fabbricato sia strumentalmente funzionale alle necessità del fondo e venga assegnato o ceduto unitamente al terreno cui il fabbricato è asservito. Nella trasformazione in società semplice tale inclusione è automatica.
Il caso particolare. Al riguardo sono frequenti anche le società proprietarie di soli fabbricati rurali associati a modeste superfici di terreni, specialmente nel settore dell’allevamento intensivo. In questi ultimi casi il fabbricato esprime un valore autonomo non essendo asservito al terreno e quindi ai fini della assegnazione/cessione/trasformazione, si deve considerare la rendita catastale dei fabbricati rurali. Si pone il problema di quale possa essere la superficie di terreno minima al fine di poter sostenere che il fabbricato rurale sia asservito al terreno e non il contrario. Per le società proprietarie di fabbricati destinati all’allevamento si potrebbe far riferimento alla norma che fissava i requisiti di ruralità prima delle modifiche introdotte con il Dl 159/2007; il fabbricato era rurale se asservito al terreno quando questo fosse sufficiente a produrre almeno un quarto dei mangimi necessari per gli animali allevati. Si ricorda che le costruzioni rurali sono quelle censite in Catasto nella categoria D 10 o con annotazione ad hoc.
Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri
della Provincia di Reggio Emilia