comunicazioni commissioni

La Commissione n. 7 Attività Sociali, Sport e Tempo Libero di Collegio e Associazione Geometri di Reggio Emilia, intende partecipare al 1° Campionato Italiano FootGolf Geometri e G.L. Liberi Professionisti (San Giovanni in Marignano – RN) che si svolgerà Sabato 14/04/2018, organizzato da A.S.D. GeoSport.
I Colleghi che gradiscono partecipare sono invitati a comunicarlo alla Segreteria del Collegio a mezzo e-mail: segreteria@collegiogeometri.re.it entro Venerdì 02/03/2018 (i posti sono limitati, le adesioni si prenderanno in considerazione in base all’ordine di arrivo).
Per informazioni è possibile contattare il geom. Massimo Melloni.

• Programma e Modulo Iscrizione FootGolf_Aprile_2018

Ricordiamo che il D.Lgs 42/2017 ha stabilito che coloro che sono stati riconosciuti Tecnici Competenti in Acustica Ambientale negli anni passati devono presentare, entro il 19 aprile 2018, alla Regione che li ha riconosciuti come tali una “istanza di inserimento” nel nuovo Elenco Nazionale dei TCAA.

Tale istanza dovrà contenere: cognome, nome, titolo di studio, luogo e data di nascita, residenza, nazionalità, codice fiscale ed estremi del provvedimento di riconoscimento.

Per la Regione Emilia-Romagna questi i link dove procedere alle istanze:

http://ambiente.regione.emilia-romagna.it/aria-rumore-elettrosmog/temi/inquinamento-acustico/per-approfondire-acustica/tecnici-competenti-in-acustica

https://wwwservizi.regione.emilia-romagna.it/ambiente/tecniciacustici/

Cordiali saluti.

IL REFERENTE
Commissione 12) Green building (energia, impianti, acustica, impatto ambientale)
Melegari geom. Andrea

Collegio Geometri e Geometri Laureati
della Provincia di Reggio Emilia
Via A. Pansa n. 35
42124 Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Rischio sismico e consumi con detrazioni fino all’85%

Per gli interventi antisismici degli edifici esistenti, le detrazioni fiscali sono molto rilevanti. E, se sono effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali e sono finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico – con riduzione di due classi di rischio – e alla riqualificazione energetica, possono arrivare fino all’85% della spesa effettuata.

Detrazioni dal 50% all’85%. Fino al 31 dicembre 2021, le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive sono detraibili dall’Irpef o dall’Ires al 50%, se le autorizzazioni edilizie sono iniziate dal primo gennaio 2017 e se gli interventi sono eseguiti su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, Opcm 20 marzo 2003, n. 3274. Se da questi interventi deriva una riduzione del rischio sismico di una o di due classi di rischio, la percentuale della detrazione del 50% è aumentata rispettivamente al 70% (75% per le parti comuni condominiali) o all’80% (85% per le parti comuni condominiali).

Detrazioni Irpef del 50%. Se non sono rispettate queste condizioni, comunque, si può detrarre dall’Irpef il 50% per gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. In base alle nuove norme tecniche delle costruzioni, tra gli «interventi di adeguamento» antisismico, atti ad «aumentare la sicurezza strutturale preesistente» possono beneficiare delle detrazioni fiscali del 50% anche i lavori che comportano la «variazione di destinazione d’uso» con l’incremento dei «carichi globali verticali in fondazione superiori al» 10% ovvero gli «interventi strutturali volti a trasformare la costruzione mediante un insieme sistematico di opere che portino ad un sistema strutturale diverso dal precedente». Attenzione, però, che per il bonus Irpef del 50%, nei casi di cambio di destinazione d’uso, è necessario verificare (si ritiene solo per gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia), che l’utilizzo di arrivo sia residenziale. Il mutamento della destinazione in abitativo, inoltre, deve essere presente già nel provvedimento urbanistico autorizzativo (risoluzione 8 febbraio 2005, n. 14/E, relativa al cambio di destinazione d’uso di un «fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo»).

Detrazioni del 65%. Anche per la detrazione Irpef e Ires del 65% sul risparmio energetico qualificato, le Entrate hanno ammesso il cambio di destinazione d’uso durante i lavori, anche se questa agevolazione non pone alcun limite a riguardo e può interessare edifici o unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, anche rurali (risoluzione 11 luglio 2008, 295/E, dove il «permesso a costruire» per la ristrutturazione dello stabile, prevedeva la demolizione e la fedele ricostruzione, autorizzando anche il cambio di destinazione d’uso, da magazzino a civile abitazione). Considerando che l’agevolazione del 65% può riguardare edifici o unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, l’interpretazione delle Entrate vale anche per tutti i passaggi da residenziale a non residenziale (ad esempio, commerciale o uso ufficio). Sono escluse invece dai bonus fiscali la sopraelevazione e l’ampliamento di costruzioni, se eseguiti con «aumento della volumetria originariamente assentita» (circolare 11 maggio 1998, n. 121/E, paragrafo 4).

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Piscina non finita e non denunciata fa aumentare il valore dell’immobile

L’ufficio può rideterminare il valore della piscina abusiva, venduta allo stato grezzo e non accatastata sulla base del comune apprezzamento commerciale e, quindi, riliquidare le imposte di registro e ipo-catastali. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 2189 del 30 gennaio 2018.

I fatti. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza con la quale la Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna aveva annullato gli avvisi di rettifica e liquidazione emessi a carico dei coniugi venditori, coobbligati in solido con gli acquirenti per imposte di registro e ipo-catastali (2011), riguardo due vendite relative a un compendio immobiliare in Bologna. In particolare, per la prima cessione avente a oggetto villa e annessa piscina, il recupero delle imposte era dovuto al fatto che l’acquirente del diritto di usufrutto su parti dell’immobile, all’atto della stipula, aveva chiesto l’applicazione della valutazione automatica secondo il criterio del prezzo-valore. Istanza rimasta senza seguito, avendo l’ufficio riscontrato l’assenza dei requisiti normativi previsti (ex articolo 52, comma 4 e 5, Tur, ed ex articolo 1, comma 497, legge 266/2005), poiché la piscina, allo stato grezzo e in corso di costruzione con Dia (denuncia di inizio attività edilizia) scaduta, era priva di rendita e non era stata censita al catasto. Di conseguenza, l’ufficio aveva individuato la base imponibile nel valore venale in comune commercio della piscina (cosiddetto valore normale) in quanto, non essendo stata presentata alcuna domanda di variazione catastale della consistenza iniziale dell’immobile, comprensivo anche della sua pertinenza, l’accatastamento esistente non era più conforme allo stato dei fatti. Il giudice di secondo grado, invece, in riforma della sentenza della Commissione provinciale, aveva accolto l’appello dei contribuenti ritenendo applicabile il prezzo valore. In particolare, aveva ritenuto che la piscina non dovesse essere accatastata, in quanto non ancora idonea all’uso (era stata ceduta allo stato grezzo) e, soprattutto, poiché sprovvista del titolo autorizzatorio (la Dia, infatti, risultava scaduta prima della data di cessione), configurava un abuso edilizio. Di diverso avviso la Corte che ha accolto il motivo di ricorso dell’Agenzia e ha affermato che “Il carattere illecito dell’eventuale abuso edilizio, in tesi generale, non può tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato…” (cfr Cassazione, ordinanza 2189/2018).

Osservazioni. È noto che, in materia di imposta di registro, la base imponibile per la tassazione di atti traslativi (o costitutivi) di diritti reali è costituita dal valore del bene o del diritto al momento della stipula dell’atto (articolo 41, Tur) e, in particolare, per gli atti che hanno a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, dal loro valore venale in comune commercio (articolo 51, comma 2, Tur, cosiddetto ‘criterio del valore venale’). È altresì noto che non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo di immobili:

• Iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato e in misura non inferiore alla rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti ex articolo 52, comma 4, Tur, e sempre che si tratti di cessioni nei confronti di persone fisiche che non esercitano attività commerciali, artistiche o professionali, e che abbiano a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (articolo 1, comma 497, legge 266/2005), e cioè anche se quest’ultimo è superiore al valore catastale (cosiddetto criterio del prezzo-valore)
• Ovvero sprovvisti di rendita ma rispetto ai quali, in atti, gli acquirenti dichiarano, alla stipula del rogito, di volersi avvalere della ‘valutazione automatica su base catastale’ ex articolo 12, Dl 70/1988, convertito dalla legge 145/1988, e si impegnano a seguire i relativi adempimenti procedurali. Il limite posto al potere di accertamento del Fisco trova la sua giustificazione nella presunzione di corrispondenza del valore dichiarato, in applicazione dei criteri tabellari previsti dalla norma, rispetto a quello venale; presunzione che non opera nel caso in cui gli immobili non siano forniti di valore catastale e, inoltre, quando la situazione di fatto, anche a causa dell’azione del possessore, sia mutata rispetto a quella considerata ai fini dell’attribuzione della rendita

In tali fattispecie, infatti, l’ordinamento dispone che si provveda, su denuncia del privato o anche d’ufficio, alla variazione dell’iscrizione in catasto che, non più corrispondente allo stato effettivo e priva del suo valore presuntivo, rende inapplicabile il limite al poter di accertamento dell’ufficio, fondato proprio su quella presunzione. Nella fattispecie esaminata, quindi, la Corte ha ritenuto legittimo l’esercizio del potere dell’ufficio, tenendo conto che non vi era stato adeguamento del valore catastale del complesso venduto e che nessuna delle giustificazioni dei contribuenti superava tale omissione. Non rilevava, infatti, la circostanza che la piscina era stata venduta allo stato grezzo poiché la consistenza del complesso immobiliare era variata ed era di certo maggiore dopo la sua realizzazione, rispetto al precedente stato dei fatti. A tale riguardo, la Corte ha richiamato il principio generale dettato dall’articolo 2645-bis del codice civile, applicabile anche in materia fiscale, secondo il quale “si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico”, (cfr Cassazione, 29158/2011 e 18211/2016). E neppure poteva essere invocato il mancato completamento, al momento della stipula dell’atto, per giustificare l’eventuale accatastamento solo in un momento successivo alla stessa stipula e a iniziativa degli acquirenti. Una volta presentata la Dia (che, ex articolo 23, comma 2, Dpr 380/2001, ha durata triennale), infatti, gli alienanti avevano termine di 30 giorni per accatastare la piscina; termine che, nella fattispecie, l’ufficio aveva verificato essere scaduto infruttuosamente prima del rogito notarile. Quindi la piscina era abusiva. Al riguardo la Corte ha affermato che il carattere illecito dell’abuso edilizio, precludendo la variazione catastale e comportando il dovere della riduzione in pristino, non può tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato (cfr Cassazione, 11325/2001 e 2189/2018). Di conseguenza, nel caso di abusi edilizi non sanati correttamente, l’ufficio, che non è vincolato dal limite posto dall’articolo 52, comma 4, Tur, ben può provvedere alla valutazione dell’immobile ex articolo 51 Tur, sulla base del valore venale in comune commercio. E riliquidare anche le ipo-catastali (rispettivamente, nella misura del 2% e dell’1%) sulla base di tale valutazione.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Anche sottotetto e seminterrato fanno diventare la casa di “lusso”

Accolto il ricorso delle Entrate contro la sentenza della Ctr, che aveva annullato la revoca dell’agevolazione prima casa. Il nodo del contendere è sulla modalità di calcolo della superficie utile complessiva che, secondo i giudici di appello, era al di sotto dei 240 mq previsti dalla legge per considerare l’immobile come “di lusso”. Lo ha precisato la Corte di cassazione con la sentenza n. 2010 dello scorso 26 gennaio.

I fatti di causa. A seguito della notifica di un avviso di liquidazione con il quale gli era stata revocata l’agevolazione fiscale relativa all’acquisto della “prima casa” (articolo 1, parte 1, tariffa allegata al Dpr 131/1986), un contribuente impugnava l’atto impositivo contestando il recupero a tassazione dell’ordinaria imposta di registro e l’irrogazione delle conseguenti sanzioni. I giudici di primo grado confermavano l’operato dell’ufficio. La Commissione tributaria regionale accoglieva l’appello del contribuente e riformava la decisione della Ctp che aveva respinto il ricorso. La Ctr riteneva che l’Agenzia delle entrate avesse erroneamente qualificato l’abitazione in questione come “di lusso”, ai sensi del decreto del ministero dei Lavori pubblici 2 agosto 1969, con la conseguente revoca del beneficio; per i giudici del gravame la superficie utile complessiva era in realtà inferiore ai 240 mq previsti dal citato Dm, il cui articolo 6 statuisce che sono da ritenersi “di lusso”. “Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”. Secondo la Ctr, in particolare, non potevano computarsi, ai fini della superficie utile, né il vano seminterrato né il sottotetto, privi dei requisiti previsti dal regolamento edilizio ai fini dell’abitabilità. Contro la sentenza d’appello, l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione; il contribuente resisteva con controricorso.

Il giudizio dinanzi alla cassazione. L’ufficio censurava, ai sensi dell’articolo 360 cpc, comma 1, n. 3, la pronuncia della Commissione tributaria regionale, deducendo violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1, comma 1 e nota 2-bis, tariffa, parte 1, allegata al Dpr 131/1986, in combinato disposto con il Dm 2 agosto 1969, articolo 6, n. 1072. Con la pronuncia in rassegna la Corte ribadisce, conformandosi a proprie precedenti decisioni sul tema, da un lato il carattere tassativo dei locali da escludere dal calcolo della superficie dell’immobile elencati nell’articolo 6 del Dm 2 agosto 1969 (Cassazione, n. 18483/2016) e, dall’altro, che “In tema di imposta di registro, per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della prima casa … occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui al Dm Lavori Pubblici 2 agosto 1969, articolo 6, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’abitabilità dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello della utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di un’abitazione assumendo rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – la marcata potenzialità abitativa dello stesso (Cassazione, nn. 18480/2016, 10191/2016, 25674/2013). La superficie utile complessiva non può – sostengono i giudici di legittimità – restrittivamente identificarsi nella sola superficie abitabile. È l’utilizzabilità della superficie, ossia un connotato che prescinde dalla sua abitabilità, quello più idoneo a esprimere il carattere lussuoso o meno dell’immobile, considerato anche che esso rappresenta un significativo indice della potenzialità abitativa di quest’ultimo. In particolare, ad avviso della Corte suprema, i giudici di secondo grado hanno errato nell’escludere dal computo della superficie utile complessiva sia il piano seminterrato che il sottotetto, in quanto, secondo la Ctr, “costituiti da ambienti non abitabili ai sensi del regolamento edilizio”. Contrariamente a quanto statuito nella pronuncia di secondo grado, la superficie catastale totale dell’immobile è di 371 mq, come risultante dalla visura allegata all’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio, cui corrisponde una superficie utile complessiva, tenendo conto, legittimamente, sia del piano seminterrato che del sottotetto, certamente superiore a 240 mq. Peraltro, i presupposti della revoca dell’agevolazione sussistono anche alla luce dello jus superveniens introdotto dal Dlgs 23/2011, articolo 10, comma 1, lettera a), che ha sancito il superamento del criterio di individuazione dell’immobile di lusso escluso dal beneficio prima casa, sulla base dei parametri indicati nel Dm 2 agosto 1969. Sulla base della nuova disciplina, infatti, l’esclusione dalla agevolazione non dipende più dalle intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie dell’immobile (individuate dal citato decreto), ma dall’iscrizione, o meno, dell’abitazione nelle categorie catastali A1, A8 ovvero A9. Le nuove regole si applicano ai trasferimenti realizzati successivamente al 1° gennaio 2014, per cui la compravendita in esame, anteriore a tale data, continua a essere disciplinata in base al regime previgente. Ferma restando la revoca dell’agevolazione “prima casa”, la Corte ha ritenuto diversamente, tuttavia, per quanto concerne le sanzioni irrogate con l’avviso di liquidazione, ravvisando, nella presente fattispecie, i presupposti per l’applicazione del secondo comma dell’articolo 3 del Dlgs 472/1997, secondo cui, in materia di sanzioni amministrative per violazioni tributarie “salvo diversa previsione di legge, nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, nn costituisce violazione punibile”. Il ricorso è stato, pertanto, accolto e la sentenza impugnata cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la controversia è stata decisa nel merito, ai sensi dell’articolo 384 cpc, comma 1, con il rigetto del ricorso originario, il riconoscimento della legittimità della revoca dell’agevolazione e la non debenza delle sanzioni.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Da un recente accesso in Tribunale di un Collega, siamo stati informati circa le nuove modalità per il giuramento delle perizie presso il Tribunale di Reggio Emilia, di cui è venuto a conoscenza solo recandosi presso l’Ufficio preposto, non avendo potuto trovare aggiornamenti al riguardo sul sito del Palazzo di Giustizia
Si trasmette in allegato documento ricevuto a firma della Sig.ra Rosa Maria Todaro del Tribunale di Reggio Emilia e si specificano le seguenti note:
1) Nella e-mail di richiesta appuntamento è opportuno chiedere che venga fornito almeno il numero di prenotazione (da 1 a 30) in quanto all’appuntamento non corrisponde nessun orario
2) Occorre presentarsi muniti di marca da bollo
3) La fotocopia del verbale di asseverazione va riconsegnata dopo il giuramento quindi è inutile averne una copia precedente

Allegato: Tribunale di RE_Giuramento perizie_Modalità dal 11_01_2018.pdf

COM. 2 CTU, CONCILIAZIONE, MEDIAZIONE, STIME
Collegio e Associazione Geometri
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Cessione aree senza «simulazione»

Nella legge di Bilancio 2018 (legge 205/2017) è prevista l’ennesima proroga della rivalutazione di terreni e partecipazioni detenuti al 1° gennaio 2018, ma non sempre tale opportunità si rivela vantaggiosa; questo perché il sistema tributario assegna una sorta di rivalutazione, in molti casi gratuita, che renderebbe inutile eseguire quella a pagamento. È la situazione che si manifesta quando il bene sia stato ricevuto dall’attuale detentore per atto gratuito mortis causa o per donazione: nel caso di successiva cessione occorre però considerare gli esiti recenti della Corte di cassazione che in alcune fattispecie ritiene elusiva l’intera operazione eseguita. Ma andiamo con ordine affrontando prima di tutto il caso dei terreni trasferiti per atto gratuito. Al riguardo l’articolo 68, comma 2 del Tuir, all’ultimo periodo sancisce che per i terreni acquisiti per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, cioè il valore dichiarato di fini della imposizione indiretta. Passando a questo comparto impositivo, emerge, in base all’articolo 14 del Dlgs 346/1990, che il valore dell’immobile ai fini dell’imposta di successione o donazione è quello di mercato. Va considerato che l’imposizione indiretta di successione o donazione si determina applicando la franchigia, per trasferimenti a favore di parenti in linea retta, pari a un milione di euro, quindi in molti casi questo trasferimento avviene senza alcun prelievo fiscale. A questo punto il parente in linea retta erede o donatario si trova proprietario del terreno il cui valore fiscalmente riconosciuto, ai fini della imposizione diretta, è quello di mercato al momento del trasferimento per atto gratuito. È chiaro che una eventuale rivalutazione eseguita dal dante causa sarebbe stata del tutto inutile, tant’è che la giurisprudenza di merito ha ritenuto possibile per l’erede non completare il versamento dell’imposta sostitutiva relativa alla rivalutazione che il de cuius aveva iniziato e rateizzato, poiché essa si rivela del tutto priva di vantaggi per l’avente causa (Ctp Rimini 328/01/17). Va anche sottolineato che nel caso in cui il valore di mercato al momento del trasferimento per atto gratuito fosse inferiore a quello rivalutato dall’originario proprietario, l’attuale detentore potrebbe evitare di eseguire la nuova stima peritale con conseguente versamento del conguaglio di imposta sostitutiva, per vedere riconosciuto il valore attuale diminuito. Si pensi al caso in cui un terreno edificabile sia stato rivalutato a 500mila euro versando a suo tempo il 4% di imposta sostitutiva, cioè 20mila euro. Ipotizziamo che il valore attuale sia 300mila euro e che l’area sia stata donata dal padre al figlio al valore di mercato , sempre 300mila euro. Se non fosse intervenuta la donazione il padre per vendere l’area al valore di 300mila euro avrebbe dovuto eseguire una nuova rivalutazione per fissare il valore a quest’ultimo dato pagando l’8%, quindi 24mila euro, scomputando la precedente imposta di 20mila euro per un versamento effettivo di 4mila euro. Invece con la donazione l’area viene riconosciuta, ai fini di successiva cessione al valore di mercato, senza ulteriore debito di imposta sostitutiva. Ora l’attenzione va spostata al momento della successiva cessione dell’area così ricevuta dall’attuale proprietario. Vi sono infatti diverse e recenti pronunce della Corte di cassazione (29182, 29189 e 29190 del 6 dicembre 2017) che hanno esaminato il caso della donazione dell’area edificabile al familiare con successiva cessione a terzi per il medesimo valore stabilito al momento della donazione. Queste operazioni sono state spesso contestate dall’agenzia delle Entrate evocando il tema dell’interposizione fittizia ex articolo 37, comma 3 del Dpr 600/73, mentre la Cassazione con le recenti pronunce di cui sopra ha ritenuto che ove lo spirito di liberalità sia acclarato (ad esempio la somma ricavata dalla vendita viene realmente utilizzata dal donatario per propri scopi personali), l’operazione non sia contestabile.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Il giudice può rivedere la valutazione del terreno

Se il giudice tributario non ritiene fondata la valutazione del terreno da parte dell’agenzia delle Entrate, può rideterminare autonomamente la nuova stima dell’area. A fornire questo chiarimento è la Corte di cassazione con l’ordinanza 1728 depositata ieri. L’agenzia delle Entrate rettificava, ai fini dell’imposta di registro, il valore dichiarato nella compravendita di un terreno. Il provvedimento veniva impugnato da tutte le parti coinvolte nell’atto di trasferimento. La Ctp respingeva il ricorso, mentre il collegio di appello, adito dai contribuenti, annullava la pretesa ritenendo che la determinazione dell’Ufficio fosse fondata sulla comparazioni di terreni in realtà differenti, perché sebbene siti nella stessa zona di destinazione urbanistica, erano già urbanizzati. L’Agenzia ricorreva così in Cassazione avverso la sentenza della Ctr lamentando, in estrema sintesi, un’errata interpretazione della norma, poiché il giudice avrebbe dovuto sostituire la valutazione dell’ufficio considerando una percentuale dei costi di urbanizzazione. In sostanza secondo la tesi dell’agenzia delle Entrate, una volta ritenuta infondata la pretesa dell’Ufficio, il giudice di appello avrebbe dovuto comunque individuare un valore venale da porre base della compravendita e quindi della rettifica. La Suprema corte ha innanzitutto rilevato che l’amministrazione finanziaria non aveva fornito la prova a sostegno del maggior valore, limitandosi a un confronto con altri terreni. Detto confronto però era stato ritenuto errato dal collegio di merito con una valutazione non censurabile in sede di legittimità. Con riferimento poi alla doglianza dell’Ufficio sulla necessità da parte della Ctr di stabilire un “nuovo” valore del terreno, la Cassazione ha fornito alcuni interessanti principi. Innanzitutto viene ricordato che il giudizio tributario non ha natura esclusivamente impugnatoria e di legalità formale, ma di impugnazione-merito. Ne consegue che spetta al giudice il potere (dovere) di stabilire i limiti quantitativi di fondatezza della pretesa impositiva in modo da adottare una pronuncia sostitutiva sulla sussistenza ed entità dei presupposti della pretesa. Tuttavia, la valutazione nel merito è circoscritta all’atto impositivo impugnato poiché il giudice non può considerare elementi non dedotti dall’amministrazione finanziaria nell’atto stesso. Egli, inoltre, è comunque vincolato dalla regola generale sull’onere della prova, poiché non può ricercare autonomamente prove sostituendosi all’amministrazione. Tale integrazione probatoria infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, non è ammessa per sopperire a carenze istruttorie delle parti in causa, altrimenti verrebbero sovvertiti i rispettivi oneri probatori. Ne consegue che le commissioni tributarie, in caso di errore o di difetto di prova, possono confermare o annullare l’atto impositivo ma hanno anche il potere di modificare la stima operata dall’amministrazione. In tale ipotesi, il contribuente sarà tenuto a rilevare l’eventuale inesattezza ed incongruità della valutazione svolta dal giudice. Nella specie, la Ctr aveva integralmente annullato l’avviso di liquidazione poiché aveva constatato che il prezzo di trasferimento dichiarato in atto fosse sostanzialmente coincidente con il valore venale attribuibile al terreno. La Cassazione infine ha rimarcato che l’amministrazione finanziaria non può modificare o integrare nel corso del contenzioso i presupposti della propria iniziale pretesa indicati nell’atto impugnato.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Superammortamento con partenza accelerata

Aiuto alla crescita economica, primi due mesi del superammortamento e patent box ad alto gradimento per le imprese. Che nell’anno d’imposta 2015 hanno beneficiato dell’integrale deduzione del costo del lavoro dall’Irap. L’incentivo alla capitalizzazione Ace ha comportato una deduzione per quasi 18,9 miliardi per le sole società di capitali. Il superammortamento è stato sfruttato in prima battuta da quasi 300mila tra imprese e autonomi. Il patent box, per il quale i primi accordi sono ancora in via di completamento, ha attirato 788 tra grandi società e Pmi. Mentre sul fronte dell’imposta regionale cala del 26,6% la base imponibile grazie alla sterilizzazione del costo del lavoro. È quanto emerge dai dati delle dichiarazioni 2016 delle imprese pubblicate ieri sul sito del dipartimento delle Finanze. Nel complesso, il reddito fiscale dichiarato per l’anno d’imposta 2015 è risultato pari a 162,6 miliardi di euro con un incremento del 4,7%. Aumento trainato soprattutto dal settore manifatturiero, il cui reddito fiscale è passato da 42,4 a 48,6 miliardi di euro (+14,8% rispetto al 2014) e dal commercio (+17,5%). Crisi alle spalle? Non proprio se si pensa che un terzo delle sole società di capitali ha dichiarato una perdita e il 6% ha chiuso in pareggio. Tra le Spa e Srl (poco più di 1,1 milioni) che hanno presentato la dichiarazione nel 2016 quasi il 58% ha pagato un’Ires netta per un totale di 21,4 miliardi (+1,4% sull’anno precedente) mentre il restante 42% non ha dichiarato imposta o è a credito. In termini di gruppi chi ha optato per il consolidato ha dichiarato un’imposta netta di circa 13 miliardi. Sul fronte, invece, dell’Irap si registra un calo sia del numero dei contribuenti (4,3 milioni in discesa del 2,9%), soprattutto per le adesioni al regime forfettario al 15%, sia della base imponibile totale (445 miliardi in discesa del 26,6%) per effetto dell’introduzione dell’integrale deduzione del costo del lavoro dipendente a tempo indeterminato risultata pari a 187,2 miliardi di euro. Ritornando ai redditi veri e propri, la parte del leone l’hanno fatta gli incentivi riconosciuti per capitalizzazione e investimenti. A partire dall’Ace, che è stato sfruttato da 622mila imprese di cui 302.700 società di capitali. La spiegazione va ricercata nel rendimento nozionale fissato per l’anno d’imposta 2015 al 4,5%, in grado di garantire alle sole Spa e Srl deduzioni dall’imponibile Ires per 18,9 miliardi, pari a oltre 62mila euro di sconto medio. Ma l’aiuto alla crescita economica ha interessato anche piccole imprese e ditte individuali (235mila a cui si aggiungono anche più di 80mila società di persone) per un controvalore di 1,5 miliardi (+17,3% rispetto all’esercizio 2014). Partenza sprint per il superammortamento, ossia la maggiorazione del 40% ai fini fiscali dei costi deducibili per l’acquisto di beni strumentali. La retroattività fissata al 15 ottobre 2015 (data di presentazione del disegno di legge di Stabilità per il 2016) in modo da non bloccare gli ordini di fine anno ha convinto quasi 300mila imprese e autonomi a investire in macchinari sfruttando l’incentivo fiscale. A scommettere al buio, in assenza di una norma ancora in vigore, sono state 86.400 società di capitali per un importo di 279 milioni di euro. Tra i soggetti Irpef il superammortamento è piaciuto anche a 13mila partite Iva nel regime dei minimi (quello con imposta sostitutiva al 5%) beneficiando di costi fiscalmente deducibili per 33,2 milioni di euro. Agevolazione che presumibilmente potrebbe essere stata sfruttata per l’acquisto di autoveicoli, all’epoca ancora ammessi al bonus. Nell’anno d’imposta 2015 ha debuttato anche il patent box, la detassazione sulla proprietà intellettuale. Dalle dichiarazioni 2016 sono state quasi 800 le imprese che hanno sfruttato lo sgravio sui redditi prodotti dai marchi (per questi l’agevolazione è stata eliminata dal 2017) e brevetti: la maggior parte sono società di capitali (620) con reddito detassato e plusvalenze esenti per 320 milioni di euro.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia