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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Per il Registro i valori Omi sono presunzioni

Anche ai fini dell’imposta di registro, le quotazioni Omi sono mere presunzioni che di per sé non possono fondare la pretesa impositiva. A chiarire questo importante principio è la Corte di cassazione con la sentenza n. 21569 depositata ieri. Ecco i fatti. L’agenzia delle Entrate rettificava il valore indicato in un atto di compravendita di un ufficio con annesso magazzino, liquidando contestualmente la maggior imposta di registro, ipotecaria e catastale. L’accertamento era fondato esclusivamente su un mero riscontro dei dati Omi, secondo i quali il prezzo di compravendita dichiarato in atto era inferiore al valore di mercato. Il provvedimento veniva impugnato dinanzi al giudice tributario, lamentando che le stime Omi erano mere presunzioni che da sole non potevano fondare la rettifica di valore. Il giudice di primo grado accoglieva le doglianze del contribuente, tuttavia respinte in grado di appello. Contro la decisione ricorreva così in Cassazione. I giudici di legittimità hanno innanzitutto affermato che l’onere probatorio in tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, incombe sull’ufficio, il quale deve accertare il valore venale in comune commercio cui applicare la conseguente tassazione. La base imponibile deve considerare la natura, la consistenza e l’ubicazione dei beni, oltre che le caratteristiche delle aree, anche in relazione allo strumento urbanistico e allo stato delle opere di urbanizzazione, confrontando, per quanto possibile con immobili similari trasferiti non oltre il triennio precedente. I valori Omi sono stime presuntive e indiziarie inidonee da sole a rettificare il prezzo indicato in atto, occorrendo ai fini dell’accertamento, che siano integrate da altri elementi probatori a dimostrazione della loro attendibilità. La Corte, richiamando precedenti in questo senso, ha ricordato che le quotazioni Omi non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, idonee solo per «valori di massima» (Cassazione 25707/2015). La Cassazione ha così annullato l’accertamento. La decisione appare particolarmente importante poiché gli uffici tendono a utilizzare in via quasi automatica le presunzioni Omi per le rettifiche ai fini del registro. In particolare secondo la tesi erariale, poiché si tratta di un’imposta da applicare sul valore venale in comune commercio, non sono necessarie né prove a dimostrazione dell’incasso delle somme accertate, tanto meno ulteriori elementi, atteso che queste stime dovrebbero rappresentare il prezzo mediamente applicato. Secondo le indicazioni fornite ora dalla Cassazione, invece, il valore di mercato va documentato, dovendo l’ufficio produrre ulteriori elementi. In proposito occorre rilevare che l’agenzia delle Entrate, con la circolare 16/2016, ha confermato tale interpretazione, precisando che l’Omi deve rappresentare solo il dato iniziale, poiché occorrono il confronto con immobili similari e una valutazione delle caratteristiche. È così auspicabile che gli uffici quanto prima applichino questi principi.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Casa, condominio, mobili: così cambiano i bonus 2017

Un anno in più per avviare i lavori in casa o per un cambio nell’arredamento. E un tempo sufficiente ai condomini per programmare e avviare importanti interventi di risparmio energetico. Con i cinque anni di durata e le super detrazioni fino all’85% per efficienza energetica e messa in sicurezza antisismica sono proprio i condomini i protagonisti delle agevolazioni della manovra 2017.  Ancora un anno con le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie (50%), il risparmio energetico (65%) e l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (50%). Ma anche la promessa di cinque anni con l’ecobonus e il sisma bonus per i condomini in versione extra large. In attesa di vedere i provvedimenti nella Gazzetta Ufficiale – quando la legge di bilancio sarà approvata dal Parlamento – le linee guida del progetto del Governo appaiono, nero su bianco, nel Documento programmatico di bilancio (Dpb) inviato a Bruxelles.

Ristrutturazioni ed eco bonus. Di fatto, chi ha avviato o intende avviare lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico ha oggi la ragionevole aspettativa di poter contare su altri 12 mesi con le agevolazioni alle stesse condizioni previste fino alla fine di quest’anno. Quindi spesa massima agevolata di 96mila euro per il 50% e bonus differenziati in base al tipo di interventi per il 65%. Per avere un’idea degli interessati, basti pensare che – secondo lo studio presentato dal Cresme alla Camera nelle scorse settimane – quest’anno le pratiche per le ristrutturazioni saranno quasi 1,4 milioni, cui si aggiungeranno altre 365mila pratiche per il 65 per cento. Lo stesso vale per la detrazione sull’acquisto degli arredi abbinata ai lavori edilizi, di cui il Dpb annuncia la proroga al 31 dicembre 2017. Se mai, bisognerà verificare se sarà confermata l’impostazione data finora dalle Entrate (e ribadita con la circolare Telefisco del 2016, la 12/E), in base alla quale è incentivato l’acquisto degli arredi abbinato a spese di recupero sostenute dal 26 giugno 2012 in poi: alcune delle ipotesi circolate nei giorni scorsi limitavano l’agevolazione nel 2017 a chi ha avviato i lavori da quest’anno. Resta da vedere, poi, se il Parlamento confermerà anche il bonus mobili per le giovani coppie (pari al 50% su una spesa massima di 16mila euro) introdotto dalla legge di Stabilità 2016 e sganciato dai lavori edilizi.

Le novità per i condomini. La vera novità delle misure in arrivo, comunque, è il rafforzamento delle detrazioni condominiali, con l’obiettivo – anche questo già inserito nel Dpb – di tenerle ferme fino al 31 dicembre 2021. Un orizzonte quinquennale che i bonus edilizi non hanno mai avuto dalla fine degli anni 90 a oggi. D’altra parte, se c’è un settore in cui le detrazioni finora hanno zoppicato è proprio quello degli interventi su parti comuni condominiali. L’esperienza insegna che per bloccare i lavori spesso bastano pochi proprietari contrari. Da questo punto di vista, cinque anni sono senz’altro un termine sufficiente a programmare gli interventi nel modo migliore, preparando i progetti, il capitolato e raccogliendo i preventivi. A decidere il successo o il fallimento dei bonus potenziati, però, sarà la capacità delle nuove disposizioni di superare il blocco rappresentato da chi non può o non vuole investire denaro nei lavori condominiali. Si è parlato molto della possibilità di cedere la detrazione ad altri soggetti, così da “monetizzare” subito una parte della spesa. Questa possibilità esiste per gli incapienti già dall’inizio dell’anno, con il 65% cedibile ai fornitori, ma per come è stata delineata non funziona. Bisognerà vedere se nel contesto della legge di bilancio ci sarà un meccanismo più efficace. L’aumento delle percentuali di detrazione potrebbe avere un effetto positivo anche mantenendo il tempo di recupero a dieci anni, come confermato nel documento governativo (si veda l’analisi nella pagina a fianco). Ma tutto dipenderà dai requisiti cui sarà legata la versione extra large dei bonus: nel caso dell’antisismica per conoscere i requisiti potrebbe essere necessario attendere la nuova classificazione ministeriale, ma è evidente che è su questi dettagli che si deciderà il buon esito dell’operazione.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia