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LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Accertamenti immobiliari. Per rettificare il valore dichiarato negli atti di trasferimento immobiliari, gli uffici dovranno considerare l’eventuale scostamento rispetto alle quotazioni Omi, quale dato iniziale. Il valore venale dovrà essere determinato confrontando più elementi: atti di immobili similari, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale ed anche accedendo presso l’immobile da verificare. In quest’ultimo caso, occorrerà riconoscere al contribuente le garanzie normalmente previste nel caso di accesso presso le abitazioni private.

Accertamenti bancari. La circolare precisa che il ricorso alle indagini finanziarie è da preferirsi solo a valle di un’attenta analisi del rischio dalla quale possano emergere significative anomalie dichiarative e quando è già in corso un’attività istruttoria d’ufficio. È così suggerito agli uffici di evitare «assolutamente» ricostruzioni induttive, soprattutto se di ammontare particolarmente rilevante, effettuate senza valutare in modo attento e preciso la coerenza del risultato ottenuto con il profilo del contribuente e con l’attività dallo stesso svolta.

Contraddittorio. La circolare prevede un’estensione pressoché generalizzata del contraddittorio. L’Agenzia precisa che occorre garantire l’effettiva partecipazione del contribuente al procedimento di accertamento. Il contraddittorio assume «nodale e strategica centralità per la compliance e, come tale, dovrà essere considerato un momento significativamente importante del procedimento e non un mero adempimento formale». Il confronto preventivo con il contribuente, infatti, da un lato rende la pretesa tributaria più credibile e sostenibile, dall’altro scongiura l’effettuazione di recuperi non adeguatamente supportati e motivati. Tali prescrizioni sono state previste non solo per gli accertamenti delle imposte dirette, ma anche per le rettifiche ai fini del registro ed altre imposte indirette.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Ulteriore inversione della giurisprudenza di legittimità sull’onere del compratore di trasferire la sua residenza, entro 18 mesi dal rogito, nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”: dopo che la sentenza della Cassazione n. 2616 del 10 febbraio 2016 aveva negato il beneficio fiscale al contribuente che non fosse riuscito a trasferire la sua residenza per ragioni di «forza maggiore», la sentenza n. 8351 del 27 aprile, in aperto contrasto con la precedente, riconosce invece l’adducibilità della forza maggiore come esimente rispetto alla decadenza dal beneficio fiscale per mancato trasferimento della residenza del contribuente acquirente. Nel caso della sentenza n. 8351 si trattava, in particolare, di un trasferimento di residenza impedito dall’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria (necessità di rifacimento del tetto e della scala condominiale). La normativa sull’agevolazione per l’acquisto della prima casa consente al contribuente che non abbia residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, di trasferire la sua residenza in questo Comune entro 18 mesi dalla data in cui stipula il contratto di acquisto. L’infruttuoso decorso del diciottesimo mese genera recupero dell’imposta ordinaria e applicazione della sanzione pari al 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata (risoluzione n. 105/E del 2011; Cassazione nn. 10807/2012, 18378/2012, 15959/2013). Si è dunque posto spesso, nella concreta realtà quotidiana, il tema se il contribuente potesse esimersi dall’irrogazione della sanzione (Cassazione n. 2552/2003) o, addirittura, dal recupero dell’imposta ordinaria (risoluzione n. 35/E del 2002) al ricorrere di un evento di forza maggiore impediente il trasferimento della residenza: molto noto fu il caso del terremoto in Umbria, nel quale l’amministrazione riconobbe la ricorrenza della forza maggiore per il fatto che il contribuente in questione non riuscì a trasferire la propria residenza nel Comune terremotato a causa del lesionamento di una grande quantità di edifici (risoluzione n. 35/E del 2002); e anche successivamente l’agenzia delle Entrate si è dimostrata disponibile a valutare la ricorrenza della forza maggiore (risoluzione n. 140/E del 2008) in presenza di un evento, successivo al contratto di acquisto, imprevedibile per il contribuente e non dipendente dal suo comportamento (nel caso specifico si trattava della presenza di infiltrazioni d’acqua che rendevano inabitabile la casa acquistata con l’agevolazione). Dal canto suo la giurisprudenza, ovviamente orientata volta per volta dalla specificità del caso concreto, ha affrontato la questione sia in sede di merito che in sede di legittimità, offrendo decisioni variamente motivate. In particolare, la Cassazione ha ritenuto in numerose occasioni la ricorrenza del caso di forza maggiore, teorizzandolo come l’evento sopravvenuto al contratto, non fronteggiabile dal contribuente, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente stesso (si veda ad esempio Cassazione n. 1392/2010). Con la sentenza n. 2616 la Cassazione pareva dunque aver messo la pietra tombale sulla riconoscibilità della forza maggiore, dettando il principio in base al quale il trasferimento deve essere esercitato nel prescritto termine di decadenza, «sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente». Con la sentenza 8351 la Cassazione torna pertanto sui suoi passi ammettendo la scusabilità del mancato trasferimento di residenza.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Locandina Gita Enogastronomica in Valpolicella 28 05 2016