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Locandina Gita Enogastronomica Trento DOC 06 05 2017

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

Boom delle detrazioni sui lavori in casa: un contribuente su quattro usa i bonus. Vedi le dieci novità del 2017

Ancora un anno con il bonus al 50%. Per i lavori di recupero edilizio viene prevista una proroga di un anno, fino al 31 dicembre 2017, della detrazione del 50%, su una spesa massima di 96mila euro. Gli immobili interessati sono abitazioni, box auto e autorimesse. Le regole sono quelle fissate dall’articolo 16-bis del Tuir. Attenzione: a meno di ulteriori prolungamenti, dal 1° gennaio 2018 la detrazione scenderà al 36% con spesa massima di 48mila euro.

Altri 12 mesi di ecobonus su singole unità. Prolungate fino al 31 dicembre 2017 anche le detrazioni Irpef/Ires del 65% per la riqualificazione energetica riservate a chi interviene su singole unità immobiliari. Le opere premiate sono le stesse del 2016: infissi, coibentazioni, caldaie, pannelli solari, tende solari, generatori a biomasse, domotica. Sono agevolati i lavori su immobili ad uso abitativo e fabbricati strumentali d’impresa.

Ecobonus in condominio fino al 2021. Più tempo per decidere i lavori di efficientamento energetico in condominio: l’ecobonus al 65%, in questo caso, viene prorogato di cinque anni, fino al 31 dicembre 2021. Gli interventi detraibili sono gli stessi già agevolati nel 2016, purché eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità presenti nel condominio (infissi, coibentazioni, caldaie, pannelli solari, tende solari, generatori a biomasse, domotica).

Fino al 70% per il cappotto termico in condominio. Per alcuni interventi in condominio, l’ecobonus può arrivare a percentuali maggiorate. In particolare, la detrazione è del 70% per i lavori che riguardano almeno il 25% dell’involucro del condominio. Anche in questo caso, i lavori possono essere eseguiti entro il 31 dicembre 2021 e il recupero della detrazione avviene in dieci anni. La spesa massima è di 40mila euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. È chiaro che servono interventi molto ampi, poiché nella maggior parte dei casi i lavori sui tetti o sulle coperture non basteranno a soddisfare il requisito del 25 per cento.

Detrazione al 75% per la riqualificazione su parti comuni. Se si raggiunge la qualità media di prestazione energetica ed estiva del Dm Sviluppo economico 26 giugno 2015, la detrazione per gli interventi su parti comuni condominiali arriva al 75 per cento. Anche in questo caso, c’è tempo fino al 31 dicembre 2021 per completare i lavori e pagare le spese, che sono agevolate fino a un importo massimo di 40mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. Si tratta ovviamente di lavori molto pesanti, che dovranno coinvolgere anche il condizionamento estivo.

Sisma-bonus esteso alla zona sismica 3. Un’altra delle novità della legge di Bilancio 2017 è il potenziamento del sisma-bonus, una detrazione specifica che premia gli interventi di messa in sicurezza degli edifici in chiave antisismica eseguiti entro il 31 dicembre 2021. Nella versione “base” la detrazione è pari al 50% su una spesa massima di 96.000 euro. Possono avere questo bonus gli interventi antisismici che non migliorano la classe di rischio sismico dell’edificio, eseguiti su abitazioni e costruzioni adibite ad attività produttive in zona sismica 1, 2 e 3. Per tutti questi lavori, la detrazione si recupera in cinque anni, il che può essere più vantaggioso ma diventa uno svantaggio per i soggetti a basso reddito a rischio incapienza. Attenzione: per gli edifici diversi (ad esempio, i magazzini) o per quelli collocati in zona 4, la messa in sicurezza antisismica segue le regole del 50% standard, che è stato prorogato solo fino al 31 dicembre 2017 e che dall’anno prossimo – salvo prolungamenti – scenderà al 36 per cento.

Sisma-bonus potenziato su singoli edifici. Per gli stessi edifici che possono avere il sisma-bonus “base” – cioè abitazioni e costruzioni adibite ad attività produttive in zona sismica 1, 2 e 3 – la detrazione aumenta al 70% se l’intervento riduce il rischio sismico di una classe e all’80% se lo riduce di due classi. La spesa massima è sempre di 96mila euro, il che può essere penalizzante nel caso dei grandi capannoni che costituiscono una singola unità immobiliare, e il recupero della detrazione avviene in cinque anni. La classificazione sismica degli edifici è affidata a un Dm delle Infrastrutture, presentato lo scorso 28 febbraio dal ministro, Graziano Delrio.

Sisma-bonus fino all’85% in condominio. La detrazione per la messa in sicurezza sismica, se eseguita su parti comuni di edifici condominiali situati nelle zone di rischio 1, 2 e 3, è maggiorata al 75% se l’intervento riduce il rischio sismico di una classe e all’85% se lo riduce di due classi. La spesa massima su cui applicare il bonus è 96mila euro moltiplicata per il numero di unità dell’edificio. Anche in questo caso, il recupero della detrazione avviene in cinque anni e c’è tempo fino al 31 dicembre 2021 per completare – e pagare – le opere.

Una chance di cedere il bonus per lavori condominiali. Nei condomini, i soggetti che beneficiano degli ecobonus maggiorati (al 70 o 75%) e del sisma-bonus potenziato (al 75 o 85%) possono cedere il credito d’imposta ai fornitori o ad altri privati soggetti privati, escluse banche e intermediari finanziari. Le modalità attuative saranno fissate dalle Entrate, con un provvedimento che avrebbe dovuto essere emanato entro il 2 marzo 2017. Questa nuova cessione coesiste con quella del 65% in condominio prevista dal 2016 e regolata da un provvedimento a parte. Finora la modalità 2016 si è rivelata un flop: la speranza è che per la nuova versione vengano previste modalità più snelle.

Un altro anno con il bonus mobili abbinato ai lavori. La legge di Bilancio proroga di un anno – fino al 31 dicembre 2017 – anche la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe A+ (per i forni la A) su una spesa massima 10mila euro. Come negli anni scorsi, la detrazione riguarda beni destinati all’arredo di un immobile per cui si è goduto del bonus 50% per il recupero edilizio. Attenzione, però: dal 1° gennaio 2017 lo sconto è utilizzabile solo se i lavori edilizi sono partiti dopo il 1° gennaio 2016 (fino al 31 dicembre dell’anno scorso, invece, il cantiere poteva essere anche più vecchio). L’agevolazione si recupera in dieci anni. Non è stato prorogato, invece, il bonus mobili per le coppie under 35 che hanno acquistato casa.

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA

I nuovi valori catastali a rischio di aumento tasse

Se la riesumazione della delega fiscale consisterà nella riproposizione del testo della bozza di decreto legislativo del 2014-2015 si riproporranno, nel bene e nel male, le stesse questioni. La prima, che turba i sonni di tutti i proprietari immobiliari d’Italia, è la variazione dei valori catastali: di fatto partiranno da quelli di mercato rilevati dall’Omi, ai quali verrà applicato un algoritmo che porterà a definire le nuove rendite e i nuovi valori catastali e la cui lavorazione, da parte dei tecnici dell’ex agenzia del Territorio, ora in forze alle Entrate, era stata già quasi ultimata anche se non era mai stato approvato il decreto sulle «funzioni statistiche». La chiave dell’algoritmo sarà quindi saldamente nelle mani dell’Agenzia ma ci sono fattori importanti che dovrebbero rendere le «funzioni statistiche» degli strumenti di equità: per ogni «microzona» e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) bisognerà infatti individuare il «valore medio di mercato». A questo si applicheranno coefficienti che terranno conto, tra l’altro, di ubicazione, epoca di costruzione e grado di finitura. I coefficienti funzioneranno sulla base, appunto, di un algoritmo che definirà il valore unitario del metro quadrato. E le 103 commissioni censuarie locali (non entrate ancora ufficialmente in funzione anche se tutti i decreti attuativi ci sono già) saranno chiamate a validare queste funzioni statistiche. La fase conclusiva dell’iter sarà l’attribuzione del valore patrimoniale medio stabilito, attraverso gli algoritmi, sulla base del valore di mercato e la nuova rendita che – sempre attraverso le funzioni statistiche – sarà ancorata al valore locativo. E a questo punto un lustro sarà passato. Chi volesse contestare gli importi attribuiti potrà farlo in autotutela (questo sarà oggetto del terzo decreto legislativo) verosimilmente presso gli uffici delle Entrate o presentare un ricorso vero e proprio al giudice tributario. Mentre la competenza del Tar sarà limitata alle sole questioni di legittimità. Ma il nodo è quello dell’invarianza di gettito: è chiaro che la base di partenza, cioè i valori di mercato, elimineranno in buona parte quelle sperequazioni. Per esempio, non dovrebbe più accadere che un appartamento nel centro di Roma abbia una rendita assai inferiore di uno in estrema periferia, solo perché nel 1939 gli è stata attribuita una categoria catastale ormai senza alcuna rispondenza reale. Ma la conseguenza di questa grande revisione è che i valori e le rendite catastali aumenteranno a dismisura. Quindi (questo è il timore espresso immediatamente dalle associazioni della proprietà immobiliare), chi garantisce che i Comuni, una volta in possesso delle nuove basi imponibili, non le avrebbero usate come una fisarmonica per gonfiare l’Imu? Proviamo a fare qualche esempio. Partiamo da un immobile tipo di 91 metri quadrati, corrispondenti mediamente a 5 vani catastali, attualmente inseriti nella categoria catastale A3, classe media-alta, in buono stato, edificati meno di 20 anni fa e localizzati nel semicentro cittadino. Il nuovo valore patrimoniale è calcolato nell’ipotesi che gli estimi catastali saranno allineati al 100%del valore di mercato. Questo valore è stato desunto dalle quotazioni dell’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate (Omi). La nuova rendita catastale è calcolata utilizzando il valore locativo Omi detraendo il 35% per spese conservazione, manutenzione, amministrazione, eccetera, a carico della proprietà. Ebbene, a Bari si registrerebbe un incremento del «valore catastale» (cioè la base imponibile anche ai fini Imu) del 10%, a Bologna del 78%, a Cagliari del 182%, a Firenze del 75%, a Genova del 126%, a Roma del 92%, a Milano del 95%, a Napoli del 117%, a Torino del 70%. Di fronte a questi valori sembra legittimo avere qualche dubbio sul principio dell’invarianza di gettito, pur sancito nel decreto legislativo. Ma sull’ipotesi che si ricominci a parlare di riforma del catasto Confedilizia ha subito espresso molte peplessità: «Leggiamo sulla stampa – si legge nel comunicato di Confedilizia – che il Governo Gentiloni starebbe pensando di riesumare quella riforma del catasto che il Governo Renzi aveva ritirato, nel giugno del 2015, perché non forniva adeguate garanzie di invarianza di gettito, aprendo all’opposto uno scenario di ulteriori aumenti di tassazione sugli immobili, mascherati attraverso improbabili “redistribuzioni”. Quella legge delega è scaduta e non è certo questo il momento per iniziare un nuovo percorso, checché ne dica la Commissione europea, che inserisce pigramente il tema catasto nelle sue rituali raccomandazioni “copia e incolla”, senza avere un minimo contatto con la realtà. Per il settore immobiliare l’urgenza non è la riforma del catasto, ma una decisa riduzione di un carico fiscale che dal 2012 è stato quasi triplicato e che continua a causare danni incalcolabili a tutta l’economia: crollo dei valori, impoverimento, caduta dei consumi, desertificazione commerciale, chiusura di imprese, perdita di posti di lavoro. Dovrebbe essere questa la priorità di un Governo responsabile».

Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri 
della Provincia di Reggio Emilia

Nel caso in cui il procedente non provveda al pagamento del corrispettivo a saldo delle nostre attività peritali legate alla stima dei beni colpiti da procedure esecutive, è necessario richiedere nuova liquidazione all’Ill.mo Sig. Giudice delegato.

E’ stato recentemente condiviso con il Magistrato lo schema qui allegato:

Istanza di liquidazione saldo

Molto importante inserire l’immagine del provvedimento di liquidazione (nel file doc sorgente da cui creeremo il pdf da caricare sul PCT) già decretato in udienza di vendita (quella cui siamo convocati dopo 30 gg dal deposito della perizia).